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1、1房地产与建筑企业涉税政策解析与稽查风险防范第一讲 房地产营业税政策解析一、纳税义务发生时间变化（一）房地产企业预售房款涉及到哪些税种？注意哪些问题？思考：房地产企业预售房款什么时间在会计上确认收入的实现？如何申报纳税？（二）房地产企业在纳税自查中应当注意的问题思考：甲房地产企业与某拆迁户李某达成拆迁补偿费协议，约定如下：1.以相同面积 65 平米与被拆迁户进行房屋调换。2.由于房地产企业提供的房屋位置因素，等面积的部分，每平米李某按协议支付给房地产企业 200 元的差价。3.超过的面积 80 平米-65 平米=15 平米，按如下规定处理：（1）10 平米内的部分按 5500 元/平米结算（2
2、）5 平米部分按 6100 元/平米结算。4.房地产企业换出房屋的不含地价款的成本价 2100 元/平米，含地价款的成本价为 3600 元/平米。问 1：甲房地产企业抵给李某的房屋的营业税计税依据是多少？问 2：甲房地产企业抵给李某的房屋与拆迁建筑面积相等的部分应当按含地价款的成本价还是按不含地价款的成本价缴纳营业税？2问 3：上述业务缴纳企业所得税的收入=？二、房地产企业营业税视同销售（一）营业税视同销售行为包括哪些内容？什么情况下不需要视同销售行为缴纳营业税？【思考】甲企业将自建的一处房屋用于本企业办公楼使用，是否属于营业税的视同应税行为？是否缴纳营业税、土地增值税和企业所得税？是否缴纳契
3、税？ 【思考】甲企业是某房地产企业所属的一家建筑公司，欠乙企业货款 100 万元一直没有能力归还。恰好乙企业有一项建筑工程业务，双方约定，甲企业为乙企业提供施工劳务，抵顶甲企业的欠款。问：甲企业是否应当就其为乙企业提供施工劳务的行为缴纳营业税？【例题】甲企业和乙企业属于关联方，甲企业处于免税期，2009 年预计实现所得 100 万元，乙企业适用税率 25%，2009 年预计实现所得 500 万元。合计缴纳企业所得税=500*25%=125 万元。如何可以少缴税？（二）视同销售行为价格的确定顺序发生变化：【例题】甲房地产企业征用土地一块建教学楼，支付地价款等共计 1000 万元，发生施工成本（包
4、括材料、工资、其他费用等）2000 万元。建成后捐赠给汶川地震灾区某小学。假设四川省规定：建筑业成本利润率 10%，销售不动产成本利润率 15%。计算应纳多少营业税。（三）纳税自查的方法三、价外费用（一）价外费用的纳税政策变化对企业的影响分析3（二）什么样的价外费用不需要缴纳营业税思考：甲企业与乙企业签订施工劳务合同，合同约定，甲企业提供劳务后，乙企业支付 1000 万元劳务款。逾期付款的，乙企业还要支付 1 万元违约金。甲企业完工后，乙企业逾期 20 天付款，但只是支付了 980 万元，剩余的 20 万元不再支付，1 万元的违约金也没有支付。甲企业为了长久的利益，没有索取剩余的 20 万元劳
5、务款和 1 万元的违约金。问：甲企业应当确认的营业收入是A980 万元 B981 万元C1000 万元 D1001 万元【思考】房地产开发企业在楼盘开盘后往往要向户主收取一定的垃圾清运费，转交行政综合执法局，属行政事业性收费，由房地产开发企业代收。在实际操作中，综合执法局只向房地产开发企业统一开具一张票据，并未给每户户主单独开具收据。如果由房地产开发企业向各户开具收据，在税务上应如何处理？需要缴纳哪些税？（三）有什么方法可以规避税负？ 四、先购后销业务（一）先购后销业务允许按差额缴纳营业税，操作中应当注意哪些问题？存在哪些涉税风险？思考：某房地产企业购买一处旧房支付价款 2000 万元，装修发
6、生装修费 1000万元，装修后销售给乙企业，取得转让收入 5000 万元。房地产企业应当缴纳的营业税=？4A5000*5%B （5000-2000）*5%C （5000-2000-1000）*5%（二）如何避免营业税的重复课税？【例】甲房地产企业开发一座商业楼被乙企业看中，要购买其下面四层作办公使用。合同约定，由开发公司按乙企业要求进行装修后办理过户手续。房屋售价 3800 万元，开发公司将装修任务交给本公司所属的装修公司负责，装修费900 万元。结算房屋价款总额为 4700 万元。五、投资业务（一）房地产企业如何选择投资方式才能规避税负？思考：甲房地产企业于 2005 年将开发的一栋商品房转
7、作本企业办公使用，不需要缴纳土地增值税。2009 年因经营需要，又将该办公楼作为投资，投资于乙企业，占乙企业 40%的股份。问：甲房地产企业该行为是否应当缴纳土地增值税？（二）实际操作中应当注意哪些问题？六、整体转让业务（一）整体转让的类型不同对房地产企业税负的影响及涉税风险规避思考：甲企业属于增值税一般纳税人，2009 年 4 月将乙房地产公司合并，乙房地产公司的全部资产，包括房屋、土地、存货等所有的资产、负债、人员等都转移到甲企业，并办理过户手续，甲企业办理变更登记手续。5问：（1）乙房地产公司过户到甲企业名下的房地产是否缴纳营业税、土地增值税？（2）变更到甲企业名下的存货是否要到国税局申
8、报缴纳增值税？（3）甲企业承受的房地产在办理过户时是否缴纳契税？（4）乙房地产公司是否缴纳企业所得税？（二）各种企业重组业务的具体操作方法及注意事项七、委托代建业务（一）如何通过委托代建规避税负？思考：甲企业与乙企业签订委托代建合同，合同约定，由乙企业代建甲企业的办公楼，预算总造价 9000 万元，预算总成本 8500 万元。（二）实务操作的程序与注意事项。八、拆迁业务（一）被拆迁户涉及哪些税收政策？如何规避涉税风险？思考：青苗补偿费是否缴纳营业税？思考：乙企业欠甲企业货款 120 万元，甲企业同意乙企业以其房屋一座顶债，甲企业是否缴纳契税？如果乙企业属于破产企业，按法院判决，将其房屋抵顶甲企
9、业债权，甲企业是否缴纳契税？（二）房地产企业涉及哪些拆迁税收政策？如何规避涉税风险？九、还本销售等特殊销售业务6（一）商业折扣（二）现金折扣（三）买一赠一【思考】甲房地产企业承诺，购买一套 100 平米的住房，可以赠送两部空调。问：赠送的空调是否缴纳营业税和企业所得税？十、售后回购业务和售后租回业务（一）售后回购业务是否能够减轻税收负担？如何操作？【实务解析】售后回购的所得税处理2008 年 1 月 1 日，甲房地产企业销售一栋商品房给乙企业，销售收入5000 万元，合同约定，5 年后，房地产企业将该房屋回购，回购价格为 6000万元。（二）融资性售后租回业务是否能够减轻税收负担？如何操作？（
10、三）注意售后回购与销售退回的区别：十一、合作建房业务（一）合作建房存在哪些涉税风险？是否真的可以节税？（二）合作建房如何操作才能符合现行政策规范，避免涉税风险？十二、甲供材（一）甲供材业务在纳税方面有哪些具体的规定？7思考：甲房地产公司开发某项工程，由乙建筑公司负责施工，总造价 5000 万元。其中，材料成本 2000 万元（其中：建筑材料 1500 万元，设备 500 万元） ，施工劳务成本 3000 万元（支付给施工单位乙） 。甲公司为了保证工程质量（或降低成本） ，自己购买材料和设备。1.乙建筑公司：（1）乙建筑公司应当给甲房地产企业出具发票的金额是多少？（2）乙建筑公司应当缴纳多少营业
11、税？ （3）甲房地产企业是否需要扣缴营业税？（4）乙建筑公司如果不在项目所在地，而是在外省，其开给甲的发票是到地税局代开，还是回机构所在地开具发票交给甲？2.甲房地产企业帐务处理3.乙建筑公司帐务处理（二）建筑业扣缴义务人有什么具体的变化？如果没有履行扣缴义务，对扣缴义务人有哪些涉税风险？（三）建筑业纳税地点有哪些最新规定？如何规避涉税风险？（四）建筑公司异地提供建筑业应税劳务如何申报？存在哪些涉税风险？（五）装饰工程营业税计税方面有哪些具体的规定？是否存在规避税负的空间？思考：某房地产公司下属一装修公司经过竞标，2009 年 1 月与某宾馆签署了装修合同，合同约定，由宾馆自购装修材料 300
12、 万元，设备 200 万元。由装修公司负责装修并安装设备。宾馆支付装修公司工程款 150 万元（包括装修收入8100 万元，设备安装收入 50 万元，会计上单独核算） 。工程已于 2008 年 1 月完工，工程款已收启。装修公司应纳的营业税为：A150*3%B （150+300）*3%C （150+300+200）*3%十三、工程总包与分包业务（一）工程总包与分包业务的纳税操作策略思考：北京甲企业发包一项工程，总造价 5000 万元，青岛乙房地产公司竞标成功，乙又将工程造价中的 3000 万元工程转包给成都的丙建筑公司，签订分包合同。问：（1）乙、丙分别开具发票金额是多少？（2）乙、丙应纳营业
13、税是多少？如何缴纳？（3）乙、丙开具发票的地点在哪里？（二）发票的取得对税负存在哪些影响？十四、混合销售行为思考：甲企业生产锅炉设备，2009 年销售给乙企业锅炉设备一台，不含税价格200 万元，合同约定，由甲企业负责安装，另外收取安装费 20 万元。甲企业开具普通发票金额=234+20=253 万元给乙企业。会计上没有分别核算。A、200 万元缴纳增值税，20 万元缴纳营业税B、220 万元缴纳增值税9C、220 万元缴纳营业税D、由主管税务机关核定应当征收增值税的销售额和缴纳营业税的营业额E、都不对十五、兼营行为变化思考：甲企业属于一家房地产企业，兼营一座钢梁厂。钢梁厂生产的钢梁除一部分用
14、于甲企业的施工工程外，还独立对外销售。2009 年取得房地产销售收入6000 万元，对外销售钢梁取得收入 1000 万元，但钢梁收入与开发产品的销售收入在会计上没有分别核算。问如何纳税？十六、境外销售不动产境外销售不动产有哪些具体的税收政策？如何充分利用这些政策？（一）营业税：（二）手续费及佣金：十七、委托代销（一）委托代销业务存在哪些方式？各种方式对纳税人的税收负担有什么影响？思考：甲房地产企业将开发产品委托房地产交易所乙企业进行销售，合同约定，按代销基价 2500 元/平方米结算房款。由甲房地产企业向乙企业按基价开具销售商品房发票，乙企业按售价 3000 元/平方米将商品房销售给业主，按售
15、价开具发票并办理房产证。问：这种行为是否属于委托代销行为？如何缴纳营业税？10A甲企业按 2500 元房价缴纳“销售不动产”营业税，乙企业按 500 元手续费缴纳“服务业代理业”营业税B甲企业按 2500 元缴纳“销售不动产”营业税，乙企业按 3000 元缴纳“销售不动产”营业税C甲企业按 3000 元缴纳“销售不动产”营业税，乙企业按 500 元缴纳“服务业代理业”营业税D甲企业按 2500 元缴纳“销售不动产”营业税，乙企业按（3000-2500）=500 元缴纳“销售不动产”营业税十八、营业税纳税地点政策重大调整变化及应对策略第二讲 房地产企业土地增值税政策解析一、土地增值税的纳税人（一
16、）界定土地增值税纳税人的依据条例第二条:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。细则第二条:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。【思考】小产权房也应当缴纳土地增值税？【思考】甲企业转让一处厂房，转让价款 3000 万元，其中 2000 万元属于土地价款，600 万元是房屋的价款，400 万元属于机器设备的价款。11问 1：确认缴纳土地增值税的收入时，应当确认为多少？问 2：400 万元的机器设备是否缴纳增值税？问 3：2600 万元的不动产价款是否缴纳营业税？问 4：假设上述收入中还包括青苗补偿费收入 20 万元。是否作为计算土地增值税的收入？【思考】无产权的房屋销售？某房地产开发企业 2002 年初以 1000 万购入一块地
