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1、潜龙在渊，腾必九天2018年郑州房地产市场年鉴链家代理事业部-郑州公司2019年1月前言自2017年四季度习近平同志在十九大报告中提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，之后楼市进入强调控，2018年开年一季度楼市延续17年四季度趋势，持续遇冷；二季度回暖松动，持续回温，6月达成交小高峰；7月31日中共中央政治局召开会议：坚决遏制房价上涨，调控进一步加强，郑州同步开始严查，三季度陡然转折，市场进入低谷期，客户观望情绪浓厚；四季度市场进入冰点。2018，房地产市场跟随地球气候的脚步，进入小冰河时代，政策这只“上帝之手”，在轻捻之间揉碎了多少炒房者的梦。随着2018年调控趋严，大郑州土地市
2、场迎来转折，持续降温，市场由热转冷，净地多数未达熔断，市场信心明显不足，面粉逐渐回归理性。年末犹如这天气，寒风刺骨，楼市也正式进入冬天，各大房企纷纷开始自救，万科首提“活下去”开始，开发商多重营销手段全面发力，增加客户来访成交，首付分期、精装改毛坯、送车位等成常态，市场全面以价换量。同时行业调整、融资环境趋紧、债券集中到期偿还的多重压力下，高周转模式难以为继，房企纷纷更名去地产化，多元化业务布局。坚持房住不炒，2018年严控主基调不变，郑州明暗双线并行，市场低位运行。楼市明暗双线调控6月28日住建部等七部委决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等全国30城先行开展治理房地产市场乱象专项
3、行动7月31日中央政治局会议坚决遏制房价上涨加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制8月7日住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，要求对市场波动大、未能实现楼市调控目标的地方坚决问责发改委坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立长效机制8月15日银保监会进一步完善差别化的房地产信贷政策，严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为8月29日住建部要求持续深入开展专项行动，严厉打击侵害群众利益违法违规行为9月14日发改委住建部重拳治理房地产失信行为，拟将101中违法违规行为“拉黑”，加大房地产失信行为整治力度11月8日中央经济工作会议，构建房
4、地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场系统和住房保障系统12月21日郑州租售同权政策出台航空港区土地熔断政策河南开查热点区域房地产秩序房企未取得预售证不得开放销售场所河南九部门联合发文治理楼市乱象河南出台进一步规范商品房销售行为通知2018.5.182018.6.132018.6.292018.7.22018.8.242018.8.21限签（暗线）：全国政策调控郑州政策调控（明线）郑州分区域分项目严格控制网签数量，甚至一度停止网签楼市趋势跌宕起伏2018年郑州楼市跌宕起伏，一季度持续遇冷，二季度回暖松动，6月份达到
5、成交小高峰，三季度监管趋严，市场开始下行，四季度楼市进入冰点，营销全面发力，以价换量。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月市场淡季稳中补涨政策严控楼市寒冬成交低迷市场回暖市场转冷营销发力1季度2季度3季度4季度政策事件：2018年3月召开，坚持房住不炒、分类调控；建立长效机制；楼市：政策持续严控，逢春节，市场偏冷，传统淡季，郑州边郊区推货热度好于市区，客户观望态度浓厚；营销：边郊区域“返乡置业”活动火热，特价房、首付分期项目逐渐增多。政策事件：金融环境收紧，利率上浮；楼市：市场开始回暖，6月份达成交高峰，客户购房意愿强烈；营销：部分开发商迫于回款和现金流压力，要求提高首付比例
6、加速回款；同时捆绑销售盛行。政策事件：政策频出，监管趋严，731会议中央坚决遏制房价上涨，821河南九部门联合发文治理楼市乱象，824房企未取得预售证不得开放销售场所；楼市：楼市进入下行，市场转冷，市场活跃度降低，客户观望情绪进一步增加；营销：无证收款、销售及捆绑被查，禁止首付分期、捆绑销售。政策事件：10.31中央会议未提及房地产，12.22中央经济工作会议对房地产因城施策，分类指导；市场：楼市进入冰点，市场信心严重下滑，成交走低，开盘去化表现不佳，市场分化明显；营销：低首付、分销、全民营销，市场进入全面以价换量。3WE ARE LIANJIA,2017 LIANJIA ALL RIGHTS
7、 RESERVED惠济区/281371高新区376/462中原区/377344二七区210256/管城区/319540金水区220/283郑东新区324/272经开区115/732018年主城城改用地增多，成交量增价降，溢价率近五年最低，面粉逐渐回归理性。 2017年/2018年成交量分析单位：万面粉逐渐回归理性四季度房企让利意愿明显，以价换量成常态，采用直接降价（低价入市）、间接降价（精装改毛坯、特价房）等方式以价换量，加速回款。类别区域楼盘名称之前售价（元/）当前售价（元/）周边成交价（元/）降价（元/）直接降价高新区裕华满园1400012600150001400惠济区和昌林与城12500
8、11500120001000管城区绿地公园城1250012000500中牟碧桂园中央公园洋房11500（精装）高层11000（精装）洋房9300（精装）2200二七区万科大都会13500（精装）13000（精装）13200500特价房高新区五龙新城15000（精装）13000（精装）15000（精装）2000恒大城16000（精装）15000（精装）157001000二七区绿地城13000（精装）11000（精装）13500（精装）2000金水区锦艺金水湾1500014000+138001000惠济区锦艺四季城1500014000+136001000精装改毛坯经开区信保春风十里16500145
9、00150002000正商汇航佳苑15500125003000中牟康桥香溪郡1150010500110001000中原区阳光城丽景公馆1600013000150003000低价入市龙湖镇远洋风景8300精装9100龙湖镇郑州孔雀城高层8300（精装）洋房102009100高新区东原阅城14500（精装）16000（精装）以价换量加速回款严控之下，传统营销模式已不能满足项目销售需求，以链家渠道为代表的内外场联合作战模式可在短时间内实现销售的快速爆破，赢得市场口碑，目前合作楼盘已突破100个。类别区域代表项目分销公司销售情况分销高新区东原悦城链家、房便利11月中旬进场以来截至12月底销售189套大
10、正水晶森林链家、标点、茗景、好多房链家成交房源占所成交总房源的80%二七区橄榄城新公馆链家10月6日-11月6日，短短1个月的时间，累计完成带看427组，认筹63组，开盘认购54套，解筹率高达86鑫苑名城链家9月中旬进场，截至12月链家成交667套经开区中海万锦公馆链家、标点2018年7月中旬入场，实际成交230套中原区阳光城丽景公馆链家、易居、盛励、标点、房多多、金屋、斗战胜、大黄蜂链家9月13日进场截至10月11日，链家成交45套，盛励8套，21世纪1套惠济区德兴北尚链家、中原11月12月分销的总套数55套，链家48套（占比总销量的87%）中原7套；12.8-12.31链家成交198套和昌
11、林与城链家、标点、房友、爱房、高协11、12月项目销售总量350套，分销销售总量202套，链家销售总量套87套，总占比24.86%，分销占比43.07%，分销成交明细：链家87套、标点55套、房友30套、58爱房10套、高协20套管城区鑫苑国际新城链家11月12月两次集中带看成交套数950套郑东新区东润城链家2017.12.15-2018.1.31日，40多天时间内，累计完成带看861组，成交92套荥阳新城尚郡链家、房友、好屋11月18日-12月18日链家成交43套，房友7套，好屋19套中牟康桥香溪郡链家、标点、驷盈截至12月底，链家成交662套渠道为王分销覆盖宏观环境01土地市场02新房市场
12、03二手市场04营销表现05房企研究0619年展望0807数据楼市09链家Real Data PART 1 宏观环境宏观经济政策环境城市规划11WE ARE LIANJIA,2017 LIANJIA ALL RIGHTS RESERVED前三季度经济运行总体平稳，转型升级深化发展，M1与M2剪刀差持续扩大，实体经济流动性未见明显改善。M2增速持续低位区间震荡M1增速大幅回落宏观环境-宏观经济-GDP、M1/M2房地产开发投资增速高位回落，新开工施工面积稳步攀升，房企抢开工加速销售回款。宏观环境-宏观经济-房地产开发投资2018年土地投资依然强劲，成交价款增速放缓。宏观环境-宏观经济-土地购置拉动经济增长“三驾马车”集
