物业服务企业参与社区党建联建的若干思考

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1、August 2011 38 社区物业管理党建联建已在上海 18 个区县的 202 个 街镇实现了全覆盖，形成了“资源共享、优势互补、条块 结合、共驻共建”的社区物业管理党建新格局，为解决居 民最关心、最直接、最现实的居住难题，构建和谐平安社 区起到了有效推动作用。本文以浦东房地产集团参与社区 物业管理党建联建为例，就如何进一步完善社区物业管理 党建联建工作机制提出若干思考。 一、物业服务企业参与社区党建联建的必要性 （一）物业服务企业必须参与社区党建联建工作 上海目前已拥有近 3000 家物业公司，涵盖 8400 个住 宅小区，管理居住物业面积达到 3.8 亿平方米，物业管理 覆盖率超过 9

2、7%。物业管理行业的快速发展，大大提升 了上海城市管理形象，改善了居民居住质量，促进了社会 和谐发展。然而，由于物业管理行业正处于发展阶段，因 物业管理不到位引发的社会矛盾、相邻关系处理不当带来 的纠纷、业委会运作不规范损害住户权益等时有发生，不 仅涉及面广，关系复杂，而且呈上升势头。其中不少矛盾 和问题已超出物业管理范畴，仅靠房管行政部门和行业协 会的监管以及物业服务企业的自身发展是难以解决的。 尽管上海近年来加大了物业行风建设力度，使得居民 满意度有所提升，物业行业的社会形象得到改善，但从物 业行风测评情况来看，已连续数年在全市 10 个公共服务 行业行风测评中位列尾段。究其原因，一是物业

3、管理体制 尚未理顺， 一些积聚已久的居住难题， 非物业服务企业“单 枪匹马”所能解决 ； 二是受传统房屋管理观念影响，居民 习惯于“住宅小区里的问题找物业”的思维定势。事实 上， 物业管理涉及水、 电、 煤、 环卫、 绿化等 10 多个部门， 彼此之间既没有行政隶属关系，也无直接的经济联系，很 难由物业服务企业独家包办。不少居民将原本不属于物业 服务范畴的矛盾和问题都归咎于企业办事不力，协调能力 差。久而久之， 居民对物业服务企业的“误解”越来越深， 从而影响了物业服务企业的社会形象。因此，要真正解决 居民的居住难题，突破制约物业管理行业发展的瓶颈，物 业服务企业必须参与社区党建联建，依托社区

4、党组织协调 各方的组织优势，结对共建，整合资源，取长补短，构筑 物业服务企业党建与社区党建联建新格局。 （二）物业服务企业必须依托社区党建联建机制 随着市场经济体制的建立， 社会经济结构、 组织形式、 生活方式发生了深刻变化，物业服务企业原有的社会职能 已逐步剥离。上海城市化进程的快速推进，打破了社区党 建原有的“条块分割、 以条为主、 封闭运作”的工作机制。 所以，物业服务企业只有依托社区党组织，参与社区党建 物业服务企业 参与社区党建联建的若干思考 文 / 吴鸿根 物业管理 August 201139 联建，实现资源共享、优势互补，探索建立了一套适合新 时期社区物业管理需求的运行模式，才能

5、扎实推进社区物 业管理。其运行模式是，由街镇党工委牵头，组建由社区 党委、居民区党组织、物业服务企业、房产办事处、业委 会、派出所等相关单位参加的党建联席会议，定期研究解 决物业管理难点问题，实现由物业服务企业“单兵作战” 向多行业“联合作战”的转变， 形成“条块结合、 以块为主、 齐抓共管”的社区物业管理党建工作机制 ； 加大物业管理 矛盾的调解力度，努力为居民解决久拖不决的居住问题 ； 通过参与社区党建联建， 促进物业服务企业转变服务理念， 增强服务意识，健全服务制度，落实服务措施，以积极的 态度、崭新的形象，明显提高居民满意度。 （三）物业服务企业必须融入社区党建联建工作 社区物业管理党

6、建联建是新形势下加强党建工作的新 探索，也是新时期党建工作在理念、方法、途径和载体上 的创新。上海从 2005 年下半年开始，在曹杨街道开展社 区党建联建试点，将社区党建工作向行业延伸、向区域覆 盖、 向社会辐射。2006 年又在全市 19 个区县 22 个社区 （街 道）扩大试点，形成曹杨社区、江浦街道和楼组、楼宇党 建模式 4 种不同的运作方式。目前，社区物业管理党建联 建已覆盖全市 202 个街镇、1002 个住宅小区、766 个业 委会、439 家物业服务企业。 在此基础上，上海经过多年的探索实践，构建了“党 建引领、政府监管、市场运作、居民参与、社区统筹”的 物业管理新格局。即由社区

7、统筹物业管理工作，明确由街 镇、 居委会配合房管行政部门， 对物业管理工作进行监管； 与公安、规划、工商、环保及城管大队等部门加强协调， 形成合力，解决物业难题 ； 房管行政部门加强巡视检查， 街镇、建委、房管、城管等部门建立综合执法体系 ； 强化 合同和维权意识，为社区物业管理党建联建提供业务和管 理支撑 ； 发挥党组织核心作用，由社区党组织对物业管理 进行综合协调， 在“块”的领导下， 发挥好“条”的作用， 主动融入社区物业管理， 履行指导、 监督、 协调、 服务职责， 建立在社区党委领导和协调下，以居民区党组织为核心， 房产办事处、居委会、业委会、物业服务企业和社区党员 群众参与的社区党

8、建联建机制。 二、浦东房地产集团参与社区党建联建的探索 与实践 浦东房地产集团积极探索物业服务企业党建工作新途 径， 主动参与社区物业管理党建联建， 携手解决物业难题， 共建和谐社区家园，居民满意度逐年提升。 （一）物业服务企业党建融入社区解决物业难题 浦东房地产集团管辖着新区 1415 万平方米直管售后 公房、商品房和商务办公楼物业，总量占到浦东住宅面积 的十分之一强。集团旗下 7 家物业服务企业积极探索党建 工作新途径 ： 一是以物业行风建设为抓手，将企业党建工 作渗透到物业管理各个环节，主动走访街镇、居委会、房 产办事处、业委会和居民，征求意见，倾听民声，整改提 高 ； 二是对内成立由公

9、派代表和专职行风督察员组成的行 风督察队，对外聘请义务监督员，重点督查窗口服务、保 安形象、保洁质量，不断推进物业管理规范化、服务标准 化 ； 三是开展“服务世博、奉献世博”立功竞赛，强化物 业服务窗口建设，对外公示接待窗口电话地址、服务内容 和收费标准， 在窗口环境、 人员着装、 礼貌用语、 资料管理、 服务质量等方面有了新的提高 ； 四是关注民生居住难题， 以开展便民设摊服务、 夏令服务热线等品牌活动为突破口， 每年投资解决一批影响居民生活的居住难题； 五是倡导 “给 您一个温馨的家”的服务理念，通过举行优秀住宅小区经 理事迹报告会、 “十佳”职工事迹演讲会、小区经理和保 安技能比武等活动

10、，提高了物业人员职业道德水平和业务 技能。在此基础上，树立物业服务标杆企业，实施房屋报 修电脑化，推出与业主同心、文化进社区等特色服务，把 物业管理 August 2011 40 真情关爱、 贴心服务送到居民身边， 让居民感受服务温馨、 居住满意、 社区和谐的氛围， 赢得了 23 万户居民的赞誉。 （二）结对共同形成社区物业管理党建联建格局 集团党委通过加强 “四好” 班子建设， 开展 “六个如何” 主题讨论，引领和推动物业服务企业党组织参与社区党建 工作， 激发党员干部参与社区党建工作的积极性、 创造性。 振南、上钢、洋泾、高桥、新川、浦房等物业服务企业以 社区物业管理联席会议为平台，妥善化

11、解物业服务企业与 业委会、业主之间的矛盾，协调平衡各方利益，维护社区 和谐稳定。同时，在联席会议指导和监督下，加强企业自 身建设，切实解决“管理不到位、办事推诿拖拉、服务质 量不高”等问题，提升了居民满意度。集团仅去年就收到 居民表扬信 200 多封、锦旗 30 多面。 被誉为“世博第一村”的雪野二村，是一个有着 24 年历史的老小区，因为举办世博会的关系，小区居住环境 发生了很大变化，但少数居民乱停车辆、乱倒垃圾、公共 走道乱堆杂物等陋习未改。 集团党委联合雪野二村党支部， 组织百余名党员和社区志愿者，多次深入小区开展义务劳 动，整治社区环境、清除各类垃圾、清理公共走道堆物、 引导车辆有序停

12、放，为居民营造了车辆停放有序、垃圾清 运及时、服务规范到位、居住温馨和谐的宜居环境。居民 满意地说 ： 物业人员的辛勤付出，让“世博第一村”的居 住环境更加宜人，住户的文明居住意识也得到了增强。 ” （三）参与社区物业管理党建联建提升居民满意指数 浦东房地产集团建立了与社区党组织的良性互动机 制。与社区党组织签订精神文明共建协议，参与社区精神 文明建设 ； 自觉接受居民区党组织指导和协调，积极、高 效、及时解决物业管理疑难杂症 ； 共同组织迎春便民设摊 服务、 “与业主同心构建和谐家园”等活动，为居民 提供政策咨询和房屋维修服务 ； 发动物业志愿者开展小区 环境整治、设施维修、帮困结对，为孤寡

13、老人、残疾人、 劳模、烈军属排解忧愁，解决居住困难 ； 定期与社区党组 织开展“形象工程” 、 “民心工程” 、 “文明社区创建工程” 、 “送温暖工程” 、 “文化进社区工程” ，把“给您一个温馨的 家”的企业服务理念落到住宅小区，全面推行规范化、标 准化、人性化管理，居民投诉逐年减少，满意指数不断提 高，在社区物业管理党建联建工作中发挥着越来越重要的 作用。 3年来， 集团所属7家物业服务企业共为居民解决水、 电、漏、堵、电梯、水泵等各类房屋疑难问题 800 多个。 三、完善社区物业管理党建联建机制的若干思 考 （一）进一步健全社区物业管理党建联建机制 继续按照“条块结合、 以块为主、 齐

14、抓共管”的原则， 健全由居民区党组织牵头， 以居委会、 房产办事处、 业委会、 物业服务企业为基础，派出所、环卫、绿化等部门参与的 社区物业管理联席会议制度。通过这一形式，探讨社区物 业管理难点、 热点问题， 形成小区建设联抓、 社会治安联防、 物业管理联手的工作网络，真正形成以街镇党委为核心， 房产办事处、居委会、业委会、物业服务企业和社区党员 参与的社区物业管理党建新体制和大党建工作机制。 （二）进一步充实社区物业管理党建联建内涵 把社区物业管理党建联建工作与物业行风建设、文明 城区创建结合起来，健全完善检查监督机制，通过物业服 务企业自查、房产办事处巡查、居委会督查，发现问题、 督促整改

15、 ； 经常性开展设摊服务、现场咨询等活动，切实 解决影响居民生活的“急、难、愁”居住问题 ； 从居民最 直接、最现实、最关心的问题入手，提高队伍素质、转变 服务理念、改进管理方式，充实社区物业管理党建联建工 作内涵 ； 培育信誉好、专业化程度高、服务能力强的物业 品牌企业，发挥榜样引领、辐射作用，让居民居住更温馨、 社区更和谐，不断提升居民满意度。 （三）进一步完善社区物业管理党建联建网络体系 建立社区党建联建工作指导委员会、街道社区党建工 作协调委员会、社区党建工作联席会三级组织网络，通过 定期召开会议、 定期组织共建活动、 定期开展党员活动日、 定期通报情况、定期总结交流，加强与社区有关方

16、面的联 系与沟通，共同推进社区物业管理党建联建工作，形成社 区物业管理党建共驻共建联动机制。 （四）进一步构建社区物业管理党建联建新格局 发挥社区党组织的思想政治工作和行业管理部门的优 势，推动社区物业管理党建联建全覆盖。社区物业管理党 建联建工作，增强了社区物业管理各个部门的融合意识。 街镇党委负责整合居民区党组织及行政管理部门党组织 的力量和资源，形成社区物业管理党建联建工作的整体合 力 ； 居民区党组织负责领导和指导社区物业管理党建联建 工作，牵头协调物业服务企业、派出所、水电、环卫、绿 化等部门，通过联席会议这个载体，形成工作网络 ； 房产 办事处、物业服务企业、派出所、水电、环卫、绿化等部 门从居民普遍关心的问题入手， 按照 “条块结合、 条包块管、 以块为主”的原则， 整合优势， 聚焦力量， 在为居民做好事、 办实事、 解难事中发挥党员模范作用， 围绕增强队伍素质、 转变服务理念、改进管理方式等方面开展社区党建联建， 努力实现从社区工作“事务官”到社区发展“指挥官”的 角色转换。 （作者单位 ： 浦东房地产集团研究 ( 信息 ) 室） 物业管理