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1、本报告是严格保密的。 2008-2-17 本报告是严格保密的。 2008-2-17 三角花园星城商业项目三角花园星城商业项目 销售执行报告销售执行报告 呈：湖南三高房地产开发有限公司 本报告是严格保密的。 2 商业物业目标沟通商业物业目标沟通 世纪城千亩大盘商业世纪城千亩大盘商业世纪城千亩大盘商业世纪城千亩大盘商业物业物业物业物业运作运作运作运作 目标：目标：目标：目标： 项目整体增值：项目整体增值：形成对世纪 城整体项目运作的价值支撑； 利润的重要来源利润的重要来源； 展示价值展示价值；成为项目增值举措成为项目增值举措 具有展示价值具有展示价值 利润的重要来源利润的重要来源 住宅商业对项目发
2、展的作用住宅商业对项目发展的作用 本报告是严格保密的。 3 概况概况 长约180米，总面积 10163M2； 由内街铺位50个、一楼 临街铺位37个、二层商 铺38个组成； 一楼层高4.5米，二楼 层高3.45米 ； 店面进深在8-10米间， 面宽在3.8-5.1米间， 柱距呈不规则分布，单 位面积集中在40120 平方米间； 本报告是严格保密的。 4 周边商业分析周边商业分析 周边半公里之内居 住人口不足万人; 尚未形成成熟的生 活圈； 没有成熟的商业； 现代经典现代经典 东莞大道 五环路 四环路 金地金地 世纪城世纪城世纪城 世纪城 世纪绿洲世纪绿洲 新新中银中银 在建 入住 待建 本报告
3、是严格保密的。 5 汇报思路汇报思路 东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析 世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街价值分析 商业物业价值判断商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 本报告是严格保密的。 6 东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析 商业物业的两种类型： 大型集中商业：大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等； 临街临街商铺商铺：如东城步行街、新天地商铺等； 本报告是严格保密的。 7 大
4、型商业大型商业物业物业比较表比较表 1F:2.5万，2F:1.5万， 3F:8000万; 复合商业，集商业步行街、 主力百货店、专卖店、主 题公园、娱乐场、风情美 食广场、康体中心于一体 32.8万; 商业面积 10万 地王 国际 广场 20.8万; 商业16万 总89万, 商业可售 6万 总70万, 商业11.6 万; 规模规模(M(M2 2) ) 3.28开 盘；销售 40% 发展商控有6成 经营权，实行 开业前期“反 租承包经营” 1F:1.8万，2F:1万， 最高2万多 集饮食、娱乐、购物、休 闲、商务于一体的大型主 题娱乐购物广场 世博 广场 销售60%十年返租，前 三年7%，后7年
5、 递增5%。买铺 收一年租金 1F:2万，2F:1.6万， 3F:1.3万 复合商业，八大营业区 域，集百货、超市、饮食、 娱乐于一体； 华南 MALL 商业 70%； 三年返租，第 一年5%，二年 6% ，三年7%; 1F:25000， 2F:16000， 3F:8000，最高42000。 步行街、大型百货、超市、 品牌专营店、精品专卖店、 主题乐园、风情美食广场; 第一 国际 销售率销售率返租情况返租情况售价售价商业主力店商业主力店( (主题商业主题商业) )名称名称 模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形 式销售是大多数商家的运作手法； 本报告是严
6、格保密的。 8 商铺调查表商铺调查表 名 称名 称规 模规 模性 质性 质售 价售 价 花园路干道两侧全街铺28000 东城步行街干道两侧全街铺32000 西正路市桥路干道两侧全街铺3400036000 宏景中心街铺+内铺15000 19000 石竹新花园7000多街铺11000 景湖春天5000多全街铺21000 新天地7700街铺+内铺12000 租金和售价的关系租金和售价的关系租金和售价的关系 租金和售价的关系 东莞商铺的租金回报率一般处于4%- 5%之间的较低水平； 本报告是严格保密的。 9 商铺经营状况商铺经营状况 名称名称名称 名称 业态业态业态 业态 月租金月租金月租金 月租金
7、人流人流人流 人流 出租率出租率出租率 出租率 花园路餐饮、酒吧、服饰精品100车流和人流多100% 东城步行街服饰、美容通讯等140车流少、人流多90% 西正路市桥路餐饮、通讯、茶艺、士多130160车流、人流多100% 宏景中心中介、琴行、驾校、灯饰5580人流、车流一般30% 石竹新花园 装饰五金建材、美容美发、餐 饮 4555人流、车流一般80% 景湖春天 超市、装饰材料、五金水暖、 干洗 70 人流多、车流一 般 50% 人流量是影响商业街价值的关键因素：人流量是影响商业街价值的关键因素： 步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况 好于服务住宅的社区商业； 本报告是严格保密
8、的。 10 东莞东莞商铺调查小结商铺调查小结 购买商铺的客户主要 目标是保值和增值；保值和增值； “一铺养三代，一铺养三代，”主 要体现了商铺的价 值，而被集中商业推 广所套用，误导消费 者； 商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报 率比较稳定； 东莞商铺的投资回报率在4.25左右，南城区的商铺回报 率略低（在4.04.5%之间）； 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少； 本报告是严格保密的。 11 汇报思路汇报思路 东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析 世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街价值分析 商业物业价值判断商业物业价值判断 世纪城国际公馆
9、商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 商业物业价值判断商业物业价值判断 本报告是严格保密的。 12 商业物业价值判断商业物业价值判断 商业物业商业物业商业物业 商业物业 投资价值投资价值投资价值 投资价值 一铺养三代的一铺养三代的一铺养三代的 一铺养三代的 “铺铺铺 铺 ” 周边人流量多少 商圈内的消费能力 优惠政策是否有足够的吸引力 非短期的租金回报，而在于长 期的升值空间 街铺：自我调节能力强。是适合 大众投资的传统的商业物业投资 品种 集中商业的内街：不适合分拆销 售，适合大基金的长期
10、战略投资 经营 本报告是严格保密的。 13 关于两种商业类型的价值对比研究关于两种商业类型的价值对比研究 取决于经营状况，风险高；保值增值，低风险；价值的保障（风险）价值的保障（风险）价值的保障（风险） 价值的保障（风险） 价值的保障（风险）价值的保障（风险）价值的保障（风险） 价值的保障（风险） 周边商圈的经营环境； 受经营状况好坏的制约； 周边商圈的经营环境； 很强的自我调节能 力； 价值依托的基础价值依托的基础价值依托的基础 价值依托的基础 价值依托的基础价值依托的基础价值依托的基础 价值依托的基础 集中商业集中商业集中商业 集中商业 集中商业集中商业集中商业 集中商业 商铺商铺商铺 商
11、铺 商铺商铺商铺 商铺 本报告是严格保密的。 14 关于东莞关于东莞目前商业物业投资价值目前商业物业投资价值的思考的思考 大型集中商业的集 中面世，给东莞商 业物业的长期竞争 和发展带来极大的 压力。 东莞东莞城区城区需要多少商业需要多少商业物业物业？ 城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米； 东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米； 最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米； 按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积 超过2 M2/人； 参考值：城市人均商业服务面积常规指标参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.910.7-0.91M M2
12、 2/ / 人，上海市人，上海市1.21.2M M2 2/ /人人； 本报告是严格保密的。 15 汇报思路汇报思路 东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析 世纪城国际公馆商业物业价值分析世纪城国际公馆商业物业价值分析 商业物业价值判断商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街价值分析 本报告是严格保密的。 16 世纪城国际公馆商业世纪城国际公馆商业物业物业价值分析价值分析 世纪城世纪城商业街商业街 最最 大的商业价
13、值在于未来大的商业价值在于未来 升值潜力升值潜力： 位于东莞最有发展潜力 的城市生活圈内，生活 圈内的总人口将可望突 破10万人； 将形成东莞规模最大， 档次最高的社区； 将拥有含金量最高的客 户群体； 五环路 东莞大道 世纪城世纪城 四环路 东泰东泰 凯旋城凯旋城 阳光假日阳光假日 景湖春天景湖春天 景湖春天景湖春天 金地格林小城金地格林小城 景湖花园景湖花园 世纪绿洲世纪绿洲 泛世纪商圈日渐成型 本报告是严格保密的。 17 本项目商业本项目商业物业物业的的可能性可能性 物业类型物业类型 SHOPING MALL 吉之岛、沃 尔玛等大超 市 商业步行街专业市场 问题 动辄数万平 方米的大开
14、间，建筑形 式无法满足 无法提供足 够数量的停 车位 如无特色， 所在位置难 以吸引足够 人流 对住宅品 质造成影 响 可行性不可行不可行 可以参照 不可行 以风情商业街为主的 运作模式最为可行； 本报告是严格保密的。 18 汇报思路汇报思路 东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析 世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街价值分析 商业物业价值判断商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街营销
15、策略分析和实施方案 本报告是严格保密的。 19 商业商业街的街的SWOTSWOT分析分析 S S S S S S S S （ （ （ （ 优势）：优势）：优势）： 优势）： 优势）：优势）：优势）： 优势）： 1. 全街铺； 2. 公馆社区品质和客户群的 含金量； 3. 高起点的商业街规划和品 质； 4. 泛世纪商圈的逐步形成； W W W W W W W W （ （ （ （ 劣势）：劣势）：劣势）： 劣势）： 劣势）：劣势）：劣势）： 劣势）： 1. 目前基本无商业氛围，无 法立即持续经营； O O O O O O O O （ （ （ （ 机会）：机会）：机会）： 机会）： 机会）：机会）：
16、机会）： 机会）： 1. 街铺是最受广东投资者关 注的投资型物业； 2. 公馆二期集中商业即将动 工，三-五千平方米的主力 店可望进驻； T T T T T T T T （ （ （ （ 威胁）：威胁）：威胁）： 威胁）： 威胁）：威胁）：威胁）： 威胁）： 1. 东莞投资类型商业的总体 供应量巨大； 2. 大型集中商业的推广力度 和声势占据先机； 营销策略营销策略营销策略 营销策略 让客户回归于关注商业 价值的本源； 通过设计全新的形象， 形成差异化； 降低置业门槛，有效扩 大客户层面； 打造泛世纪城商圈蓝 图； 本报告是严格保密的。 20 推广形象的确定推广形象的确定 推广名推广名建议建议： 东方魅东方魅东方魅东方魅 力力力力 形象延展： 与上海新天 地，香港顶级娱乐明星 组合投资的价值直接链 接； 经营组合： 高档餐饮； 西餐、清吧； 银行、证券业； 高尔夫艺术精品店 等运动特区； 书店、药房、电
