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1、物业管理服务合同甲方： 乙方：本物业管理服务合同（简称“本合同” ）由甲方作为管理方与乙方作为客户签署。甲方和乙方各自的详细信息参见本合同附件一。第一条 序言1.1 乙方已承租福州基督教青年会大楼的特定区域并同出租方签署了租赁合同（以下简称“租赁合同” ，有关特定区域的定义见租赁合同，以下简称“特定区域” ） 。1.2 乙方希望由甲方为特定区域提供物业管理服务，甲方同意提供前述服务。根据中华人民共和国合同法及其他相关法律法规，双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，特订立本合同，以兹各方共同遵照执行。1.3 在本合同中，甲方和乙方合称“双方” ，单独称“一方” 。1.4 在本合同中， “公
2、共区域”一词系指：甲方指定的用来供乙方、乙方雇员、顾客与其他访客、以及甲方的其他租户及甲方指定的其他人共同使用、进行服务的停车场、入口、出口、大堂、走廊、电梯、楼梯、盥洗室的区域或部位。1.5 在本合同中， “日历月” 、 “月”的定义同租赁合同。第二条 服务范围及内容2.1 甲方负责提供公共区域的营业时间内的用水、用电。2.2 甲方负责对公共区域和公共服务设施进行清洁、日常维修、养护及管理，包括：2.2.1 检查建筑物、公共区域和公共服务设施；2.2.2 更换公共区域破损的玻璃、门、窗或设备及破损的其他公共服务设施；2.2.3 保持公共区域良好照明；青年会 1912 物业管理服务合同22.2
3、.4 保持公共区域清洁、日常环境卫生、绿化、畅通；2.2.5 保持公共服务设施处于良好工作状态；2.2.6 为建筑物公共区域提供并保持保安、看更、看守人员，做好安全秩序防范工作；2.2.7 维护并改进所有公共服务设施及其服务质量，使乙方更有效地使用建筑物；2.2.8 防止任何人未经同意而占用或使用公共区域和公共服务设施；2.2.9 支付所有因正常管理及维护而产生的应付款项。2.3 在特定区域，除经甲方书面同意而由乙方作出的装修及添附部分均由乙方自行负责维修之外，甲方有权根据租赁合同的出租方的授权，依据租赁合同第8.2.5 项之约定对特定区域及附属设施以及在特定区域内的特定公共服务设施进行修缮。
4、因乙方阻扰甲方进行维修工作而产生的一切法律后果，概由乙方负责。2.4 甲方有权依约负责特定区域装饰装修的管理。2.5 甲方负责对物业档案资料的管理。2.6 甲方可将本合同约定的物业管理服务中的部分专项管理或服务事项委托专业公司或专业服务企业承担。第三条 期限本合同的有效期限与租赁合同的期限相同，并于租赁合同因任何原因终止的同时而自动终止。如双方在租赁合同期满后重新签署新的租赁合同但未签署新的物业管理服务合同的，则视为双方将继续根据本合同及其附件以履行各方权利义务。第四条 物业管理服务费及付款方式4.1 乙方向甲方支付特定区域的物业管理服务费应自租赁合同约定的装修免租期届满后的第一日起计（为何是
5、免租期后？为何不能是实际进场装修之时？） 。青年会 1912 物业管理服务合同3特定区域的物业管理服务费及其调整见本合同附件一。4.2 月度物业管理服务费的支付，将由乙方在按租赁合同第五条向出租方支付每一笔特定区域租金的同时支付给甲方。若乙方任一个日历月的实际租赁天数不足整一个日历月的，该日历月物业管理服务费按乙方实际租赁的天数，根据月度物业管理服务费按比例计算。4.3 特定区域的物业管理服务费包括管理服务费、保安费、保洁费等费用。4.4 甲方对特定区域实行乙方先支付相关的物业管理服务费，然后使用特定区域的原则。4.5 甲方在每个应缴费月前 5 天书面通知乙方，乙方应当在缴费通知书告知的期限前
6、，一次性足额缴清物业管理服务费。4.6 乙方逾期支付物业管理服务费的，每逾期一日，则乙方需按该特定区域应缴费月的物业管理服务费根据日 1的标准计算并支付逾期付款违约金。具体计算公式为：应缴费月的物业管理服务费（或其差额）1/日逾期天数（自第 4.5 条缴费通知书告知期限之次日起算至缴清之日）= 物业管理服务费的逾期付款违约金。乙方逾期支付物业管理服务费超过 3 个月的（若每月只缴纳一部分，欠一部分。那如何计算三个月？） ，除应根据本合同约定补缴应付费用并承担逾期付款违约金外，亦完全同意甲方得采取包括停止提供物业管理服务、为检修特定区域之目的而暂停特定区域的水电等供应的措施，由此而引起的一切损失
7、和责任均将由乙方自行承担。公共区域的相关费用如何承担？如公共水电、公用设施的更换等第五条 物业管理服务合同履约保证金5.1 为确保乙方全面履行本合同，乙方应在本合同签署之日起三日内向甲方支付相当于三个月物业管理服务费的履约保证金。5.2 履约保证金不计利息，不得冲抵任何乙方应付的物业管理服务费或本合同规定的其他费用。青年会 1912 物业管理服务合同45.3 双方同意，对于乙方按本合同应付甲方或第三方的任何违约金或损失赔偿金，甲方有权在履约保证金中直接扣除。甲方也有权冻结履约保证金，直至乙方按本合同应付甲方或第三方的违约金及/或损失赔偿金最终得到确定并从履约保证金中扣除。在履约保证金被全部或部
8、分扣除后，乙方应在收到甲方通知后的十天内补足，否则，对于应补足的履约保证金款项，乙方需按以下第6.4 条的规定向甲方支付逾期付款违约金。5.4 本合同终止时，乙方应持出租方确认乙方无违约的确认函以及甲方履约保证金收据原件向甲方提出退还履约保证金的申请，甲方在收到上述材料后的九十天内，经扣除乙方应付的违约金和损失赔偿金，将履约保证金剩余部分无息退还乙方。乙方未能提供出租方确认函或不退还收据原件的，甲方有权不退还履约保证金。如果履约保证金不足扣除，乙方应于收到甲方通知后的十天内向甲方支付不足部分，否则须按以下第 6.4 条的规定支付逾期付款违约金。第六条 乙方的义务6.1 乙方必须妥善使用特定区域
9、及公共区域。6.2 特定区域内的管理、清洁和保安工作由乙方自行负责，但甲方可根据乙方的委托提供有偿服务，具体服务内容和费用由双方另行商定。6.3 完全遵守和履行租赁合同以及甲方在本合同签署时或在本合同履行过程中所发布的有关管理公约的规定。6.4 乙方应按期足额按本合同规定支付物业管理服务费、履约保证金以及按本合同应付的其他款项。否则，每逾期一日，乙方应按所欠款项的 1向甲方支付逾期付款违约金。若拒不支付时，如何处理？该款项是否与 4.6 款重叠或冲突？6.5 乙方不得占用、损坏公共区域、公共服务设施或改变其使用功能（以下简称“占用情况” ） ，不得妨碍其他租户的正常使用。乙方因搬迁、装饰装修等
10、原因确需合理使用公共区域、公共服务设施的，应事前书面申请，经甲方批准青年会 1912 物业管理服务合同5后方可使用，并在甲方批准的指定期限内恢复原状，否则除按照每日叁仟元人民币的标准向甲方缴纳占用费外，还应对其占用或损坏所造成的损失给予赔偿。对于前述占用情况，乙方同意在发生争议时，可以甲方单方通过数码相机、录音笔等电子器材所记录或显示的状况、时间等电子数据为准来确定相关争议事实，以方便并快捷地解决双方的争议。若对第三人造成侵害或使第三人造成损失时，如何处理？6.6 尽管存在本合同第三条的约定，但若乙方是取得出租方的同意转租特定区域而终止租赁合同时，应确保新承租方将接受本合同所有条款并和甲方签署
11、物业管理服务合同 ，否则，仍应视为本合同继续存续且乙方仍负有本合同项下的所有义务。6.7 乙方应遵从甲方作出的福州基督教青年会大楼的有关统一营业时间的安排。6.8 特定区域的使用人（包括但不限于乙方以及乙方的雇员、供应商、承包商等），因违反管理公约 、出租方制定的装修手册 （见租赁合同附件 4）等造成公共区域、公共服务设施、特定区域或他人人身财产的损失、损害的，乙方需承担连带？（谁与谁连带？若方没有违反公约或手册的规定，但在特定区域仍造成他人（如顾客）的伤害（如用水拖地，地较湿时，顾客路过滑倒而形成伤害） ，那责任由谁承担）赔偿责任。6.9 乙方自行举办营销、庆典活动，需要占用公共区域的，需书
12、面向甲方提出申请并征得甲方同意后，方可在指定的区域内开展活动；需经政府相关部门审核的，乙方应自行办理有关手续，甲方给予必要的协助，但乙方应承担相应费用。6.10 甲方将按照安全、公平、合理的原则，处理乙方所在特定区域的给排水、供电、排油烟、通风、采光、维修、通行、卫生、环保、空调安装等方面的相邻关系。乙方特此同意，若因上述相邻权问题而同甲方的其他租户发生争议的，将完全根据甲方的决定处理相邻纠纷而不持任何异议。6.11 乙方对其在特定区域的装修及添附部分进行维修、养护时，应确保不存在任何危及任何公共安全和公共利益的行为或存在任何安全隐患。Comment 仲仲仲1: 相关时间请考虑落实并在管理公约
13、中体现。如要在本合同或其附件中明确的，请及时告知调整。Comment 仲仲仲2: 尚不确定贵司有关公摊部分是否存在代收代付问题。青年会 1912 物业管理服务合同6第七条 甲方的免责乙方同意甲方无论在任何情况下均无需就以下事宜向乙方承担任何责任：7.1.1 因不可抗力事件致使公共区域任何设施出现故障或不能正常运行、用水或用电等供应中断的；7.1.2 因进行日常保养或故障抢修而使其用水、用电或其他公共设施等供应中断的。第八条 其他有偿服务收费及费用8.1如乙方需加时（例如超过甲方或租赁合同出租方规定的统一营业时间）服务，则应支付加时期间的物业管理服务费（具体项目详见第 4.3款） ，具体计费标准
14、由双方另行协商确定。8.2乙方因经营需要申请延长营业时间并获得甲方同意的，除前述约定的管理管理服务费用外，有关公共部位能耗费用、可能增加的保安费和保洁费由乙方负责承担。8.3除乙方参与签署的租赁合同另有约定外，有关投保保险及险别等问题，甲乙双方将遵循如下原则处理：将根据按国家和地方政府相关规定并结合各方双方的实际需求，由甲乙各双方自行分别投保。 （此处改成这样行吗）8.4公共区域的停车场所的车位占用费，将由甲方根据车位使用和占用情况决定收费的标准。该车位占用费仅作为甲方确保车辆有序进出、车位整洁、无障碍等目的而收取的带有管理性质的费用，不作为乙方的车辆的保管费用。8.5在本合同有效期内的代收代
15、缴服务8.5.1 有关水费、电费等对甲方提供代收代缴服务的水费或电费，经双方同意，水电费以实际抄表双方核对，另加 3%损耗后得出最终结算费用，具体执行方式及收费标准按当地政府规定。8.5.2 公共部位能耗费按每月实际公共区域场所或公共服务设施所产生的总费用折算每平方米费用金额后，按特定区域建筑面积比例分摊。青年会 1912 物业管理服务合同78.5.3 水电用量每月确认后，由甲方以缴款通知单形式通知乙方，在乙方、乙方本合同授权签字人或乙方指定人员签字确认后，由乙方依约以转账或现金形式支付。电费以双方确认签订的承诺函形式，乙方直接向直属供电局缴纳并开具发票；若乙方无法直接缴纳而需通过甲方代缴的，
16、则乙方应于签订本协议时向甲方预缴一定款项作为乙方按时缴纳电费的保证金。 （我司为插卡式电表，是否适合这样）乙方如通过甲方申办预付电费系统所需的售电卡（IC 卡） ，则乙方预付电费并使用售电卡即表明乙方已经甲方书面或口头告知并已完全知悉售电卡的使用功能、操作方法以及未及时或足额购电的后果。8.5.4 为确保本合同的顺利履行，甲方向乙方预收一个月的特定区域用水周转金。用水周转金按照如下标准计取：即以特定区域面积为基数，按照餐饮、娱乐或美容业态 6 元/，其他业态 3 元/ 的标准计取。8.5.5 市政垃圾处理费按福州市城市生活垃圾处理费征收暂行办法及/或相关政策的规定收取。在本合同有效期内，相关法规或政策若对此项费用进行调整的，则亦相应调整，具体调整金额以甲方发出的通知为准。在本合同签署时，市政垃圾处理费按照如下标准计取：即以特定区域面积为基数，按照餐饮业、娱乐业态每平方米 1 元/月，其他行业业态每平方
