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1、山西海岸线地产营销策划机构 2009-11,我们是谁？,山西海岸线地产营销机构,WE ARE,Shanxi coastline real estate marketing organization,和信摩尔 帝景华府 蓝水假日 汇都 MOHO 呼和佳地 田森嘉园 飞云国际 豪生国际公寓 大同灵丘名府城市花园 千禧 学府苑 海南晋泉陆苑,太原佳地 榆次佳地 榆次阳光花园 长治景上书苑 北美枫情 宜家公寓 华宇国际 金茂国际数码中心 迎泽家园 榆次新天地 宜家美墅,我们做过的项目,为什么选择我们?,山西省最早从事房地产营销策划的专业公司，有十年从业经历； 我们比别人更了解山西 ，帮您抓住最有效的战
2、机； 我们是带有浓郁“醋味”的本土实力地产营销机构，帮您更精准把握市场； 您会发现您有比竞争对手更真实、详细、权威的数据库，公司发展信心倍增； 我们有别人所没有的独家资源，具有别人所没有的独特销售力； 我们的合作不是业务的合作，而是战略合作，我们可以为您服务的更多； 我们做过的项目众多，有着丰富的实战经验。,我们有自己的媒体 山西房地产(山西省建设厅主管,山西省房地产主办) 山西不动产直投(山西省房地产业协会主管) 与我们合作，你会发现您省了好多广告费； 我们的老总是山西省房地产协会副秘书长，对山西地产“圈内”了如指掌， “桌上桌下”的资源“异常丰富”； 我们有官民双重身份，具有别人无可替代的
3、优势；,为什么选择我们?,我们从来不为设计而设计,好设计是走出来的杜绝闭门造车 好设计是看出来的必须拥有高度,目 录,区域市场分析,宏观概况,临汾地处山西省西南部，黄河中游，下辖1区、两市、14县，全市人口395万，市区（尧都区）人口约37万。 临汾“南通秦蜀,北达幽并,东临霍州,西控汾河”,整个地区大致呈不规则的梯形,东倚巍巍太岳与长治晋城为邻,西隔滔滔黄河与陕西相望,北起韩信岭与晋中、吕梁市毗邻,南与运城市接壤。因其地理位置重要 , 自古为兵家必争之地。 临汾市物华天宝，矿产丰富，不仅矿种多，分布广，且开采历史悠久。目前已探明的矿种有 41 种，主要有煤、油页岩、铁、铜、锌、铝、金、钴、稀
4、有元素、石膏、石灰岩、白云岩、耐火粘土、硫铁矿、膨润土、大理石、花岗石、重晶石、长石、石英、硅石、磷、硅线石等。其中煤、铁、石膏、石灰岩、白云岩、膨润土、花岗岩、大理石、油页岩、耐火粘土等在省内及全国均占重要地位。临汾市矿产资源综合优势度为 0.73 ， 在全省各地市中居第二位，矿产潜在价值量为 19350.5 万元，居全省之首。,消费心理,临汾因其特殊的城市背景，在消费心理上除一般城市所具有的各项特征外，观察分析临汾市有购买能力消费群，得出了以下有别于其他城市的心理特征。 盲从性：缺乏对事物价值的公正评判标准，社会公众的舆论与行为对个体行为影响较大，极其在意别人对自己的评价。 盲目性：掌握财
5、富的数量与获得财富的付出不成比例，因而，对财富的支配随意性较大，极度不理性。 附上性：财富主体缺乏真正财富体验，希望通过对物质标签的占有获得较高阶层的认同。一方面他们通过对知识不屑一顾的态度掩饰自己的自卑，另一方面却努力使子女受更好的教育。例如：听说住在XX小区的都是精英，削尖脑袋得往里钻；孩子上临汾一中考清华的几率比较大，怎么着也得让孩子在那儿念书。 这些特性简单说来是物资的富足与精神的贫乏在碰撞时的反映，掌握这群手握财富魔杖大佬的深层心理，在未来的营销传播中充分考虑并广泛利用是可行而必要的。,临汾房地产市场,作为一个拥有395万人口的城市经济文化中心，临汾现有的房地产新盘供应市场上只有不超
6、过5个盘，而且这些楼盘里大部分的面积是用来返迁安置的，也就是真正放在市场上交易的供应量非常小，无区域品牌开发商。 原因有三： 首先，一级市场的土地供应量非常之少，政府控制比较严厉，自04年才有缓解。这种缓解在市场上暂时无法及时突显。 其次，由于利润驱动，本地脑子活胆子大路子宽（房地产开发商潜在要求）的人都涌向煤矿这个投资回报高的行业，房地产开发长期被漠视。 再次，外来开放商看到了市场机会，但拿地比较困难，无法大展拳脚。少数外来开发商获得了土地，但市场的纵容使得开发产品质量低劣，无品牌意识。据了解，目前临汾房地产开发商多为外地背景。,目前临汾供应的房产多价高而质劣，但这并不代表临汾人缺少了对好房
7、子的想象与渴望。房地产行业，一定时期特定区域内是供给在主导着需求的动向。临汾市对住宅的需求显然是旺盛的，这种旺盛在两个层次均有体现。第一是需求高端产品，真正的好房子、高档的房子，尤其在外部感受上要有豪宅的印象。这类客户可能大部分为尧都区之外各临近地区的矿主。但目前临汾尚且缺乏此类物业。,临汾缺乏高端楼盘,临汾高购买力人群对住宅有什么要求？,要有车位。通过调查了解到，由于目前购买私宅者多有私家车，因而对停车位的需求较为明显，整个城市呈现出对充足停车位的渴望。 物业费不要高。山西人一贯的精打细算在此次调研中也得到了验证，即便是对方腰缠万贯，物业费方面绝对还是斤斤计较。 房产证无所谓。由于市场竞争的
8、缺失及法律意识的淡薄，购房者对开发上商各项证照要求不强烈，甚至连房产证都不甚关注，据悉，在二手房交易中，有超过六成房产是无房产证交易。 学校最有吸引力。由于父辈们识寡而多金，按照人性里缺啥补啥的思想来说，他们对文化教育是极其看重的。显然，黄河流域的子民们都保留了望子成龙的梦想，临汾较好的一中、三中附近，房产的价格远远偏离其自身价值，不少人在此置业的目的是为了孩子可以就近上个好学校，可见此地房地产教育牌大有可为。,“宅者，人之本。人宅相扶，感通天地。” 黄帝宅经,消费者行为分析,他们掌握着社会80%的财富， 影响着其他人的消费取向。,良好的教育使他们更注重知识的积累和观念的更新。,他们是社会栋梁
9、，经济发展的中坚分子,他们不一定很时髦、前卫，但他们一定注重品位，富有个性。他们不一定很时髦、前卫，但他们一定注重品位，富有个性。,目标消费群分析(1),城市精英,都市白领 中层管理者、个体经营户、自由职业者、IT、新闻等行业从业人员,都市精英,都市金领 高层管理者、职业经理、MBA、中小型企业主、专业人士。,目标消费群分析(2),1、人口统计资料：年龄2535岁； 个人月收入在2000元5000元； 受过良好的教育，学历普遍在大专及以上。,2、生活观：亲都市，爱自然，注重家庭生活； 业余时间健身、泡吧、旅游、充电 是其主要休闲方式；积极工作， 相信没有付出就没有回报。,3、消费观：消费随性/
10、感性，但又不迷信， 注重个人品位；讲究实用； 不盲从，相信自己的判断力。,目标消费群分析(3),1、人口统计资料：年龄3045岁； 个人月收入在5000元以上；受过良好的教育， 学历普遍在本科以上甚至具有留学经历。,2、生活观：注重家庭与人际关系的一代； 业余时间喜欢旅行和陪伴家人；视事业为生命， 时间对他们来说永远是稀缺品。,3、消费观：消费方面体现出成熟、理性的一面， 但他们也是很多高级产品的主要消费群；认为品牌 一定好；不追潮流，注重产品功能的实用,目标消费群分析(4),项目营销定位,“天地与我并生，万物与我合一。” 庄子,打造优质楼盘要素,全面市场调研能力 把握个体需求能力 把握群体需
11、求能力 快速反应能力 资源整合能力,项目管理品质保证 规划设计品质保证 工程质量品质保证 产品文化和艺术品质保证,整体企业形象 项目产品形象 企业人员形象 营销组合能力 整合传播能力全过程 个性化服务能力,市场,优质楼盘,品质,品牌,营销定位推导步骤,步骤 1,步骤 2,步骤 3,研究目标客户的 生活特征和 向往的生活方式,了解本项目 的独特卖点,得出符合市场 需求的关键词,得出符合千禧品牌 要求的关键词,总结项目 营销定位,营销定位将指导项目的建设，并提升品牌影响力,从市场需求推导营销定位的关键词,高品质的生活,核心目标客源对项目的需求,完善的配套,优越的环境,优质的物业服务,延伸目标客户
12、对产品的需求,享 受,尊 崇,舒 适,毗邻学、府 亲水豪宅,项目自身特色,绿色环保 公园地产,稀有、非凡,导出项目营销定位,需求,核心需求,项目特色,营销定位,（待定）,“山水有可行者，有可望者、有可游者、有可居者”。 宋郭熙,项目传播策略,传播目的,整合传播策略(1),整合传播策略(2),楼盘定位注解：,传播口号：,成就非凡生活经典,稀有城市公园地产 绝版生态亲水豪宅 传世经典 倾冠龙城 毗邻学、府 尊尚生活 金色领地压轴之作,楼盘全面家居解决方案,【示范单位实景】,.,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,楼盘VIS,楼盘概念规划,户外广告,报纸广告,软文,公关活
13、动,车身广告,电视广告,楼书设计/制作,DM,会所手册,户型指南,学府嘉园会所,样板房,房交会,车内吊旗,整合传播策略(4),酝酿期,时间：2009年11月中旬2009年12月中旬 推广目的： 打造楼盘形象，建立楼盘的市场知名度，准备相关推广物料。 特征：基础工作的准备阶段，以销售概念和项目形象设计为重点。 传播主题：与钟意的生活邂逅 执行建议： 销售概念规划 楼盘VIS设计及导入 发布户外广告 新闻发布会 网站建设,报纸广告创意及发布 相关物料设计 生活会所筹建 电视广告脚本创意 创意图片拍摄,整合传播阶段性作业,养成期,时间：2009年12月中旬2010元旦前 推广目的： 将楼盘的生活主张
14、传达给目标受众群，在市场上逐步丰满楼盘的形象，建立目标消费群对金色世纪的认知度。 特征：软广告持续见报，展现楼盘内涵，公关活动辅助。 传播主题：演绎居住生活理想 执行建议： 软文 公关活动：建筑摄影展 发布户外广告 新闻发布会 车身/车内广告发布,礼品设计/制作 下阶段报纸广告创意 样板房筹建 电视广告拍摄、发布,整合传播阶段性作业,整合传播阶段性作业,造势期,时间：春节3月初（开盘前） 推广目的：传播楼盘的生活主张，建立临汾首选楼盘的形象，为开盘营造气势。 特征：报纸广告为主，多种媒体的组合发布展现楼盘全貌。 传播主题：尊尚生活 非凡体验 执行建议： 报纸广告：形象广告为主 户外摄影展 车身
15、广告 路演：推介楼盘 电视广告投放,开盘礼品准备 开盘活动策划 网站Banner广告 软文/新闻报道,整合传播阶段性作业,推广期（强推期）,时间：开盘5月初 推广目的： 推动楼盘销售 特征：报纸广告为主，多种媒体的组合发布展现楼盘全貌。 传播主题：成就非凡生活经典 执行建议： 报纸广告：开盘广告、楼盘广告 开盘活动执行 车身广告 电视广告投放 房交会,新闻报道/软文 公关活动：五一节 网站Banner广告 网上看房开通,媒体投放建议,媒体选择,报纸,电视,广播,户外,车体,互联网,媒体投放比例,报纸广告,电视广告,户外广告,车身/车内广告,网络广告,媒体预算分配,楼盘媒体投放,电视媒体,报纸媒
16、体,户外媒体,车身/车内媒体,网络,万,万,万,万,万,媒体投放费用总额：RMB万元,服务界面交接的改善及规范的建立,理解支持 准确及时 规范沟通 紧密配合,客户服务管理,资讯中心,总监会议,项目推进计划,核心创意,核心策略,创作中心,品牌经理,客户,市场研究,行业情况,市场反馈,文案,设计,项目组作业流程,太行地产专案组是海岸线地产营销机构和太行地产之间的沟通桥梁，是整个广告运动顺利、有效执行的重要保证。推出服务界面的交接规范，是为了提高工作效率，提升服务品质、保证信息准确传递，使广告运动效果能够超值达成。,服务界面交接规范的建立及准则,1.项目工作分级及常规进度规范 2.客户工作任务下达规范 3.工作完成交稿审批规范 4.定期走访、沟通规范 5.工作备忘、工作总结规范,准则：服务
