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1、 行动目标行动目标 实现销售额：年度4.43亿元 回款额：年度3.92亿元 确保不增加计提，努力实现项目盈利 实现销售额：年度4.43亿元 回款额：年度3.92亿元 确保不增加计提，努力实现项目盈利 销售目标销售目标 目 标目 标 报告大纲报告大纲报告大纲报告大纲 1、未来市场走势 2、片区市场竞争 市场表现市场表现价格调整、政策鼓励、刚需入市促成一季度楼市小阳春价格调整、政策鼓励、刚需入市促成一季度楼市小阳春 ?2008年10月24日三部门七举措助扩大住房消费 ?2009年1月4日深圳开始实施购普通房满2年转让可免征营业税 ?2009年2月19日深圳调整普通住房价格标准 ?2009年3月3日
2、广东省政府发布促进楼市发展意见（15条） ?2009年4月29日，商品房开发资金松绑 2009年全市成交面积月度图（单位:万平米）2009年全市成交面积月度图（单位:万平米） 39.20 48.84 81.01 74.58 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 2008年 2009年 2009年全市成交套数月度图（单位：套）2009年全市成交套数月度图（单位：套） 44485275 8509 6858 0 2000 4000 6000 8000 10000 一月 二月 三月 四月 五月
3、 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 2008年 2009年 ? 2009年一季度全市成交面积为169.05万平米，同比是2008年的2.86倍；成交套数为18232套， 同比是2008年的2.93倍。 ?受整体市场价格上涨关系，四月成交面积出现了7.9%的降幅，小阳春达到峰值后回落。 数据来源：国土局网站 ? 2009年1-3月深圳一手房成交均价分别为11034元/平米、10988元/平米和11101元/平米， 同比2008年分别下降24.2%、24.1%和10.9%。 ?4月出现环比12.4%增幅，同比也增长了3.2%。楼价在长达一年多的回落后启稳，使得近两 年处于“观望”和“被
4、压抑”的刚性需求得到一定释放。 2009年全市成交价格走势图（单位：元）年全市成交价格走势图（单位：元） 11101 12331 1103410988 0 5000 10000 15000 20000 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月 2008年 2009年 数据来源：国土局网站 市场表现市场表现房价启稳，有助于消费者信心恢复和市场好转趋势形成房价启稳，有助于消费者信心恢复和市场好转趋势形成 后市情况后市情况一季度深圳经济朝着积极方向发展，基本面依旧向好一季度深圳经济朝着积极方向发展，基本面依旧向好 深圳统计局数据显示：深圳统计局数据显示：一季度全市生产总值1740.90
5、亿元，比上年同期（下同）增长 6.5%，略高于全国6.1%的增幅。 工业生产开始回升 固定资产投资增速提高 货运增长回稳， 社会消费品零售总额保持稳定增长 外贸进出口降幅有所收窄 财政收入保持增长，银行贷款明显增加 市场消费价格回落 温家宝：中国一揽子计划已初见成效温家宝：中国一揽子计划已初见成效 经济出现转机经济出现转机 一季度国内生产总值增长6.1%。全社会固定资产投资增长28.8%，比去年同期和四季度分别提高 4.2和6.4个百分点； 城镇新开工项目计划总投资增长87.7%。社会消费品零售总额实际增长15.9%，增幅同比提高3.6 个百分点。 一季度城镇新增就业268万人，城镇居民人均可
6、支配收入和农民人均现金收入同比实际分别增长 11.2%和8.6%。 后市情况后市情况深圳全市供大于求的供需结构趋于缓解深圳全市供大于求的供需结构趋于缓解 中国社科院房地产蓝皮书：中国社科院房地产蓝皮书： 2009年中国房价总体下行，下半年有望回暖。中国房价深幅大调可能性小。 2009年房地产调控政策将以暖市为主，以防止房地产大起大落为目标。 中国社科院房地产蓝皮书：中国社科院房地产蓝皮书： 基于深圳庞大的商品房存量，以及居民购房需求对房价和政策变化敏感的特点，2009年 房地产市场行情将取决于经济基本面变化和开发商战略调整。 深圳经济基本面依旧向好，为房地产市场发展提供了保障。 0 10 20
7、 30 40 50 60 70 80 90 2008.01 2008.02 2008.03 2008.04 2008.05 2008.06 2008.07 2008.08 2008.09 2008.10 2008.11 2008.12 2009.01 2009.02 2009.03 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 供应面积（万） 2008年成交面积（万） 2008年成交均价 2008年 ?2008.12月，深圳市场从持续了一 年的供大于求的买方市场困境中走 出，楼市成交量放大明显，并且出 现全年首个供大于求月份。 ?200
8、9年持续了消化放量的势头， 对存量的消化速度也加快。存货持 续消化是市场由“萧条”转向“复 苏”的主要特征。 后市情况后市情况忧患仍在存在，楼市基础经济面尚未发生根本性扭转，09 年局势存在不确定性 宏观经济结构将经历长期而艰难的调整宏观经济结构将经历长期而艰难的调整 ?此次宏观经济的调整源于结构失调，特别是中美之间的结构失调。中美经济的互补性在过去的十年 间不断深入，同时也积累着巨额的风险。此次美国经济增长模式的崩溃将使得中国被迫进行经济结构 的调整。中国高投资、高出口的经济增长模式终结，但是新的增长点尚没有找到。 ?过去十年里，消费占GDP的比重已经下降了10个百分点，将消费重新拉升将成为
9、一项艰巨的任务，且 美国的金融危机正向纵深发展，其影响还远未见底，因此很难说09年经济将回升。即使下半年比上半 年在经济数据上有提高，也不能说明经济回升了。此次中国经济结构的调整应该是长期的过程，也远 比98年亚洲金融风暴时更加深刻，GDP增长率可能会长期在低位徘徊。 主流观点：经济将随着美国次贷危机的深入而更加下滑； 再次强调严峻性：短期反弹并无法断言中国经济将提前复苏 ?“2009年市场走向很难企稳，政策能在短期内给市场带来一波回暖迹象，但后势可能会跟股市一样，小幅反 弹后继续下行，在这种市场下宁可过于悲观，也不要盲目乐观。”万科高层语录 ?“万科09年就是要把手上的存量房全卖出去，迅速回
10、笼紫金，应对恶劣的市场 ”万科总经理郁亮 深楼市走势预期-谨慎乐观深楼市走势预期-谨慎乐观 ?中国社科院房地产蓝皮书：中国社科院房地产蓝皮书：今年一季度深圳房地产开发投资大幅度回落，仍然反 映了市场对于经济前景存在一定的担忧。 ?房地产市场仍然处于调整期，后市的回暖仍然有赖于市场价格稳定。 1-3月楼市小阳春 为深圳楼市回暖打下了坚实的基础；刚需集中释放后，市场成交量会有所回落，开发商要 为后市留有余地，对消费者信心鼓励和促进，市场价格稳定预期的形成将会刺激一、二手 房市场交易量持续放大，是保证未来市场平稳发展的关键； ?进入项目入市的三季度，深圳的房地产市场将会在量价临界点做探索性振荡，并逐
11、步走 向稳中有升、逐渐恢复的繁荣状态。 市场试探恢复期：谨慎定价，快速出货。市场试探恢复期：谨慎定价，快速出货。 户型户型项目名称项目名称户均面积（平米）户均面积（平米）价格价格在售余量在售余量总余量总余量 第五园五寓42.25 第五园五寓83-85 1万/，带1000元/ 装修 12800元/，带 1500元/装修 10800元/，带 1500元/装修 8500元/ 9300元/ 9300元/ 12000元，带1500元 /装修 9300元/ 11500元/，毛坯 9000-1000元/ 9000-1000元/ 13500元，带1500元 /装修 上河坊36-54500 新华城67-8416
12、 幸福枫景74-8420 梅陇镇84-8942 178 678 上河坊60-71140 191 梅陇镇70-8015 两房两房 幸福枫景84-8820 世纪春城96-140140 梅陇镇98-11575 新华城107-148197 新华城159-16225 梅陇镇126-14334 14041404 四房59 412大三房大三房 小三房小三房64 公寓/1房公寓/1房 数据来源：金地置业梅陇镇项目组，截止4月19号 市场竞争分析 2009年4月区内存量盘点（在售） ?目前区内整体存量较少，产品消化速度较快。按照目前消化速度来看，存货2-3个月就会消化完毕。目前区内仅第 五园五期处于蓄客期； 目
13、前区内整体存量较少，产品消化速度较快。按照目前消化速度来看，存货2-3个月就会消化完毕。目前区内仅第 五园五期处于蓄客期； ? 目前在售楼盘多处于尾货阶段，四月份都出现了5-8%的提价，以控制走货速度。目前在售楼盘多处于尾货阶段，四月份都出现了5-8%的提价，以控制走货速度。 片区市场竞争阶段性缓解，下半年竞争压力大片区市场竞争阶段性缓解，下半年竞争压力大 龙坂片区龙坂片区09年新增09年新增供应量约131.71万平米，扣除已销售面积，剩余约供应量约131.71万平米，扣除已销售面积，剩余约120万120万。 片区片区 项目/地块项目/地块 建筑面积(万 平米） 建筑面积(万 平米） 容积率容
14、积率主力产品面积区间主力产品面积区间预计批售时间预计批售时间 金地上塘道一期8.62.845-140平米一、二、三、四房2009年下半年 潜龙曼海宁项目一期93.470-140平米二、三、四房2009年底 万科金域华府一期9.82.884-240平米两房2009年1月（已售罄） 万科金域华府二期92.884-88平米两房2009年9月 水榭春天一期4.53.490平米以下户型占70不确定 金光华龙岸一期/二期14285-200平米二、三、四房、TH2009年6月 兆丰溪山美地二期/三期部分10.5287-250平米二、三、四房、TH2009年6月 万科第五园四期8.2188平米左右的2房200
15、9年6月 万科第五园五期6.61.55125-230平米三、四房2009年5月 万科第五园八期九栋0.651.973-115平米两、三、四房2009年3月（已售罄） 万科第五园八期叠墅5.21.9136-142平米叠墅2009年5月 万科华昱项目一期5.161.688平米三房，88平米复式，117平米底TH2009年10月 佳兆业上品雅园103.590平米以下小户型2009年8月 大贸十二橡树庄园二期13.81.0/1.2130-270平米三、四房，TH2009年5月 水榭山三期40.6220-450平米TH2009年下半年 圣莫丽斯三期高层12.7150-400平米三、四房、顶复2009年4
16、月 关口关口 坂田坂田 二线拓二线拓 展区展区 90平米以下小户型物业供应约90平米以下小户型物业供应约70617061套，剩余约套，剩余约59685968套。套。 龙坂片区09年龙坂片区09年小户型产品小户型产品供应供应 片区片区项目/地块项目/地块主力产品面积区间主力产品面积区间分户型套数分户型套数预计批售时间预计批售时间 45平米1房163 62平米小两房60 78平米大两房211 89平米小三房350 潜龙曼海宁项目一期70平米以下2房，90平米以下的小3房8602009年底 水榭春天一期7090平米以下536不确定 万科金域华府一期84平米2房，88平米2房、87-90平米loft10422009年1月（已售罄） 万科金域华府二期84平米2房，88平米2房约11002009年9月 金光华龙岸一期/二期85平米两房662009年6月 兆丰溪山美地二期/三期部分87平米两房约1102009年10月 88平米三房402 佳兆业上品雅园90平米以下小户型约8
