《大街定价策略.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大街定价策略.ppt（63页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,2008年5月23日,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,目录 一、影响单价的权益因素 二、各栋楼价格区间统计表 三、各栋价格总额统计表 四、商铺返租计算 五、销售策略货包价值分析 六、平均折扣率计算过程 七、投资计划举例,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1.1 商铺结构影响因素 1.2 商铺位置影响因素 1.3 商铺使用功能影响因素 1.4 商铺层数影响因素,一、影响单价的权益因素,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1.1 商铺结构影响因素 A级 商铺内开间大，室内无柱网，此类商铺最佳。 B级 商铺内开间大，室内有柱网，此类商铺次佳。 C级商铺内为纯剪力墙核心
2、筒，室内无柱网，此类商铺较差。 D级 商铺内为纯剪力墙核心筒，室内有柱网，此类商铺最差。,一、影响单价的权益因素,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1.2 商铺位置影响因素 A级 临规划路的商铺（原蔡锷大道、上东大道）价格加权系数最高。,一、影响单价的权益因素,蔡锷大道,上东大道,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1.2 商铺位置影响因素 B级.临次干道的商铺（原东庄大道）价格加权系数较高。,一、影响单价的权益因素,东庄大道,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1.2 商铺位置影响因素 C级.临小区内街的商铺（原彩云街、天子街）价格加权系数较差。,一、影响单价的权益
3、因素,天子街,彩云街,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1.2 商铺位置影响因素 D级. 在商铺内街的商铺（9楼内街） 价格加权系数最差。,一、影响单价的权益因素,9搂内街,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1.3 商铺使用功能影响因素 1.3.1 预留可做餐饮条件的商铺（7、15、16）,一、影响单价的权益因素,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1.3 商铺使用功能影响因素 1.3.2 可满足汽车美容要求的商铺（10）,一、影响单价的权益因素,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1.4 商铺层数影响因素 1.4.1 临主干道的二层商铺（1、6、7、8 A
4、区域）,一、影响单价的权益因素,蔡锷大道,上东大道,A,A,A,A,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1.4 商铺层数影响因素 1.4.1 临次干道的二层商铺（12，B区域）,一、影响单价的权益因素,东庄大道,B,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1. 商业搂层越往上价值越低，通常如果是4层商业，则 四楼价格是一楼的1/8；三楼价格是一楼的1/4；二楼是一 楼的1/2。 2. 考虑昆明消费者的逛街习惯，二层商业销售风险较高。 3. 为降低二层商铺销售风险，利用价格杠杆，采用将一层 与二层以上商铺价格拉开较大差距的方式，吸引部分实力相 对较低的投资客，低价购买二层商铺。,天方
5、观点：,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,不同总价区间商铺分布明细表,注：以上价格区间为价格表的总价,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,二、各栋楼价格区间统计表,1楼,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1楼一层,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1楼二层,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,二、各栋楼价格区间统计表,5楼,精品资料网（），提供海量管理资料免费
6、下载！,5楼一层,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,5楼二层,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,6楼,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,6楼一层,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,6楼二层,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,7楼,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,7楼一层,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,7楼二层,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,7楼三层,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,7楼四层,
7、精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,8楼,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,8楼一层,公寓部分,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,8楼二层,公寓部分,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,9楼,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,9楼一层,公寓大堂,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,9楼二层,公寓部分,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,10楼,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,10楼一层,公寓大堂,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,10
8、楼二层,公寓部分,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,11楼,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,11楼一层,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,12楼,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,12楼一层,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,12楼二层,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,13楼,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,13楼一层,公寓大堂,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,13楼二层,公寓部分,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,14
9、楼,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,14楼一层,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,15楼,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,15楼一层,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,15楼二、三层,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,16楼,二、各栋楼价格区间统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,16楼一层,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,三、各栋价格总额统计表,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,四、销售策略货包价值分析,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,五、
10、商铺返租计算,价格表总价=实收总价/0.84/0.95（平均折扣率） 根据估算价格表得出： 返租部分的对外均价为20050/,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,六、平均折扣率计算过程,平均折扣率是指楼盘各种情况下打折总和后的平均值，是在做价格表时上浮的比例。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,六、平均折扣率计算过程,1一次性付款方式(0.3%) 3%*0.1=0.003 2领导优惠方式(0.6%) 3%*0.2=0.006 3. 8达证10000优惠(0.52%) 10000*191=1910000 1910000/364000000=0.0052 4. 8达证持证1%的优
11、惠(0.5%) 1%*0.5=0.005 5. 8达证持证介绍10人1%的优惠0.4% 1%*0.4=0.004 6. 8达证客户感谢金(0.26%) 5000*191=955000 955000/364000000=0.0026,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,六、平均折扣率计算过程,7. 老业购买1%的优惠0.1% 1%*0.1=0.001 8. 400万推广基金的成本1.1% 4000000/364000000=0.011 9.投资绿卡1%的优惠0.5% 1%*0.5=0.005 10.牛仔卡的优惠0.37% 90*30000*0.5/364000000=0.0037 11其
12、他销售政策优惠0.4% 2%*0.2=0.004 需上浮折扣=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+115% 但实际销售实收是不只3.64亿，所以上浮约5%已包含其他不可预见的折扣。,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,七、投资计划举例,举例： 以10栋第87号铺（10#-87）为例， 建筑面积：32.45 假设单价：18000元/ 折前总价：58.41万元,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,1.一次性付款 3% 2.持8达卡 2% A、硬买 （不返租） 折后单价：180000.95=17100元/ 折后实际总价：1710032.45=554895元,七、投资计划举例,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,B、84折购买 折前总价：58.41万元 返租后价格：58.410.84=49.06万元 合同成交总价：49.060.95=46.61元,七、投资计划举例,精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！,
