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1、南汇周康板块市场报告,区域市场简析 区域竞品扫描 区域市场总结,PART ONE,区域市场简析,ONE,ONE,08年1月至08年6月，周康板块成交表现良好，并且市场处于供不应求的状态 随着美国次贷危机爆发以及全球经济萧条逐渐呈现，08年下半年周康市场成交量与经济一同下滑 09年1月市场依旧持续在低迷状态，表现为买方市场 供应方面，08年10月至12月市场出现集中放量，主要来自区域大盘印象春城和绿洲康城 从08年12月开始价格下滑趋势明显,08年1月09年1月周康公寓供求情况,ONE,周康板块总价成交段主要集中在万的区间之内，其次是万区间。,ONE,板块内主力在售项目的单价走势趋于下降，现在阶
2、段，各项目成交单价主要徘徊于8000-9000元/平方米的范围内。,ONE,近期成交低迷，导致目前在售项目存量余房较多，周康板块累积在售存量18.4万平米,ONE,周康板块项目存量余房比例,剩余量位居前列的项目有印象春城、东方晶华园和绿洲康城 其中印象春城主要由于年年底推出新盘，开盘强销后，优惠活动截至，将实际已获得预售 许可证的房源延迟对客户公开，导致大体量的后续房源囤积 东方晶华园、绿洲康城等排名靠前的项目，都是由于年内去化表现不佳而导致的房源累计 菱翔苑和绿地东上海一期项目已是尾盘，剩余房源的较高单、总价，使客户望而却步,ONE,近期周康板块成交缓慢，表现最突出的是绿洲康城清水湾，开盘当
3、月成交84套，单价较前批 房源有大幅度下降，以12000元/平米单价打7折销售，成交均价仅8690元/平米,PART TWO,区域竞品扫描,TWO,周康板块竞品扫描,6 圣鑫苑,8 中邦城市,5 周浦万达广场,11 万科金色里程,10 金柳湾（墅外）,4 印象春城,7 绿地东上海,本案,3 东方晶华园, 粤亮湾,9 绿洲康城亲水湾,12 保利林雨溪,2 和居水岸,TWO,基本信息,印象春城,区域位置：周浦年家浜东路129弄 占地面积：35万 总建筑面积：46万 开盘时间：08.10.30（首批） 推盘案量：288套 交付标准：毛坯 交房时间：09.12.31 户型：一房：63平米 二房：88平
4、米、92平米、113平米 三房; 131平米 08.11开盘报价：均价8500元/平米 价格范围：8200-9000元/平米 开盘优惠活动：开盘当天认购优惠200元/平米,TWO,成交信息,印象春城,TWO,2.21推出3号和7号两栋楼，带63平米小户型一房，开盘报价7600-9500元/平米，均价8500元/平米，开盘当天优惠总价16000元,房地网上反应开盘当天预定93套，其中成交户型一房和二房所占比例平均。,印象春城,媒体信息,硬广媒体主要为：晨报、晚报、时代报、租售情报,TWO,印象春城,户外广告,周浦镇区：无户外媒体 外接待点：金丰易居代理，依靠周浦镇上 易居中介门店共同销售 导示系
5、统：无交通导示，在周浦镇区宣传力度 不够，年家浜路无交通指示牌，引导动线差,TWO,ONE,印象春城,广告诉求,基本信息,绿洲康城,区域位置：康桥路1558弄 占地面积：50万 总建筑面积：70万 开盘时间：08.12.13 推盘案量：215套 交付标准：毛坯 交房时间：2010.6.30 08.12开盘报价：均价9300元/平米 价格范围：8700-12500元/平米 价格促销活动：原价均价12000元/平米，7折销售,TWO,成交信息,绿洲康城,康桥区域超级大盘，早期销售在05年，经历市场最高峰1.3万价格，在沉寂一年后，紧随印象春城开盘，去年年底推出2幢小高层，215套房源，价格也是采取
6、直线跳水方式，表价12500元/平米打7折销售，成交均价9073元/平米，但销售情况依然不理想。,TWO,绿洲康城,户外广告,外接待点：无 看房班车：龙阳路地铁站 导示系统： 交通指示牌: 沪南公路、康桥路 户外看板：康桥路2块 刀旗: 康桥路,TWO,绿洲康城,广告诉求,93万平方米亲水亲阳光低密度法式小镇,TWO,基本信息,东方晶华园,区域位置：康沈路1758弄近年家浜路 占地面积：60300平米 总建筑面积：77443平米 开盘时间：07.09.30 推盘案量：487套 可售房源243套（扣除动迁房可售88套） 交付标准：毛坯 交房时间：09.2.28 户型： 二房：102-104平米
7、三房; 123-130平米 复式：160-200平米 价格：报价均价9000元/平米，一月成交均价8687 元/平米,TWO,成交信息,东方晶华园,该盘是区域在售项目中位置最好的项目，除动迁房外，目前可售剩余房源88套。该盘以报价均价9000元/平米，较开盘期间价格下滑约1400元/平米，成交均价8687元/平米，在区域市场内成交缓慢。,TWO,基本信息,绿地东上海,区域位置：秀浦路788弄 占地面积：405810平米 总建筑面积：61万（其中住宅51万，商业10万） 开盘时间：06.10 推盘案量：1270套 交付标准：毛坯 交房时间：07.12 户型： 二房：92-114平米 三房; 13
8、0-140平米 价格;一期尾盘报价均价12000元/平米 二期房源工程进度主体6层，预计09.5开盘 二期报价均价约9000元/平米以内,TWO,成交信息,绿地东上海,该盘是区域内品质最好的项目，从销售情况上看，一期尾盘报价12000元/平米，从08 年8月到现在都是“零”成交。二期约09.5月开盘，该批房源开盘均价直接跳水，9000元/平米的价格可能导致周康地区新一轮的价格大战,TWO,基本信息,中邦城市,区域位置：秀沿路867号 占地面积：35万平米 总建筑面积：40万平米 开盘时间：07.6.30 推盘案量：918套 交付标准：毛坯 交房时间：现房 目前一期、二期已经全部售罄，三期地块在
9、秀沿路南侧，尚未动工，预计周期较长，业务已经在年前撤场,TWO,中邦城市,媒体信息,硬广媒体主要为：早报、上海楼市、租售情报 近期二期售罄，三期未动工，媒体投入减少,TWO,广告诉求,中邦城市,东上海、大盘、创新艺术生活,TWO,周浦万达广场,基本信息,区域位置：沪南公路3467号 占地面积：50万 总建筑面积：31.8万 开盘时间：08.12.27 推盘案量：966套 交付标准：装修 交房时间：2010.3.31 房屋性质：办公 户型：40-90平米 价格：开盘报价均价9500元/平米，2月报价均价10000元/平米,TWO,成交信息,周浦万达广场,区域唯一在售小户型办公产品，开盘均价950
10、0元/平米，是区域近期成交最好的项目，这是和大量的广告投入和良好的现场表现分不开的。从该盘可以看到，小户型产品存在较大需求量,TWO,户外广告,周浦万达广场,该项目户外广告做的是竞品中最到位的，沪南公路交通指示标牌，外环线高炮、上南、三林、康桥、周浦地区横幅，竞品门口横幅，周浦镇灯箱、看板，小上海商业城灯箱、派单等结合使用，为现场成交带来稳定的来人。,TWO,媒体信息,周浦万达广场,硬广媒体主要为：晨报、时代报、早报、上海楼市、租售情报,TWO,广告诉求,周浦万达广场,万达品牌、精装小户型,TWO,基本信息,圣鑫苑,区域位置：川周公路4056弄 占地面积：54800平米 总建筑面积：7万平米
11、开盘时间：最早一期05.1.14 推盘案量：557套 交付标准：毛坯 交房时间：三期09.6 户型： 二房：104-110平米 三房：130-140平米 价格：一月成交均价7554元/平米,TWO,成交信息,圣鑫苑,该盘在区域市场中，受周边小环境及大型变电站等抗性影响，成交低迷，成交价格一直维持在7500元/平米左右，一月成交均价7554元/平米。,TWO,媒体信息,圣鑫苑,硬广媒体主要为：晨报、青年报,TWO,广告诉求,圣鑫苑,TWO,粤亮湾,基本信息,区域位置：周市路39弄 占地面积：5.94万平米 总建筑面积：8万平米 开盘时间：08.3.29 推盘案量：392套 可售房源257套 交付
12、标准：毛坯 交房时间：09.8.31 户型： 二房：81-86平米 08年3月至今销售135套，销售率34%，可以说成交非常缓慢，目前在价格没有优势的情况下，月成交保持在5套左右，无法摆脱成交低迷的状况。,TWO,成交信息,粤亮湾,该盘在区域市场中属于小户型产品，有一定的总价优势，目前剩余房源都是高区高单价产品，在印象春城开盘后，受同类型产品低单价冲击，成交量明显萎缩,TWO,基本信息,和居水岸（金色水岸、沈墨荷兰苑 ）,区域位置：康沈路1838号 占地面积：6.7万平米 总建筑面积：11.4万平米 开盘时间：最早04.6，绿地接手重新开盘：08.7 推盘案量：172套 交付标准：毛坯 交房时
13、间：现房销售 户型： 二房：95平米 三房：123平米 价格：一月成交均价8820元/平米 该案曾经烂尾，开发商无法还银行贷款，导致交房延迟3年，区域口碑差，现由绿地接手，目前销售状况惨淡。,成交信息,和居水岸,该盘04年就开盘，受银行贷款拖欠影响，一度被禁止销售3年，08.8重新开盘，因地段在竞品中较占优，成交价格在8500-9000元/平米。,媒体诉求,和居水岸,项目在尾盘销售阶段，三期工地尚未开工，初开盘报纸稿外，其他无媒体投入，包括在周浦镇区无户外媒体。,基本信息,金柳湾,区域位置：康桥川周公路2828弄 占地面积：4.8万平米 总建筑面积：10万平米 开盘时间：08.12 推盘案量：
14、163套 交付标准：精装修 装修标准： 25003000元/平米 带地暖、中央空调、西门子厨卫、科勒洁具 交房时间：09.10 户型： 二房：170平米 三房：210-270 价格：网上价格曲线路（近七天）：1070011600元/平米 开盘两个月成交8套，小高层产品，统一大户型，做精装修走高端路线,ONE,媒体诉求,金柳湾,平面媒体做过三次租售情报广告，户外在外环和沪南公路有高炮,PART THREE,区域市场总结,THREE,THREE,区域市场表现,区域成交进入近几年最低谷，成交表现低迷 区域价格下滑趋势明显，项目低价开盘引发新盘价格战 大盘集中，周康板块后续供应量巨大,打大盘概念：绿洲康城、中邦城市、绿地东上海、印象春城 打品质概念：绿地东上海 打生活品质概念：绿地东上海、中邦城市 打低价概念：圣鑫苑、印象春城、绿洲康城 打水景概念：绿地东上海 打优惠概念：金色水岸 打小户型概念：万达广场 打大户型类别墅概念：金柳湾,THREE,竞品媒体表现,谢谢,
