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1、“ 曙光大邸”项目 商业市场调研简报,长沙金岳房屋销售有限公司 2005年11月,目录,长沙市宏观经济状况 长沙市商业概况 “曙光大邸”周边商业分析 项目SWOT分析,1,长沙市宏观经济状况,宏观经济状况,2005年9月止长沙累计实现GDP961.18亿元，同比增长14.3% 2005年9月止累计城市居民人均可支配收入为9510元，同比增长13.9% 2005年9月止城市居民人均消费性支出7182元，同比增长6.4%,产业结构比例,商贸流通 9月止累计实现社会消费品零售总额442.13亿元，同比增长16.05%，增幅与上年基本持平。市的消费品零售额同比增长16.47%，所占比重为82.9%，县
2、及县以下消费品零售额同比增长14.08%。按行业分组，批发零售贸易业实现零售额374.84亿元，同比增长15.93%；餐饮业实现零售额63.11亿元，同比增长16.71%；其他行业实现零售额4.18亿元，同比增长17.75%。,结论,长沙的人均可支配收入在全国37个大城市中排名15位，由于长沙的投资环境不理想导致商品房均价只是排在23位 在消费性支出中，食品、教育文化娱乐服务、交通和通讯支出所占比重较大，增长幅度分别为9.9%、0.02%、-10.1%，投资意识不强致使投资置业所占比重较小 商贸流通的情况也足以说明长沙是一个“畸形”消费城市,2,长沙市商业概况,长沙商业地产发展状况,长沙商业地
3、产销售与空置情况,长沙市商业格局,长沙市商业比较集中的由六个商圈组成： （1）五一商圈 （2）东塘、候家塘商圈 （3）荣湾镇次商圈 （4）伍家岭次商圈 （5）袁家岭、火车站次商圈 （6）人民中路次商圈,超市商铺 商务区商铺 社区商铺 商业街商铺,商业特征,结论,对商业地产的投资放缓是由于逐年上升的空置率所致 以长沙现有的市场购买力很难在短时间去化体量较大的商业 长沙商业地产的市场容量是有限的 长沙众多的房地产项目都有“社区商铺”，而这种类型的商铺是需要理性的投资 在六大商业圈的强压下使整个长沙商业地产的前景不容乐观,3,“曙光大邸”周边商业分析,项目周边图,周边商业概况,本项目处于东塘、候家塘
4、商圈和人民中路次商圈的幅射范围。本区域的商业由城南东路、 车站南路和曙光中路这三条主干道两侧商业门面组成。,车站南路（表二）,曙光中路（表三）,城南东路（表一）,本区域商业业态比率分析,商业的业态单一，多以主干道两侧的私营商铺为主。距离东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈较近很难在商业的业态方面有所突破。本区域的商业前景不容观。,城南东路部分商业租金（表四）,车站南路部分商业租金（表五）,曙光中路部分商业租金（表六）,本区域的商业以主干道两侧的门面为主，而且数量大，也就导致商业门面的租赁价格不高60140元/平方米/月，由租金可以推算出目前门面的销售价格在720016800元/平方米，长沙商业租金
5、虚高对于商业地产的发展有抑制作用，致使长沙新建商业的售价背离市场，大量空置。,项目竞争个案,本区域商业加本案的体量将会有超过8万平方米，这对本案的目标客户群会形成严重分流。准确的项目定位，以及符合市场的价格制定才有可能在激烈的竞争中胜出。,结论,本案商业处于东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈的幅射范围之内，导致本案商业前景不容乐观 区域商铺的租赁价格背离市场，对本区域的新增商业的发售带来困难 由于本区域的商业形态单一这使本案商业不通过包装很难被客户群所认可 市场竞争激烈，准确的价格定位以及有特色、主题鲜明的商业才能在竞争中脱颖而出,4,项目SWOT分析,Strength优势分析 1、曙光大邸项目
6、本身定位为高档产品。 2、商业体量不是很大，风险相对较小。 3、 10万平米的小区为本案商业提供了部分的潜在消费群体。 Weakness劣势分析 1、铺面面积段过大，径深较长，设计不合理。 2、项目周边交通不便。 3、项目周边的配套设施不完善。,Opportunity机会分析 1、位于两大商圈的幅射范围之内，商圈的扩张对商业地产的拉升有很大的帮助作用。 2、本案周边有较多的住宅小区，对本案商业提供了很多潜在消费者 3、整个长沙市房地产市场稳步小幅小涨对本案商业所带来的预期 Threat威胁分析 1、本区域商业地产未来存在激烈的竞争。 2、整个长沙的商业空置率都很高。 3、本区域的购物环境对全市性消费人群来说不被认可。 4、长沙房地产业的购买群体具有投资理念的客户还不多。,总结,商业形不成规模 个性化和主题鲜明的商业匮乏 商业市场容量有限 本区域的商业对全市性消费群体无吸附作用 东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈的未来发展与扩张对于本案商业无疑是一个契机 本案商业应做有特色且主题鲜明的商业,建议开发商针对本案商业物业定价时把物业本身的商业价值考虑进去！,Thanks!,
