《【2018房地产年报】郑州房地产年终鉴》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【2018房地产年报】郑州房地产年终鉴（302页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2018年郑州房地产年终鉴 2019年01月 “巨变风口 革新未来” 稳 变 数据声明： 本报告数据来源于市场调查、相关信息平台以及思源地产监控数据平台，分析结果仅供参考。 本报告为思源地产内部研究成果，仅供内部流通和服务中客户内部查阅，版权及其最终解释权均归本公司所有，未经书面许可不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 数据统计口径说明： 1、一级市场（即土地市场）数据统计口径来自郑州国土资源局、中国土地信息网、郑州市及郊县公共资源交易中心； 2、二级市场（即一手商品房、住宅、办公、商铺、公寓市场）数据统计口径来自思源监控数据库； 3、区域涵盖范围为八大行
2、政区（二七区、管城区、惠济区、金水区、郑东新区、中原区、高新区、经开区）； 4、三级市场（即二手市场）数据统计口径来自思源监控数据库； 5、排行榜单包含八大行政区+港区+荥阳+中牟+新郑（含龙湖镇）。 STEP1：宏观背景 目录| contents 宏观背景 1 企业口碑 2 3 4 营销策略 房企研究 中观市场 5 楼市排行 6 未来预判 宏观背景丨政策丨全国 宏观背景丨政策丨中美贸易战中美贸易停火，争端烟消未散 贸易战起因：中国经济崛起 贸易战起因：美国单边主义 中国GDP增速远超美国：2017年中国GDP达12万亿美元，相当于美国的63%，中国经济增长率6.9%远高于美国2.3%； 中国
3、的高科技迅速发展：国内集成电路产业、电子整机自给率逐年提高，国产雷达其雷达制式和性能已直逼美国，超越欧洲和俄罗斯； 在中国原油期货这一记重拳出手后，紧接着就传出开始启动人民币支付的试点项目。 利益敲诈，通过贸易战或发动贸易战的威胁，迫使贸易伙伴开放市场、让渡经济利益； 战略遏制，美国加征关税的500亿美元中国出口产品，主要针对的是中国制造2025中包含的高科技领域，美国要求中国尽快采取切实措施消减1000美元的贸易顺差； 模式打压，要通过舆论战把中国发展模式污名化，关于关税战、科技战等逼迫中国改变原有的发展模式。 对原产于美国的659项约500亿美元进口商品加征25%的关税，7月6日实施。 拟
4、对1102种产品合计500亿美元商品征收%25关税，7月6日实施。 6月15日 8月8日 将对美160亿美元商品加征关税，8月23日实施 对华进口500亿美元商品中剩余的160亿美元加征关税于8月23日实施 9月18日 为了维护自身正当权益和全球自由贸易秩序，中方将不得不同步进行反制。 9月24日起，对约2000亿美元进口自中国的产品加征关税，税率为%10，并将在19年1月1日起上升至25% 拟对生物技术、人工智能和机器学习等14类核心前沿科技进行出口管制，剑指中国制造2025 11月20日 12月01日 G20峰会，中美停止互征新关税，开启90天结构性谈判 未来预测 中美贸易战虽已休兵，但贸
5、易争端不会停止，从贸易战的起因可以预测，战争将呈现长期性和日益严峻性态势，为应对美国打着贸易保护主义旗号的遏制，中国必将拉大内需市场，促进投资，扶持实体经济，通过国内经济支撑，稳定人民币的国际地位。 中央调控定调，地方从严响应 u坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，明确提出“住房不炒”的楼市定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。 2016年以来各地调控统计 年份措施 2016年 2017年 2018年 限售新增或升级 约60个地级市及县市北京、广州、重庆、杭州、南京、郑州、西安、长沙、石家
6、庄等城市 约33个地级市及县市海南全省、上海、成都、重庆、上海、深圳等城市 限购新增或升级 约13城 北京、深圳、上海、杭州、南京、成都等城市 约67个地级市及县市海南、河北、北京、天津、广州、沈阳、杭州、郑州等城市 约28个城市海南、成都等城市；上海等城市企业条件性限购、及其他省份的户型、区域等条件限购。 十八大信号 建立市场配置和政府保障相结合的住房住房属性： 居住属性+投资属性 十九大信号 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，住房属性： 加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并居住属性+准公共物品属性 举的住房制度，明确提出“住房不炒”的楼市定位。 信号延续十九大坚持房子是用来住的、不是
7、，“”贯彻“十九大”精神促进房地产市场平稳健康发展。 居住属性+准公共物品属性 坚决遏制房价上涨，楼市调控依旧严峻 731政治局会议释放信号，“坚决遏制房价上涨”，针对房价上涨零容忍，地产调控压力大，持续严峻的市场环境不会得到缓解，形势将更加严峻。 7月31日中共中央政治局会议透露以下信号： 贸易战引发经济下行担忧；提出六大稳定工作，稳就业成政策重点； 加大基建领域补短板力度；货币政策宽松，去杠杆节奏放缓； 扩大对外开放，保护外资合法权益；坚决遏制房价上涨，房地产调控不放松。 房地产市场影响： 1、 地产调控将升级和扩大 一二线调控升级，打击住房销售市场乱象，非销售型市场供应层出不穷；三四线进
8、入调控范围，收紧棚改货币化安置。下半年调控力度将继续提升，对于房价态度明确为“遏制上涨“而非”遏制过快上涨“。 2、 房企融资不会得到缓解 下半年货币将会更加充裕，内需、结构调整层面资金将得到更大支持。目前房企紧张的资金链不会得到改观，客户贷款购房的难度和成本也将继续增加。上半年地产开发贷款余额止跌回升，下半年增速放缓。客户购房首付比例、利率、首付资金来源审查、客户资质审查将进一步上涨和收紧。 3、 乡村振兴再次明确 再次强调乡村振兴战略。特色小镇、文旅、养老等领域将成为持续热点。盘活利用好农房资源和相关农村居民点空闲和闲置地资源，是国家推进乡村现代化的重要决策。 定向降准明确，热钱难入地产
9、u18年以来4次降准，但每一次都是定向降准，目前扶持实体经济，M2有所放量缓解整体经济下行压力； u房地产有小幅受益，但中央严控热钱流向房地产。 生效日期 大型金融机构 中小金融机构 2018年四次降准 调整前 调整后 调整前 调整后 时间 释放资金 投放重点 2012年5月18日 20.50% 20.00% 18.50% 18.00% 1月25日 3000亿元 发展普惠金融 2015年2月5日 20.00% 19.50% 18.00% 17.50% 4月25日 4000亿元 置换MLF，对冲企业缴税，支持小微企业融资 2015年4月20日 19.50% 18.50% 17.50% 16.50
10、% 7月5日 7000亿元 支持“债转股” 2015年9月6日 18.50% 18.00% 16.50% 16.00% 10月15日 7500亿元 置换MLF，对冲企业缴税，支持小微、创新企业融资 2015年10月24日 18.00% 17.50% 16.00% 15.50% 2013-2018Q3 全国M2/GDP比值 1.86 1.91 2.02 2.08 2.04 2.77 0.000.501.001.502.002.503.000501001502002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018Q3M2（万亿元） GDP(万亿元) M2/GDP2016年3月1日
11、 17.50% 17.00% 15.50% 15.00% 2018年1月25日 部分达标银行降准0.5%-1.5% 2018年4月25日 17.00% 16.00% 15.00% 14.00% 2018年7月5日 16.00% 15.50% 14.00% 13.50% 2018年10月15日 15.50% 14.50% 13.50% 12.50% 2019年1月15日 14.50% 14.00% 12.50% 12.00% 备注：数据来源于国家统计局 楼市松绑为虚，因城施策为实 宏观背景丨政策丨郑州 宏观背景丨政策丨河南河南严控房地产市场，规范商品房销售行为 u7月9日，省住建厅发布关于进一步
12、规范商品房销售行为的通知，从7月份开始，我省再出“重拳”，规范全省商品房销售行为，维护房地产市场交易秩序。 1、 加强商品房预售许可管理 房地产开发企业申请商品房预售许可，必须将符合预售条件的楼幢一次性申报，严禁以分批、拆零等方式进行申报，拖延上市销售时间。取得商品房预售许可证后，要严格按照已申报商品房预售方案中的时限对外公开销售。无故更改、拖延开盘时间的，当地房地产主管部门可责令限期改正，逾期未改正的，可限制项目网签。 2、 加强商品房销售现场管理 房地产开发企业销售商品房，现场公示的有七个方面内容。这些内容不仅有企业工商营业执照、房地产开发资质证书、商品房预售许可证等，还有所有房源销售价格
13、和销控表、户型详图、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等材料。 3、 加强商品房销售行为监管 取得商品房预售许可证后，要严格按照已申报时限对外公开销售。无故更改、拖延开盘时间的，当地房地产主管部门可责令限期改正，逾期未改正的，可限制项目网签。通知共列出了房地产开发企业16种违法违规销售行为。 4、 规范房地产经纪机构服务行为 房地产开发企业实行商品房代理销售的，应当委托具有企业法人资格的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在销售场所显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定。 调控更注重基础性制度和长效机制的完善，市场将更加规范 2018.05.18 租售同权：经市房屋租赁信息服务与监管平台或线下服务站点对房屋租赁合同进行登记备案的承租人，将享受办理承租方落户、公积金提取、卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配 套服务优惠措施。 人地挂钩：现状人均城镇建设用地不超过100(含100)平方米的城镇，按人均100平方米的标准安排；在100150(含
