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1、南昌巅峰广场营销策划报告,天下策划机构 2013年1月20日,The Nanchang Pinnacle Plaza Marketing Planning Report,迪拜 帆船酒店,世界上唯一一座7星级酒店，在这里，可以尽享豪华。,渥太华 议会大厦,新哥特式的厚重建筑，是渥太华乃至整个加拿大的象征。,香港 1881中心,英式艺术风格的造型，一座反映香港传统与现代文化，集经典、奢华、现代化一体的城市休闲购物中心。,上海 新天地,新世纪新都市概念建筑体，堪称上海城市商业休闲生活方式的龙头，雄视八方。,北京 苹果社区,作为北京首个艺术与时尚相结合的步行商业街，其距离国贸中心仅600米，定位为“中
2、国第一条艺术商业街”。,是性价比为王，还是夹缝中求生存，还是名利双收？,巅峰时代广场总建面积不到10.48万平米，并不是很大的体量看上去很难在市场上引起大的反响，而且区域竞争激烈现状不容乐观。,2013 巅峰广场耀世登场，点睛东南昌。,引领一城风尚所在,以城市视野、时代高度，写就新篇章！,巅峰时代广场营销策划报告,One 巅峰广场入市背景扫描 Two 天下眼中的巅峰广场 Three 天下理解的商业项目 Four 营销推广定位,目 录,One 巅峰广场入市背景扫描,2012年住宅共成交38761套。 传统春节假期楼市处于淡季，1、2月均在2000套以下，3月销量回升至2759套环比涨67.8%；
3、 二季度住宅成交9759套， “红五月”表现突出，为本年度第一个成交量过3000套的月份； 三季度住宅成交12361套与二季度相比涨幅明显，“金九”并未如期到来，反而传统淡季的7月以4903套的成交量成为全年最高； 四季度成交总体稳定，“银十”3854套成交比9月有所上涨，12月成交4077套。,2012年1-12月南昌住宅总成交面积为4185263，成交面积与成交量的浮动基本吻合。 一季度成交面积670394 ，高新区成交面积最多为218796 ； 二季度成交面积1037096 ；三季度成交面积1349390 ； 四季度截止12月31日为止成交1128383 。 1-12月中，共有7个月份的
4、成交面积超过30万，分别为5月至9月、12月。,三季度成交量较高的原因主要有三个： 一是下半年推盘量增加，而且南昌地铁拆迁，对销量上涨有一定程度的刺激； 二是开发商大打折扣牌，优惠力度年底不减，极大的减轻了购房者特别是刚需的购房压力； 三是购房者观望情绪有所缓和，不再一味的等待“房价拐点。,南昌市2012年度十区住宅成交套数及面积明细表：,高新区成交10308套稳居成交榜首；红谷滩新区成交7663套，超出西湖区1308套位居第二 红谷滩新区依旧是大部分购房者的首选，房价高和多层较少使得他们将需求转向其他区域； 西湖区6355套列第三，其他各区成交平稳，桑海、英雄区成交157套和6套属于市场边缘
5、区域。 另外，从下表各区成交面积来看，高新区年度成交1085715，红谷滩新区成交面积870044，西湖区736954。,2012年高新区成交量最多，10308套占总成交总量的28%超过红谷滩区占20%，高新区是12年当之无愧的市场热点区域； 2012年1-12月南昌楼市共285盘推新，开发商大打折扣牌，三季度折扣盘数量首次突破373大关，7月推出优惠盘近127盘，而四季度折扣盘数量372盘，与三季度仅1盘之差，尤其到年底12月优惠楼盘高达128个。 特价房、一口价、购房直减等重磅优惠在一定程度上对下半年成交有利好影响。,南昌市2012年度十区住宅成交套数及面积明细表：,2012年商业项目共成
6、交14307套，成交面积1263604，全年呈上升趋势。 一季度成交2544套，二季度成交3294套，三季度成交3704套，四季度成交4765套。四季度面积485548，接近突破50万。 9月、11月和12月的商业项目成交最为突出，均超过1400套，11月1789套的成交量为全年最高。,从商业项目成交的区域分布来看，红谷滩新区远远超过其它九区的成交，6188套占全年成交总量的61.5%，成交面积163696，占成交总面积的43.3%。 红谷滩新区商业项目较为集中，绿地中央广场、红谷滩万达广场、新地中心、唐宁街等是南昌主要的商业项目,2012年成交量结论： 2012年南昌住宅共成交38761套（
7、数据截止到2012年12月31日），成交面积4185263， 2012年商业项目共成交14330套。 一季度成交6309套，二季度成交9759套，三季度成交12361套，四季度成交10332套。 年度住宅成交量最高的高新区，共10308套，占比28%，在住宅成为热点的同时非住宅市场成交1394套，占比约10%却显得平淡很多。 2012年楼市在“暖冬“中落幕，三季度成交势头喜人，7月份单月成交量年度最高。,从2012年南昌房价稳中有升，其中最高月份为12月份，价格为8122元/，最低月份为3月份，价格为7594元/，全年房价最大差额仅为528元/。 南昌全年的房价呈现一季度微降，二、三季度微升，
8、四季度平稳的态势，房价受市场和政策因素影响比较明显的情况。 “8字头”楼盘占据主流市场，刚需购房者依然是市场的主力，全年房价走势以稳为主。未来房价将保持平稳，出现大幅度下跌或上升的可能性也不是很大。,2012年南昌市房价涨跌成先跌后涨走势，全年的房价呈现一季度微降，其中2月份跌幅为3.14%，为全年跌幅最大的月份。 今年的7、8月份开发商发力，量价齐涨，反而到了传统的金九银十，成交量并没有出现往年的火爆，因此今年三四季度房价保持平稳。 12月份市场回暖的预期加大，楼市成交明显反弹，房价逆势上扬，对来年的房价走势分析有一定的参考意义。,2012年全年南昌各县区中，东湖、青云谱区均有不同程度的跌幅
9、，其他区县则呈现上涨态势。 上涨区域中，南昌县涨幅较大，全年房价上涨达到18.3%，房价近6000界点；高新区全年房价涨幅明显9.4%列第二，7348的均价与总体均价8122还差近800，与红谷滩11368差近4000，未来高新区受政策、规划利好有一定溢价空间。 南昌市主城区（红谷滩、西湖区等）全年未出现异常大幅涨跌，房价较为平稳。,南昌主城区（红谷滩、西湖、东湖、青山湖）用10000元/的均价保持了全年领跑的绝对优势。 高新区房价一路稳升，目前已到“7字头”，年终达到7348元/。青云谱区全年房价呈现出“高开低走”状态，全年均价下跌250元/，用8700元/交了全年答卷，成为2012最大跌幅
10、。 南昌县在第二季度开始发力，用南昌最高涨幅成就年终5901元/均价。其他县区房价全年平稳，几乎未出现大幅涨跌。,2012年成交价格结论： 纵观2012年南昌楼市，可谓“稳”字当头。 国家一再强调楼市调控不放松，一线楼市房价应声而落，而南昌房价却十分平稳，上下波动较小。 随着岁末的到来，开发商推出五花八门的优惠活动，促进销售。购房者降价预期落空，在观望了一年之后纷纷出手购房。 南昌楼市成交明显反弹，“暖冬”之势愈加明显。 （数据统计截止:2012年12月31日）,市中心 土地枯竭 未来供应极少,青山湖沿线土地基本开发完毕，未来供应有限,高新瑶湖组团 尚有大量土地存储，未来土地供应量较大,九龙湖
11、片区 目前土地开发量少，未来将有大量土地供应,新建县 长棱工业园未来居住中心区的新定位，注定未来土地将集中放量,经济技术开发区 工业园区的打造，使得未来住宅土地供应有限,凤凰洲 剩余可开发土地较少，未来供应有限,红谷滩中心区 可开发土地都已出让，未来基本无土地供应,红角洲 土地出让基本完成，未来土地供应较少,朝阳洲 2010年土地大量供应，2011-2013年为地产开发热点板块,青云谱 老工业区，未来将有大量土地放量,象湖新城 土地已大量供应，但未来住宅入市体量较大,京东区域 土地存量充足， 未来供应热点区域,未来供应热点区域,未来供应热点区域,未来供应热点区域,当前热点板块土地资源稀缺，如今
12、高新区、京东片区、新建县、朝阳洲、等区域将成为土地供给的最热点区域。,住建部首次表态:地方不得擅调楼市政策 住建部政策研究中心副主任王珏林2月13日表示，地方政府不应该试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。,住宅项目容积率不得低于1.0 国土部、国家发改委日前联合明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。,国土部:清理小产权房 国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理。,存款准备金率下调 存款准备金率下调诺曼从2012年5月18日起，存款类
13、金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点。这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金近三个月。,40城住房信息联网上线 40个重点城市个人住房信息系统联网的大限已至,央行两次下调存贷款基准利率 中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；,温家宝半年五论房价 誓言不能让房价反弹 据华西都市报消息，1月31日，国务院总理温家宝表示巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。,住建部
14、明确十二五开征房产税 记者近日获悉，就在国务院督查地方楼市调控的同时， 有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。,2012年房地产住宅市场持续高压，未来基调不会有大的改观,市场结论：宏观层面 1、国家宏观经济增速放缓、通胀危机对房地产市场而言是机遇：机遇在于国家对于房地产打压存在两难境地，通胀预期必然激发社会购买不动产物业的热情； 2、政府对房地产市场的调控政策的持续和不断加码，但主要针对的是住宅市场，住宅涉及民生、政府公信力等，而商业地产对于拉动经济和推动城市化而言是必不可少的，未来商业地产将迎来黄金发展期。,市场结论：微观层面 3、南昌经济已经进入快速增长期，为南昌房地产市场的发展提供有效的
15、经济和市场支撑，尤其是瑶湖新城规划的一大批国家级重点项目，将全力推动区域发展； 4、项目所在区域土地市场成交放量、房地产开发投资规模和增速加大，对未来市场供应形成压力；但土地成交均价不断走高，对未来房价走势提供了有效支撑，预计高新区未来房价将平稳增长并高于南昌整体； 5、南昌置业者对通胀预期以及房地产保值增值的认识正在增强，市场经过红谷滩一轮教育后，对于新兴有潜力区域投资热情高，对于商业地产投资接受度逐步提升。,Two 天下眼中的巅峰广场,本案,老城中心 八一广场,红谷滩 片区中心,东部中心 高新瑶湖组团,中山路北京路紫阳大道城市“金廊轴线” 南昌城市“西进”与“东扩”的核心轴线 城市商务、商
16、业、金融、居住功能的大动脉,四纵一横交通网络的改造升级，拉开了提速东扩的进程,瑶湖片区,高新片区,京 东 大 道,北京路,紫阳大道,昌 东 大 道,本案,高 新 大 道,昌东片区,青 山 湖 大 道,一江三湖战略架构下 高新产业的东扩，带动高尚居住区的东扩,青山湖 政商权贵积聚区,瑶湖 未来高尚住区,艾溪湖 高尚住区形成中,民营科技园,高新产业园,航空城 光电产业园区,本案,青山湖区核心商务圈“六中心”打造，及紫阳大道总部经济带规划 现代商务商贸中心、总部经济中心、 金融保险中心、服务外包中心、文化旅游休闲中心、特色市场物流中心。青山湖大道沿线规划总部经济中心，高新中大道 规划文化旅游休闲中心。,巅峰广场位于3区融汇处，是城市东轴门户，是东部的中心。,高新产业区 GDP占南昌的1/2 全省的1/10,城市核心区,本案,瑶湖新城 大学城/航空城/奥体城,本案,地铁一号线,巅峰广场,2500亩艾溪湖湿地公园+艾溪湖大桥+瑶湖大桥 北京东
