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1、-为您 我做到-,引子一：,中国国家信息中心2003年在深圳发表的调查研究报告显示，在即将到来的五年内，即今年，将有两亿的中国人构成中国的中产阶级。所谓的中产阶级指的是这样一个群体：有稳定的收入，有能力购买（或通过分期付款的方式贷款）自己的公寓和汽车，而且有可以自由支配的钱花在定期的旅游、休闲或教育的投资上。,人们习惯用“精英”来称呼这部份中产阶层：他们大多是年龄在2545岁、受过高等教育、有一定的社会地位、事业小有成就。坚毅、有魄力、善于学习等字眼都可以用来形容这群人，买房、买车也已在他们的能力范围之内，当这些分布在文化、经济、政治的圈子中，拥有“三高”(高学位、高收入、高地位)的“精英”正
2、开始形成一个社会的“准阶层”时，人们发现，他们其实已经不堪重负,他们总是需要不停地用移动电话或网络与外界联系。他们衣着考究，他们的脸上永远充满了自信，似乎乾坤尽在其胸中掌握。他们有定期交往、人员固定的社交圈。实际上，他们过上了普通工薪阶层不能企及的生活。他们往往是业界的翘楚，他们的言行举止，都在对身边的世界产生或大或小的影响。他们尚不是城市的富裕阶层，但却是一个城市的主流人群，城市主要财富的主要创造者，对这些人，我们也习惯称之为“精英”。,2003年 深圳福田 皇庭世纪 5300元/平米入市 2006年 深圳福田 均价 12000元/平米 关外龙岗 7500元/平米 宝安欲破10000元/平米
3、 同年11月 深圳 被列居中国“十大最冷漠的城市”第2位！,深圳，城市财富的主要创造者正在被“冷漠”,引子二：,社会精英需要社会的关怀-,城市布鲁斯,站在城市的高度， 慰藉城市经济缔造者：,精 英 ，你 好！,城市布鲁斯前期策划提案,精英 你好！,大亚湾项目地块前期策划提案,策划脉络导示,PART I 城市布鲁斯项目简析,开发背景简析,项目地块简介,背景一：深圳房价飞涨，可开发用地不足200平方公里，“大深圳”同城生活圈呼之欲出,定基指数：1997年=100,可支配收入 定基指数,住宅销售价格 定基指数,（深圳：2006年房价收入比高达12：1）,深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于同期城镇居
4、民家庭人均可支配收入增长速度，消耗了前9年的收入增长空间。,深圳关内已无地可用，关外可开发用地不足200平方公里，可用于地产开发的面积更少，深圳地产将驶向何方？ 走出去是必然的选择。,数据来自搜房网,背景二：惠阳大亚湾地产历经“阵痛”，数年后，生机呈现，经济快速发展！,90年代初，惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动，片区内各行业，特别是石化相关产业投资项目规模聚落，但适逢亚洲金融危机国家政策调整，惠州经济承受了“断脉”之痛，区内投资紧缩，这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段。,2005年惠阳生产总值78.1亿元，经济增长率15.1，人均GDP2957美元；,背景三：
5、品牌地产商规模开发、地产渐显生机，大亚湾中心区，众势优聚，催生新地产经济。,目前区内通过对已售出、转让地块的盘整，将土地统一重新规划出让，国内知名发展商纷纷前来圈地，同时中心地带小块土地盘活也在加剧，预计今年，惠阳、大亚湾将大盘竞出，催生新一轮地产经济浪潮，区内房地产业将进入发展的黄金时期。,PART I 城市布鲁斯项目简析,项目地块简介,开发背景简析,大亚湾行政中心区、未来CBD、CLD双核地带！,项目周边简介,大亚湾开发区中心区,西部工业区,霞涌旅游休闲度假区,壳牌石化区,澳头、惠州港,深圳龙岗,惠阳,15分钟,30分钟,本项目,项目位于大亚湾规划中的行政中心区，紧临区内两条主干道，澳霞大
6、道与惠澳大道，与惠阳中心区仅15分钟路程，车行30分钟即可进入龙岗中心城区。 目前项目周边主干路网已修、改完成，管委会、财政局、地税局等机关已迁入办公，是未来大亚湾CBD、CLD双核地带。 总占地 6万平米,周边配套尚不成熟，当地政府规划执行力度不足，规划利好，当前利空。,但是由于大亚湾受多年经济因素困扰，虽然区内各地块规划较好，即没有得到落实。政府规划作为能力较差。 因而虽然本项目周边规划有虎头山公园，市政广场及金融、商业等公建配套，但预期实现时长及可能性却不能预料，如在本项目开发期间不能实现，周边规划利好因素不能对本项目的开发起较好的促动作用。 总体来说，本项目地块周边配套尚不成熟，规划利
7、好，当前利空。,PART II 宏观调控下的区域市场,宏观调控下的地产经济,区域经济发展现状分析,区域地产经济发展现状,区域地产经济发展展望,由于大亚湾区与惠阳淡水区人文、居民消费习惯及片区内的房地产发展情况极为相似，而大亚湾内房地产起步较慢，因而在市场分析时，我们将大亚湾与惠阳作为一个区域来研究，习惯上我们称之为大亚湾惠阳区。通过大的区域市场来印证大亚湾的区域市场。,近年来，全国房地产市场持续升温，区域泡沫若隐若现，国家重拳组合出击，欲平抑地产市场-,现象一：全国重要经济城市房价呈两位数增长，房价收入比大幅提高。 现象二：大陆富布斯排行前10名，六位从事房地产行业。 现象三：房地产进入全民投
8、资阶段，泡沫隐现。,中原观点：国家出台任何政策，都不可能是为了打压房地产业的发展，而是调节市场的良性发展，不能任其发展。,地产一级区域主导城市深圳近年来，楼市狂颠，关内无地可用，关外欲破万！,特区内土地供应停止，房价居高不下；元月6日，金地名津开盘，均价15000元/平米，关外宝安房价欲破万元，深圳地产狂颠。 与此同时，深圳用地紧张，政府每年仅不足400万方的土地供应，难于满足市场的需求，而所投放的土地，大多在深圳的边缘，如坑梓、石岩。,盐田12000元,惠州，由于历史的原因，她成了中国地产的“特区”，宏观调控补地方政府所放逐,由于历史的原因，惠州经济急需复苏，面对大片荒芜的土地、幢幢烂尾楼，
9、地方政府因地定“制”，将地方尚可主导的土地政策、开发税费、国六条等调控政策暂时搁置。 在惠州，土地可以转手，不受三年之限 在惠州，报建条件很机动，户型、容积率、公建比不受约束 在惠州，甚至于报建费都可以商量 在惠州，可以大面积建别墅 。,无以安居，何以乐业，过快增长的地产市场暗蕴社会动荡的可能，宏观调控将继续走下去!,中国在改革开放之初，曾提出“让一部分人先富起来”，事实上，二十多年来，中国造就了大批的富裕人群，老百姓平均生活水平大幅度提升，然而，贫富差距却在加速度拉大。 2005年，中国政府提出建设“和谐社会”的目标，而作为“和谐社会”中不安谐的因素-房价飞涨，富裕人群反复投资地产，很大一部
10、分后来者却无力承受房价之痛，安居乐业向来是安邦之道，不以安居，可以乐业，从这个层面上来说，国家势必会出台相应的政策，让房地产市场热浪温和下来，无论是限价拍卖，还是投放经济适用房、廉租房等，都只不过是不同的手段应用，只要房价过快增长，各种宏观调控措施都有可能继续走出来，走下去。,PART II 宏观调控下的区域市场,宏观调控下的地产经济,区域经济发展动向分析,区域地产经济发展现状,区域地产经济发展展望,大亚湾近年来经济快速发展，人均GDP增速位居全省前列,大亚湾区2006年1-9月份经济运行总体情况,2006年前三季度，得益于大亚湾区内招商成果的逐步实现，产业经济巨大的效应初现端倪，工业产值比去
11、年同期增长2.68倍，区域总产值比去年同期增长85%,大大高于广东其它区域。随着产业经济的进一步落实，未来大亚湾经济将呈加速度发展。,近年大亚湾地区生产总值列表,中海壳牌及中下游配套产业带来投资，招商引资取得重大进展,10001500亿,预计未来5到10年内，大亚湾的石化产业将投入10001500亿元 中海壳牌已于今年4月份点火投产，届时带动的经济效益将会超过6000亿元 中海壳牌直接合作的单位有350家知名企业落户惠阳、大亚湾。 化城下游产业近500家企业。 目前进驻农民房、住宅小区的惠阳注册工商企业近15000家。,产业经济逐渐形成，惠阳大亚湾区域正向一个增长型城市人口经济发展,20082
12、020年大亚湾经济开发区人口预测表,以上为人口学家用综合指数法预测 的数据,由右表中，很容易发现，随着时间的发展，区域内产业经济规模化发展，区内人口大幅度增加，而右述预测尚未考虑大深圳同城生活的背景，若考虑此因素，区内人口增幅更为迅猛。 城市人口持续增加，而流动人口呈下降趋势，说明，越来越大比例的外来者，在大亚湾定居下来，从而形成城市人口经济的贡献者。,区域经济未来发展将进入超高速发展阶段，城市产业经济效应迅速显现。,石化产业投资带动经济快速发展，05年大亚湾GDP年平均增长12.5%，06年起，GDP 年平均增长预计达17.5， 进入高速发展阶段 广东省社科院经研究表明，发达国家投资乘数为5
13、0，珠三角地区为为20。石化城10年内产生产值效益：360亿（壳牌直接投资）20 7200亿 以10年计，保守估计惠州消化其中10，则投资增量约为70亿/年，预计GDP年平均 增长超过15,PART II 宏观调控下的区域市场,宏观调控下的地产经济,区域经济发展动向分析,区域地产经济发展现状,区域地产经济发展展望,区域内近年来房地产业发展渐入佳境，历史问题楼盘盘活，新盘开发加剧，房地产投资理性回升。,名苑山庄、富景大厦、世贸中心等系列烂尾楼盘活成功；新盘入市步伐加快，房地产投资呈加速上升势头,（数据来源，市统计局）,近年来区域内房地产市场供需两旺，供需均呈快速、良性发展势头！,20012005
14、年惠阳房地产运行情况,（数据来源，市统计局）,自2001年以来，惠阳房地产销售面积呈波浪型增长，但04后，销售猛增，呈现供需两旺的良好势头。,惠阳大亚湾区域大盘涌动，品牌发展商携优势资源批量造城！,区域房价近几年来房价曲折前行，目前受利好因素影响，呈良好发展势头,惠州近几年房地产价格走势分析,（数据来源，市统计局）,区域地产在03年进入低谷，但自2004年起，房地产业迅速回暖，04-06年，以年均约10%的价格幅度回升，06年平均价格达到3000元/平米，但目前与周边的深圳、东莞房价具有巨大的差距，随着“大深圳”共同生活圈的形成，惠州房地产业将呈持续上升的良好发展势头。,区内各主要楼盘户型及销
15、售情况统计分析,区内各主要楼盘客户域来分析,从右表中可以看出，目前惠阳及大亚湾在售项目中，深圳客户占总客户数的六成以上，特别是面积适中的中档项目，深圳客户比例较高，本地及产业客户因目前人口尚少，故所占比例均不高。,区域内地产产品现状分析之建筑形态、风格,目前区内中档产品以现代风格的小高层为主，并获得市场的认可，中小项目可以借鉴。,区域内地产产品现状分析之户型,目前惠阳区热销户型以三房为最，二房、三房总体供求平稳，而大面积的四房则消化速度相对较慢。 因而对于中档楼盘而言，应因势利导，以三房为主，兼顾二房及四房，以迎合市场的需求。,惠阳大亚湾区域房地产产品现阶段除价格低廉外，与鹏城尚有较大区隔，有
16、较大的提升空间,中小楼盘缺乏个性，形象诉求过于生硬，缺少生活内涵。,户型方正实用，但缺少创新点，产品附加值不足。,PART II 宏观调控下的区域市场,宏观调控下的地产经济,区域经济发展动向分析,区域地产经济发展现状,区域地产经济发展展望,2、强劲的产业经济发展，大幅度提升区域房地产开发容量，未来地产需求加速提升。,1、深圳房价高企及面临无地可用的窘境，多方力促深惠一体化，同城生活催熟区域地产市场。,4、作为深圳的一级辐射区域，区域之间产品一体化是大势所趋，未来创新型产品加速内迁。,3、越来越效益化的集群产业经济，及经济承受力强的深圳客户区域内置业加速，引发新一轮价格提升。,5、基于品牌地产商的大盘带动，及受深圳地产的影响，地产项目向综合品质提升发展。,6、07年，全国地产价格总体提升几成定局，北京、广州、深圳房
