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1、一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,深港一号 项目定位报告,2008年10月提供,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,目 录,宏观市场解读 项目解读 项目定位 项目发展相关建议,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,第一部分 宏观市场解读,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,让我们先看看国际经济形势,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,雷曼破产 美林被收购 AIG的生死未卜 冰岛“濒临破产” 日本大和生命保险公司破产,一场由美国次贷危机所
2、引发的“金融海啸”正冲击着全球经济；这场“全球性的经济危机”所产生的影响正在不断地扩散。作为国际经济体系一部分的中国也难以独善其身。,国际经济大事件动态,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,经济危机席卷全球， 而当前中国经济形势又如何？,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,全球经济危机已经不可避免地辐射到中国经济体。以保“发展”取代“防过热”，措词之变传递出中国经济过热警报的解除，目前经济增长出现下滑态势。 以控制“通胀”取代“防通胀”，表明通货膨胀乃当前中国较为严峻的问题，当前全球通货膨胀不断加剧已在多国蔓延。通货膨胀一旦超过一
3、定水平而得不到有效控制，将对经济产生严重的破坏性后果。,双防：防止经济过热、防止通货膨胀,一保一控：保持经济平稳发展，控制通货膨胀,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,当前中国经济外部依存度（进出口总额/GDP）达到90%左右，中国经济的发展与全球经济的景气状况息息相关。 在全球步入“经济寒冬”的今天，经济发展形势面临严峻挑战，中国房地产行业作为中国经济重要的组成部分，在经济形势的大背景下也难以独善其身。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,面对经济发展下滑，面对通货膨胀压力， 政府对目前房地产的态度又如何？,一切未经置业国际允许
4、复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,贷款利率和存款准备金利率连续两次下调；支持居民购房；购房契税下调；免征印花税；个人买卖土地增值税的取消。近期系列调控政策频繁的出台，已表明政府准备“救市”的态度。,近期政策动态,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,由美国次贷危机所引发的“金融海啸”正冲击着全球经济。 受国际形势影响， 中国经济增长出现下降趋势，通货膨胀严峻。 面临国内外环境进一恶化，中国经济增长有可能出现进一步下滑。 为避免经济增长下滑过快，预计未来宏观调控政策会进行调整。存贷款利率和存款备用金率有望继续下降，房贷政策有望得到放宽。 尽管中央及各地
5、政府有“救市”的意向，但受到外来经济危机的影响，以及购买者对市场信心不足等因素的影响，短时间内难有太大成效。,总论,小结,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,面对严峻的市场环境， 项目应该如何定位，才能取得成功？ 下面让我们先了解项目。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,第二部分 项目解读,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,一、项目概况,本项目位于福田南路，与滨河路的直线距离约300米，是皇岗口岸片区的重心所在，离皇岗口岸仅咫尺之遥。,1、地理位置,项目地处皇岗口岸，为港人聚集居住区域,CBD,
6、皇岗口岸,深港一号,香港,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,2、项目技术指标,占地面积： 约11000 容积率： 6.62 建筑面积： 90048 计容积率面积：72731 其中，商业面积3500 住宅面积68000 总户数：1410套 覆盖率：42 停车位：450,项目户数体量大；容积率高，舒适度较低,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,3、地块分析,项目地块呈方正的长方形，地块规整。目前处于地下室施工阶段，预计明年年中能达到预售条件。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,4、用地四至景观分析,
7、项目主要的景观资源是东面和南面迷人的米埔自然保护区、山景和深圳河景观；西面及西南的视野也相当开阔，尽览皇岗路与福民路两旁繁华的深圳景观；北面则受皇城广场及皇御苑二期楼体的遮挡，视线受阻。,本项目地块,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,项目位于滨河路旁，有十五条皇岗口岸始发大巴和十一条经停大巴线路，交通网络四通八达，往来CBD商圈、华强商圈、东门商圈、人民南商圈相当方便；距离罗湖口岸10分钟车程，离皇岗口岸仅需步行5分钟，深港之间距离相当接近；本项目临近地铁福田口岸总站，步行仅10分钟。,5、交通设施,项目交通便利、四通八达,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均
8、视为侵权，我司保留法律追究权。,6、生活配套,本项目位于成熟的皇岗片区，距离滨河路、华强路、深南路这些商业娱乐购物旺区只有咫尺之遥，周边生活配套齐全，休闲、娱乐、餐饮、购物、教育、医疗等系列生活设施一应俱全。 皇御苑本身为大社区规划，社区内基本生活配套已经相当成熟，超市、小学、银行、食肆、美容美发及休闲娱乐设施一应俱全，轻松满足各种需求。,生活配套一应俱全,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,二、项目SWOT分析,皇岗及福田双口岸优势； 位于福田繁华区域，交通便利，配套成熟； 拥有米埔及深圳河自然景观； 临近皇岗口岸，港人居住区； 大社区概念强，小区内配套成熟。
9、 小区内有专属小学； 户型面积小，适合港人及投资客；,项目不在滨河路边，昭示性不强； 货柜车多，噪音严重，有安全隐忧； 密度高，分层户数多，舒适性低； 区域有治安隐忧； 国内自住买家不认同该地段； 会所配套及绿化面积小； 项目离车站较远，交通不便。,关内可开发土地少，市场供应不大； 深港两地的融合将加速港人在深圳置业； 河套开发区的规划与启动，将加速深港两地的融合，从而提升整个皇岗片区的区位价值； 宏观调控政策有所松动，市场有望明朗化。,全球面临经济海啸，全球经济动荡不稳定； 受到宏观调控的影响，房地产市场处于横向调整阶段； 限外令使得外销市场受到一定的制约； 股市持续低迷，资金被套，人们消费
10、购房欲望受到影响； 开发成本的增加，加大开发风险。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,1、项目优势分析（Strength）,S1：本项目临近皇岗口岸、罗湖口岸，具有双口岸优势，同时小区自建人行天桥直达皇岗检查大楼，对港人有极大的吸引力，目前已经实现的24小时通关，使小区的关口优势发挥的淋漓尽致； S2：周边生活、行政配套极为齐全，超市、银行、食肆、学校、酒店、娱乐场所应有尽有；同时，小区经过三期的开发，小学及其他生活设施都在运营，内部设施相当成熟； S3：项目大部分单位可观深圳河景、米埔景、香港山景，这类稀缺的景观资源可成为项目外销有利的卖点支撑； S4：项目
11、临近滨河大道，二十几条公交线路直达深圳各个区域，交通极为便利； S5：项目位于港人熟悉地段，符合港人居住习惯； S6：项目户型以小户型为主，对于深港两地的投资客户都有很大的吸引力。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,2、项目劣势分析（Weakness）,W1：项目不在滨河路边，昭示性相对不强 对策： a、强化地盘包装，做好导示系统工作 b、增加一些户外接待点 c、楼梯增加条幅、霓虹灯,W2：车流量大，尾气、噪音影响较严重 对策： a、增加高大绿色植物的种植 b、安装中空隔音玻璃和扇风系统,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,W3
12、：建筑密度大，舒适性低 对策： a、小户型，控制总价，易于销售 b、利用深港联动增加客源 c、增加项目自身附加值，通过打造高品质产品吸引客户,W4：治安隐患问题 对策： a、增加酒店式管理服务，提高物业档次，增加竞争力 b、聘请信誉较高的管理公司进行管理，有助消除忧虑 c、加设家居智能化管理系统，确保居家安全,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,W5：国内买家不认同该区域 对策： a、打造高端高品质产品，吸引国内投资客户 b、开设住户专车，于中心区固定线路进行循环行 驶，方便国内自住客户 c、提升物管服务附加值，打造智能化家居管理， 吸引高端自住白领,一切未经置
13、业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,W7：离车站太远，交通不方便 对策： a、开通住户专车，于中心区固定路线循环行驶,W6：会所配套及绿化面积小 对策： a、增加会所配套，打造酒店式会所配套 b、增加天台及空中花园的使用功能，提高立体绿化空间,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,3、项目机会分析（Opportunity）,O1：关内尤其是福田片区可开发土地异常稀缺，市场供需矛盾大； O2：深港两地的融合将加速港人在深圳置业； O3：河套开发区的规划与启动，将加速深港两地的融合，从而提升整 个皇岗片区的区位价值； O4：宏观调控政策有所松动，
14、市场有望明朗化。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,4、项目威胁分析（Threat）,T1：全球面临经济海啸，全球经济动荡不稳定； T2：受到宏观调控的影响，房地产市场处于横向调整阶段； T3：限外令使得外销市场受到一定的制约； T4：股市持续低迷，资金被套，人们消费购房欲望受到影响； T5：土地增值税、建筑材料等开发成本的增加，开发商开发项目 的风险相对加大。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,项目综合评价：,项目位于皇岗口岸，一个港人聚集居住，而国内自住客户相对不太接受的区域；因此，开阔外销市场乃项目发展的契机； 项目单位
15、套数庞大，在限外令的制约下，完全依靠外销市场具有开发风险，因此，如何开拓本地过渡自住客户乃项目的重点； 项目乃小户型产品，面积小、总价低、投资成本少，因此如何打造高收益产品乃吸引深港投资人士的关键； 深港融合，河套经济圈的规划与开发，将为项目带来更多的升值空间； 全球经济危机、股市不振、楼市持续低迷，经济环境的变坏重影响购房者信心。 国家“救市”态度已经明确，楼市调控政策有望松动，包括限外令的取消，第二套房条件的放宽等等。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,第三部分 项目定位分析,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,在项目精准定
16、位之前，我们必须明确 哪些客户有可能购买？,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,一、客户定位,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,1、核心客户群体思考,从地理位置思考,项目位于福田中心区，地处皇岗口岸片区 皇岗口岸24小时通关 深港物流、报关、贸易、科技、电子等中小企业聚集 项目远离滨河路 皇御苑为港人聚集居住社区,香港客户乃项目重要的潜力购买客户,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,从户型产品分析,项目为纯小户型产品 公寓、一房、两房、复式 面积区间在3270平米之间 项目相对总价较低,投资客户/过渡性客户乃项目重要的潜力客户,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,项目区域位置和户型产品决定了项目的核心客户群体以深港投资人士、深港商务人士及本地过渡性客户为主。,我们综合归纳思
