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1、 中国最庞大的下载资料库 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 海口市房地产市场分析及项目销售渠道开拓建议 海口市房地产市场分析及项目销售渠道开拓建议 第一部分 海口市房地产市场分析 一 、2008 年，海口房地产的发展趋势 第一部分 海口市房地产市场分析 一 、2008 年，海口房地产的发展趋势 （一）、财富及资本抢滩海口，海口变得越来越“贵气”，海口的房地产将呈现升级换代的 发展趋势。 2008 年，海口计划在保证基础设施、重点产业用地
2、的原则下，适度放大旅游地产的供地 规模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和土地的招商运营工作，在 做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时， 择优选择开发企业启动金沙湾片区的开发建设。 海口市的土地储备充足，为城市运营打下了坚实基础，获得了国家开发银行 300 亿元的 授信额度。明年海口将继续做大土地储备总量，争取新增储备土地 8000-10000 亩。 在旅游产业发展方面，海口温泉海岸、火山奇观、海上森林(红树林)、会议会展及高尔 夫专项旅游等众多资源，其中，由张艺谋等著名导演创作和执导的以大海为背景的大型海上 实景演出印象海南岛也已经进入实质排练阶段，这是海口市政府打造“阳
3、光海口、娱乐 之都、品位之城”的一系列重要举措之一，预计节目将于 2008 年上演，届时国内外游客将在 美丽的海口西海岸感受热带海岛风情的完美演绎。 在城市空间发展模式上遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。在城市建设中坚 持突出绿色环境、热带风光、滨海滨江、健康宜居、历史文化名城等城市特色的发展策略， 建设“江、海、田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市。 香格里拉、希尔顿等五星级酒店相继进入，海口五星级酒店增多，预示着海口的城市形 象变得富贵，海口越来越成为“有钱人”度假养老的天堂，为“有钱人”盖第二套房成为海 口各大发展商常提的话题。 （二）、旧城改造，小康社会等因素促成海口本
4、地居民购买能量的释放。 随着海口经济的发展，海口本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈， 这种表现不仅是市区楼盘紧俏，并向郊区盘发展的态势，打破了郊区盘岛外客户全面垄断的 格局。 （三）、海口市商品房市场价格将保持平稳增长，销售增速将回落. 在房地产投资预测方面，从长远来看，央行加息步伐不会停止，房贷压力会逐步加大， 将对房地产市场需求产生抑制效应。但由于海口市房地产成长空间大，近年来，不少国内外 中国最庞大的下载资料库 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编
5、辑的 doc 或 ppt 格式 实力雄厚的大型企业集团来琼寻求商机，明年海口市房地产开发投资将保持持续平稳的发展 态势。 市场供求预测上，2007 年第 4 季度出台的提高第二套房首付比例、实行上浮利率等一系 列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性，再加上全国房产市场价格 大幅度下降。08 年海口市商品房消费市场将进入疲态，销售增速将回落。 （四）、小户型旺销，大中户型成为海口本土居民的新宠。 目前，海口市的房地产市场存在三个方面的问题。一是商品房住房供求总量有待于进一 步平衡，市场呈现供大于求的局面。二是住房供应呈现新的结构性矛盾。2007 年 6 月 1 日以 来，应“国
6、六条”的要求，海口严格执行 90/70 标准。截至 2007 年 12 月，海口市 90 平方米 以下商品住房月末累计有 77.88 万平方米待售，如果继续执行这项标准，将进一步加剧海口 商品住房的结构性矛盾，造成 90 平方米以下商品住房的积压。三是住房供给存在市场和保障 “一条腿长一条腿短”的矛盾。2007 年以来，海口本地居民购房需求旺盛，市场占有份额逐 年提高，各大发展商开始重视大中户型的配置，大中户型的旺销将一定程度减轻海口小户型 偏多的结构失衡压力。 （五）、竞争空间激烈，产品类型全面开花。 2008 年是中国的奥运年，也是海口的房地产年，西海岸有城市海岸、紫园、蓝城 1 号、 长
7、信海岸水城、苏格兰海景花园、菩提树、西海豪园、琼珠海岸、万科浪琴湾、阳光西海岸、 蔚蓝海岸、龙墅湾、比华利二期等近二十个楼盘 300 万平米的项目群雄分争；城区有金碧文 华、滨海温泉海景公寓、宝华海景公寓、宝发国际大厦、帝国大厦等；滨江版块有蓝水湾， 海蓝椰风、绿色佳园等，海口楼盘进入了前所未有的竞争年代。 （六）、海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势。 曾经的郊区西海岸随着城市规划的调整，将成为新的海口城市中心，昔日的冷门地带南 渡区、东海岸、盈滨半岛在岛外知名发展商的带动，进入了一线的开发视野。 （七）、楼盘比的是企业内部管理与执行力。海口将步入比地段-比楼盘-比企业的竞争
8、新 格局。 大盘兴起，海口楼盘开发水准逐步拉近与房地产发达地区的距离。2004 年以前，海口楼 盘无论品质多高，只要位置好，即热销，2004 年至 2006 年，海口楼盘开始注重品质，品质好 开始吸引众多眼球，2007 年，产品同质化现象愈演愈烈，再加上品牌企业的进入，企业的口 碑成为企业致胜的法宝。 中国最庞大的下载资料库 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 二、2007 年海口住宅房地产市场产品分析 2.1、住宅市场分析 2.1.1
9、别墅市场分析 二、2007 年海口住宅房地产市场产品分析 2.1、住宅市场分析 2.1.1 别墅市场分析 海口别墅分为滨海别墅和内陆别墅，前者主要面向岛外高端消费群体，后者主要面向岛 内消费群体。滨海别墅主要分布在西海岸、海甸岛、东海岸三个区域市场，内陆别墅主要分 布在近郊区，比较分散。海口别墅市场中滨海别墅占据主力位置。 滨海别墅一览表 序号 名称 所属区域 产品 2007 年动向 1 比华利山庄 西海岸 独立、叠加、联排 独立基本售完，其它在售 2 西海岸高尔夫 西海岸 独立、联排 共推出约 300 套 3 阳光西海岸 西海岸 独立、叠加 叠加售完；独立未推 4 美视高尔夫 西海岸 独立
10、一期 32 套已售完 5 浪琴湾 西海岸 独立、叠加、联排 开盘，未销售完毕 6 兆南西海豪园 西海岸 独立 08.3.8 开盘，销售不佳 7 海蓝椰风 东海岸 独立、双拼、联排 168 套，销售 60%，主要为 鲁能内部消化。 8 海悦天伦 盈滨半岛 独立 一期 50 套，销售情况不佳 9 大公馆 海甸岛 独立、叠加 一期独立销售 3 套， 二期叠 加销售 10 多套，销售不佳 10 江南城 海甸岛 叠加 二期 300 套销售完毕， 三期 上线 内陆别墅一览表 序号 名称 所属区域 产品 2006 年动向 中国最庞大的下载资料库 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您
11、不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 1 东海艺墅 府城 独立、双拼、联排、叠加 一期 79 套， 销售 40 套， 销售不佳 2 万花坊 秀英 双拼 一期、二期销售完毕 3 阳光巴洛克 秀英 独立、双拼、叠加 26 套，基本售完 4 绿色佳园 府城 叠加 二期 470 套接近尾声 西海岸片区北临琼州海峡，原始植被较好，风景优美，环境宜人，成为海口最高档住宅 区，同时也是海口顶级别墅所在地。 序号 名称 产品 面积（平方米） 主题 独立 300-500 联排 290 1 比华利山庄 叠加 180-28
12、0 海口首席生态海景别墅区 时尚观点，名流生活 独立 560-800 2 西海岸高尔夫 联排 109-262 高尔夫别墅区 独立 440-480（未建） 3 阳光西海岸 叠加 236-248 低密度、大型复合滨海生态 社区 4 美视高尔夫 独立 330-454 高尔夫别墅区，酒店会所 独立 217272 联排 190226 5 浪琴湾 叠加 190226 海南岛首席领海沙滩度假 行宫；巴厘岛建筑风格与风 情园林。 6 兆南西海豪园 独立 330-550 现代海边别墅社区、 独立 349-387 双拼 284-288 7 海蓝椰风 联排 159-244 自然度假生活特区 8 海悦天伦 独立 22
13、7-392 滨海别墅 9 海南大公馆 独立 650，300-400 公馆生活 中国最庞大的下载资料库 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 叠加 223-269 10 江南城 叠加 200 左右 江南园林，现代中式风格 内陆别墅产品 序号 名称 产品 面积（平方米） 主题 独立 576 联排 408 双拼 476 1 东海艺墅 叠加 330 海口内陆最大纯别墅区 2 绿色佳园 叠加 198230 南渡江畔，花园社区 3 万花坊 双拼 320
14、-350 小双拼别墅 独立 352 双拼 385 4 阳光巴洛克 叠加 256、307 欧洲古典建筑风格 独立别墅面积分布图 500, 27% 500 独立别墅面积主要分布在 300-500 平米的范围， 占总数的 55%， 说明海口独立别墅面积较 为紧凑。 中国最庞大的下载资料库 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 联排别墅面积分布图 60%20% 20% 300 联排别墅面积主要分布在 250 平米以下的范围， 占总数的 60%， 说
15、明海口联排别墅面积较 为紧凑，以经济户型为主。 叠加别墅面积分布图 63% 25% 12% 300 叠加别墅面积主要分布在 250 平米以下的范围， 占总数的 63%， 说明海口叠加别墅面积紧 凑，以经济户型为主。 5.1.2 中高档住宅市场分析 5.1.2 中高档住宅市场分析 除别墅市场外，海口中高档住宅集中区域为金贸区、龙昆南、旧城区、海甸岛以及西海岸 非别墅高档住宅。（注：1F 以建筑面积 50-60 为标准；2F 以建筑面积 80-90 为标准； 3F 建筑面积 110-120 为标准；每增加或减少 10 为一个类型。） （1） 金贸区中高档楼盘代表 中国最庞大的下载资料库 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 序号 项 目 类型 户型 主力面积（M2） 类型 1 金外滩 小高层 一房、二房为主， 三房、四房次之 37-42 77-85 标准型 2 紫荆花园 二期 高层低密 度 四房、五房
