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1、,倾城水乡,营 销 策 划 提 报,一、关于项目 二、关于目标客户 三、营销策略执行,ABOUT,关于项目,ABOUT,基础档案,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,1 72万方大型国际新城! 环境规划、配套设施、社区管理等诸多优势明显，开发商实力雄厚，加上城市规划的引导，使得本案完全具备成为合肥北部的大型高档次居住社区。 2 双线水景水系园林生态新城! 梅冲湖、大房郢水库、蒙城北路景观大道，社区大型休闲公园、湖泊、溪流、广场、景观小品，营造了一个纯生态的绿色世界，提高了产品的附加值。 3 现代气质建筑大配
2、套魅力新城! 简洁轻盈、出尘脱俗的建筑，充满了活力；社区商业街、多功能会所、休闲广场、幼儿园、学校、医院等配套设施，能够很好地满足业主的需求。 .,产品优势,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,4 稀有多层花园洋房! 就目前合肥市场而言，虽然多层住宅逐渐淡出，但是因其得房率高、公摊面积相对教少、居住环境舒适等诸多优势，仍有很大的市场需求。本案一期首先推出的3万平米多层花园洋房，正好填补了这一市场空缺，利于销售去化。 5 70-90实惠户型 ! 本案一期15万方多层和小高层，其中多层主力户型7090，是目前深受市场和消费者青睐的产品，加上高品质的建筑、人性化的设计、实惠
3、的价格，成就高贵不贵的优质产品，充分满足了不同客户的需求。 6 建筑布局高低有致! 本案整体建筑布局形成“南低北高”的态势，形成多层次的空间布局，通过道路、绿化带以及环绕水系的渗透，实现了“全景式社区”高尚住宅理念。.,产品优势,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,7 社区道路简洁合理，实现人车分流! 本案根据地块情况，设计了不同的交通系统。道路设计上力争车辆不进入组团内，使组团空间更加人性化。小区设置了多个入口，地下车库出入口均设置于小区入口附近，尽量减少了车辆对居民的干扰。西区通过环行的小区主道路将各个组团紧密的联系在一起，方便快捷；东区地块主要车行道设置在基地东
4、侧，尽量不进入组团内，减少了对小区内的影响，尽量做到人车分流。 8 福建群盛集团实力巨作，品牌号召力 ! 福建群盛集团有限公司成立于1998年，是一家以地产开发为龙头，集土木工程施工承包、物业管理服务、旅游酒店、在线娱乐、贸易等多元化经营的企业集团，具有国家二级房地产开发资质和二级建筑工程施工总承包资质。多年来在福建泉州和福州、山东济南和济宁、江苏南京、安徽合肥等地积极参与城市开发和住宅建设，取得了骄人的业绩。借助群盛品牌的号召力，将会无形中扩大本案的市场影响力。,产品优势,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,1 缺乏文化载体! 本案可以称得上是现代国际社区，但在建筑
5、、景观规划上没有鲜明的定位，概念比较笼统，缺少相应的文化载体，不利于后期的营销推广。 2 人车分流识别不明显 ! 本案虽然设置了多个小区入口和地下车库入口，但识别不够明显，建议车流、人流入口分开，从而真正实现人车分流。 3 景观设计风格不明朗 ! 本案景观营造上趋于常规化，没有鲜明的设计风格，广场、景观大道略显单调，建议在入口广场、中心广场及景观大道两侧增加一些雕塑和景观小品。,产品劣势,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,1 “141发展战略”拉动区域房产市场! 本案位于规划中的合肥“北部组团”的核心区，是备受瞩目的“现代化生态新城区”。按照“141发展战略”，这里
6、将被打造成合肥市一个重要的城市副中心，成为一个集现代制造加工基地、高档住宅、休闲旅游为一体的城市组团。城市发展规划，将对本区域的房地产住宅市场起到拉动作用。 2 房产市场稳中有升，潜力巨大 ! 从合肥土地交易市场了解到，最近又有几块地高价拍出，说明合肥房地产投资的热度依然不减，地产的潜力仍在增加；另外，随着城市发展规划的实施，市政配套的逐步完善，销售形势不错，地产上升空间的很大。,环境优势,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,1 地段较偏，远离市中心! 本案所属区域虽然是政府规划中的“北部组团”核心区，但地理位置较偏，离中心城区较远，其生活便利程度和发展成熟度比中心地
7、带要低，虽然有政府规划的有利迹象，但发展趋势仍显滞后，所以目前对本区域还是造成一定的阻碍。 2 配套匮乏，交通不便 ! 据调查了解，项目周边目前没有大型生活配套，相对于中心市区项目目前周边配套缺乏，一部分配套尚在建设中，生活稍显不便。周边尚无公交线路到达市中心，造成居民日常出行不便。 3 投资大，周期长，风险高 ! 本案总建筑面积约720000平方米，如此大规模的项目，其开发周期和销售周期肯定很长，资金投入即使是前期也要有数亿。尤其关键的是在如此长的时间内存在很多的未知因素，利润与风险并存，时间成本与机会成本巨大。而且区域内竞争个案比较强势。因此在这种情况下，先进的营销思路和远期规划就显得尤为
8、重要。,环境劣势,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,重点竞争对手,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,1 恒泰 阿奎利亚,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,重点竞争对手,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,2 金地雅苑,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,1 优势突出缺点明显! 本案竞争对手在产品、价格、推广策略方面各有所长，在入市初期能够取得好的效果，但后期乏力，这为本案提供了良好的借鉴。 2 远离城区客源有限! 本案及其竞争对手都处于长丰县，虽然在城市规划上
9、属于合肥北部新城的核心区，但生活配套等方面无法与城区相比，都存在客源不足，无法很好的吸引市区客源的难题，也是本案在推广过程必须解决的难题。,结论,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,3 产品雷同容易复制! 就本案所在区域而言，产品同质化的现象一直存在，这为后期销售产生了很大阻力。因此，如何做到产品的独特性，并在众多楼盘中脱颖而出，是本案必须解决的问题。智帝建议，在同等的环境下，比规划；在相同的物业类型上，比户型 4 传统营销效果不佳! 本案竞争对手在营销方式上都比较传统或单一，无法达到最佳的营销效果。阿奎利亚虽然尝试了活动营销，但由于与项目定位不符，内容空洞，效果也不
10、理想。所以，本案在推广过程中应该跳出传统的营销模式，注重媒体通路的组合和大事件推广手法，并加强营销活动的话题性和延续性。,结论,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,因此，应该在营销推广中突出本案的： 差异性：国际生活新城 独特性：生态全景新城 大规模：720000 大配套： 会所、超市、学校、医院等。,结论,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,关于目标客户,ABOUT,鉴于本案体量较大，目标客源必将涵盖多阶层人群，其中以长丰县、工业园区及合肥北部市区中高收入阶层为主力客源，媒体称他们为“中产阶级”，我们称他们为“中国财富精英阶层”，他们衣食往
11、行基本需求早已满足，他们是一群相对富有，有较高的文化修养和高质量的生活，对社会主流价值和现存秩序有较强的认同感，并且为全社会收入中等水平的群体。正是在这个意义上，他们是既存秩序的新的社会基础。,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,长丰县、工业园区及北部市区中高阶层,1、政府公务员及事业单位人员 年龄：3555岁左右。 特点：收入丰厚，有一定的灰色收入来源，并且前途看好。 广告心理分析： 就消费者而言，需要的是生活品质实实在在的提高，需要的是单一生活空间向精神家园的过渡。购买的动机，直接来源于自己和家人实现更高层面的生活，生活中出现一些全新的元素，生活更加浪漫。,倾城水
12、乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,分析一：主力目标客户分类及广告心理分析,2、私营企业主 年龄：3555岁左右。 特点：经济实力雄厚，购买能力强，讲排场。 广告心理分析： 项目对此类客户能“两满足”：满足高品质，讲排场需求；有一定投资回报，满足对市场的把握。,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,分析一：主力目标客户分类及广告心理分析,3、大型企业中高层管理人员 年龄：3555岁左右。 特点：在职场上取得了一些成功，有一定的积蓄，文化程度较高，讲究生活品味，自身有尊荣感。 广告心理分析： 强调项目的高尚性，突出文化内涵，使此部分客户认为拥有此物业能
13、满足自身的尊荣感，享有更高层次的生活。,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,分析一：主力目标客户分类及广告心理分析,4、务工经商返乡人员 年龄：2540岁左右。 特点：外出务工返乡群体，其中包括个体户；中小企业主；专业技术蓝领等。 广告心理分析： 生活阅历丰富是团体的显著特点，向往大城市的繁华景色和生活方式，希望享有更高层次的生活。,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,分析一：主力目标客户分类及广告心理分析,5、回迁原住民、企业普通职工 年龄：3055岁左右。 特点：手里政府补贴的拆迁费或有一定的积蓄，想改善居住环境，但又不想远离原居住地。
14、广告心理分析： 文化层次不高，向往大城市的繁华景色和生活方式，希望享有更高层次的生活。,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,分析一：主力目标客户分类及广告心理分析,1政府公务员和事业单位人员，大多有阅读报纸的习惯，而且经常有意识的收看新闻类节目。 2私营企业主经常出差，多在长途巴士等交通工具上接触外界信息，有阅读杂志的习惯，喜欢收看财经类节目。 3. 个体户和普通市民的信息认知渠道比较单一，基本上以电视为主，多为娱乐类节目，主动收听。 3. 企业中高层管理人员，社交范围广，大多喜欢阅读报纸、看电视，有固定的阅读习惯。 4.回迁原住民和企业普通职工的生活圈子比较窄，信息
15、认知渠道也比较单一，基本上以电视为主，比较在乎耳语信息。,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,分析二：媒体接触习惯及固有收视阅读习惯,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,营销策略执行,ABOUT,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,营销策略,一、营销难点研究 二、营销策略定位 三、营销策略执行,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,营销难点研究,1.怎么借大盘形象打造品牌明星？ 2.如何在第一次面市即迅速脱颖而出？ 3.怎样吸引市区客源青睐本项目并产生购买行为？ 4. 如何选择媒体途径让本案营销叫好又叫座？ 5.利润如何最大化和营销最低成本？,倾城水乡 营销策划提报,关于项目 关于目标客户 营销策略执行,营销策略定位,战略考量 本案具备了
