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1、会所运营方案建议,项目策划组 2018年3月,Part 1: 案例分析 Part 2: 会所现状 Part 3: 参考合作方运营方案 Part 4:会所运营建议 Part 5:风险评估,02/ 31,Part 1: 案例分析,全国案例分析 典型个案分析,全国案例分析：西安万科金域国际会所概况,会所概况：健身会所总建筑面积800，会所性质属于经营性商业资产。 业主基数：小区业主2200余户，业主数量约5000余人。 户均会所面积：800/2200户=0.36/户 经营方式：对外经营,健身会所总建面800，业主户数约2200余户，业主数量达5000余人，户均会所面积约0.36/人。,运营方式：健身
2、会所由VK健身公司运营，签约第一年为免租金扶持期，签约第二年至第十年正常租赁。（该房屋的硬装部分由甲方负责装修并承担费用，具体包括但不限游泳池的修建、墙面、地面装修、功能设施配置等；乙方负责健身设备、品牌输出、运营管理） 运营收费方式：业主可免费领取一次价值1500元年卡一张，日后业主收费与外部人员同等，无特殊优惠。,全国案例分析：西安万科金域国际会所运营及收费方式（由VK健身运营）,全国案列分析：西安万科金域国际会所业态,入户区,健身房,游泳馆,会所业态包含健身房、游泳馆，主要以打造高品质健身会所为主。,全国案例分析：湖南星海湾会所概况,会所概况：会所总建筑面积6346，楼高5米。会所性质属
3、于经营性商业资产，具有独立商业产权。 业主基数：小区业主5000余户，业主数量约10000人。 户均会所面积：6346/5000户=1.27/户 经营方式：对外经营,会所总建面6346，业主户数约5000，业主数量达10000人，户均会所面积约1.27/人。,第一阶段：开放参观 （签约前一年）,第二阶段：会所试营 (签约至签约后一年半）,第三阶段：会所经营 (签约后一年半至以后）,由于第一阶段会所的主要任务是开放给潜在买家参观，故建议此阶段费用作为会所的开办费由发展商支付，合计每月支付5.8万元,由于入住人数较少，未能满足会所经营条件，建议由开发商补贴亏损费用，合计每月支付4.6万元,此阶段会
4、所经营略有盈余，建议自本阶段起由物业公司自负盈亏,会所将不断根据市场变化对会所的经营进行优化调整,全国案例分析：湖南星海湾会所运营方式（由物业公司运营）,会所由物业公司运营，签约前一年开放参观，签约至签约后一年半会所试营，这两个阶段甲方（开发商）出钱补贴物业公司，后期会所正常经营后既由物业公司自负盈亏。,交房时与物业公司签约,项目销售阶段,业主入住率达80%,全国案例分析：湖南星海湾会所运营收费方式,对比非业主人群，会所降低业主预存金下限金额，提供给业主所有消费均享8折的特殊优惠。,全国案例分析：湖南星海湾会所业态,健身房,乒乓球室,游泳馆,桌球室,多功能室,红酒雪茄室,康体休闲,商务休闲,会
5、所业态包含康体休闲（健身房、乒乓球室、游泳馆、桌球室）和商务休闲（多功能室、红酒雪茄室）两大类。,昆明案例分析：恒大名都会所概况,会所概况：会所总建筑面积2600，低碳有氧的生活理念，铸造五星级皇家会所，种类完备的运动器械和各类专业化休闲运动室，既契合了品位人士的独特需求，又能为业主提供健康科学的休闲方式。 业主基数：小区业主4661余户，业主数量约9000人。 户均会所面积：2600/4661户=0.56/户 经营方式：对外经营,会所总建面2600，业主户数约4661，业主数量达9000人，户均会所面积约0.56/户。,昆明案例分析：恒大名都会所运营及收费方式,运营方式：目前外包（金仕堡），
6、从展示到交付约两年开发商提供免租服务，两年后金仕堡向开发商支付租金（80-120元/）。 运营收费方式：购房送体验卡，日后业主收费与外部人员同等，无特殊优惠,昆明案例分析：恒大名都会所业态,健身房,琴房,游泳馆,桌球室,儿童房,会所业态包含体育休闲类：健身房、游泳馆、桌球室、瑜伽室、乒乓球室，休闲娱乐类：琴房、舞蹈室、儿童房。,乒乓球室,瑜伽室,舞蹈室,昆明案例分析：白沙润园游泳池概况,会所概况：会所已出售给业主当住宅使用，目前游泳池承包给个人经营。 基数：小区业主1470余户，业主数量约4400人。 经营方式：对外经营 收费标准：分月卡、半年卡、年卡等，平均每次40元/次 问题： 1、交付初
7、期，泳池设备老化，损坏等，业主多次修缮资金投入较大。 2、小区老龄化偏多，小区业主来泳池消费人数少。 3、周边配套不完善，常驻人口小。 4、个人经营经验不足，服务不到位，展示较差。,业主户数约1470户，会所已出售给私人做住宅使用，游泳池承包给业主经营，泳池共800。,Part 2: 会所现状分析,项目现状分析,会所建面：约1019 项目区位：位于滇池国际旅游度假区，环境优越，但是目前区域成熟度较低，周边项目皆处于建造阶段，入住率低。 项目自身状况：滨江项目首批业主19年底才入住，项目自身成熟度也需要长时间培育。,项目区位及周边区域状况,会所现状分析,会所加热、过滤，水管预埋，配套设备基本完善
8、。但无排水排污管道。,会所现状分析,会所现有硬装装修基本完成，设施设备有健身器材、台球、乒乓球及单车等。,会所日后机遇周边小区人口,会所周边1.5公里范围内，现有常住人口约11.3万人（为全部小区入驻情况）。,会展及规划医教配套,Part 3:合作方运营方案,第一阶段：扶持期 （签约后1-5年）,第二阶段：运营期 (签约6-10年）,签约后1-5年甲方提供免租条件并承担会所能耗；除此之外，甲方需提供部分车位并保障会员进出方便。,签约后6-10年向甲方支付租金2万/月（含物业费），每两年递增1万元/月；甲方需提供部分车位并保障会员进出方便。,西安维京时代健身服务有限公司,会所由西安维京时代运营，
9、保证金30万元，预计合同租期10年，由于目前该项目处在施工建设阶段，且周边入住率几乎为零，前期将投入大量的运营成本，配置健康顾问、专业教练和运营团队，建议签约后1-5年免租并承担会所能耗，6-10年支付租金2万/月（含物业费），每两年递增1万元/月，附加条件为甲方需提供部分车位并保证会员进出方便。,第一阶段：扶持期 （签约1-2年）,第二阶段：运营期 (签约3-5年）,签约1-2年甲方提供免租条件，前1年甲方承担会所能耗；除此之外，甲方需提供40个以上专用车位（可协调），会所浴室及二楼露台扩大改造（壹咖动自费）。,签约3-5年按40元/月的形式向甲方支付租金；甲方需提供40个以上专用车位（可协
10、调），会所浴室及二楼露台扩大改造（壹咖动自费）。,上海壹咖动体育发展有限公司,会所由上海壹咖动运营，保证金20万元，预计合同租期5年，可针对业主提供一定折扣，由于目前该项目处在施工建设阶段，且周边入住率几乎为零，前期将投入大量的运营成本，配置健康顾问、专业教练和运营团队，建议签约后1-2年免租，第1年甲方承担会所能耗，3-5年支付租金40元/月，附加条件为甲方需提供40个以上专用车位（可协调），会所浴室及二楼露台扩大改造（壹咖动自费）。,第一阶段：扶持期 （签约1-3年）,第二阶段：运营期 (签约4-10年）,签约1-3年甲方提供免租条件，前1年甲方承担会所能耗；除此之外，甲方需负责提供及改造
11、游泳设备，并配备一定的车位，会所内部由酷博进行局部改造。,签约4-10年按不低于55元/月的形式向甲方支付租金；甲方需负责提供及改造游泳设备，并配备一定的车位，会所内部由酷博进行局部改造。,云南酷搏健身运动有限公司,会所由云南酷博运营，保证金50万元，预计合同租期10年，可针对业主提供专享折扣，由于目前该项目处在施工建设阶段，且周边入住率几乎为零，前期将投入大量的运营成本，配置健康顾问、专业教练和运营团队，建议签约后1-3年免租，第1年甲方承担会所能耗，4-10年支付租金不低于55元/月，附加条件为甲方需负责提供及改造游泳设备，并配备一定的车位，会所内部由酷博进行局部改造。,Part 4:会所
12、运营建议,会所运营方式优劣势分析,运营方式,物业经营,托管经营,开发商自营,操作方式：由物业公司经营 优点：操作相对灵活。 缺点 :无运营经验及资源。,操作方式：由开发商自身经营，向业主提供免费服务，对非业主人群收取费用 优点：向业主提供免费服务，提升业主满意度 缺点：仅对外收取费用，资金难以回转；开发商自身经验不足，承担风险较大,操作方式：将会所经营委托给其他服务商，实现运营的专业化与社会化 优点：服务商经验较开发商丰富，可给客户提供更好的服务，开发商承担风险更小 缺点 ：前期需向托管方提供部分补偿服务；业主优惠力度受托管方限制,综上建议由运营商托管运营,会所业态建议,健身房,游泳馆,操房,
13、瑜伽室,屋顶花园及餐吧,SPA疗养馆,考虑到会所面积有限，建议内部业态种类优先选择占地少的项目，建议业态有：游泳馆、健身房、乒乓球室、羽毛球室以及儿童娱乐室、SPA疗养馆等。,咖啡书吧,前台及等候区,会所运营收费方式建议,对比非业主人群，会所给予业主降低年费或享受消费折扣的优惠。,会所运营人工成本计算,前两年运营基本处于亏损状态，可进行免租形式，贴补部分能耗。,与托管方合作建议及节点铺排,第一阶段：免租补贴 （签约前2年）,第二阶段：免租 (签约第3年到第4年）,第三阶段：收租 (签约第4年起至以后）,签约前两年，开放商免费提供设备及会所场地给托管方，无需任何租金，且向托管方提供能耗费,签约第
14、3年到第4年期间，开发商免费提供场地给托管方，但不再提供能耗费,签约第4年至以后，开发商开始向托管方收取租金，按建筑面积40-50元/收取租金。 整售,开发商前期免费提供给托管方设备支持，签约前两年以免租及提供能耗费的方式向托管方进行补贴，签约第3到4年以免租的形式减轻托管方运转压力，待托管方能正常运营阶段，即签约第4年至以后开发商以收租或转让会所的形式进行资金回转。,3月25日运营商 走场给出运营建议,3月29日进行决策汇报确定合作式,4月10日确立招标细项进行商务招标,4月18确认服 务运营商,4月22签订合作 协议及相关合同,4月30日输出相关宣传口径及会所对外展示,Part 5:风险评
15、估,风险评估,销售承诺风险,业主投诉风险,前期销售阶段，置业顾问对外释放口径统一： （1）为保障会所服务水平及运营顺畅，会所会承包给专业的运营商运营。 （2）不承诺私人会所。自身地块户数较少，无法保障运营要求，固可能会采取对外开放的形式，但会做好会员管理，不影响业主的居住品质，对于本盘业主也会有相应的优惠政策。,优先对万科业主内部进行入会办理 释放针对业主实行的特殊优惠政策，如赠送一张年卡或消费享终身特殊折扣等优惠，消除业主抗性 绑定物业，其他社区人口需向物业申办临时门禁卡，否则不可进入社区内部，保障业主切身安全,谢谢聆听,0755-25606666,,0755-25531696,,深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心,
