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1、好问律师 APP 离婚案件中不动产的分割方法（梳理各种情况）（二）1. 不同情形下的增值计算方法审判实践中，婚后双方共同还贷支付款项的增值部分的计算方法出现了多种，并没有一种具有权威性。首先，对房屋总价款的构成有争议，是房屋当初的购买价加贷款的总利息，还是加已归还部分的利息？其次，用夫妻共同还贷的本金除以购房时的价款，然后再乘离婚时房屋的市场价值和房屋购买价之间的差，还是离婚时房屋的市场价值和结婚时房屋估价之间的差？最后，对于对应增值部分的计算，还有当事人会提出分阶段计算增值，即房产总增值、首付款增值、个人还贷增值部分，然后三者的差为对应增值部分。这给我们的审判带来很大的困扰。同时，司法实践中
2、的情形，并不完全对应解释三第 10 条阐述的情形。比如，男方出首付 30 万，按揭贷款，女方出 20 万用于装潢，这种情况在现实中是比较普遍的。当前的形势是房屋在逐年增值，但装潢很快在消耗和贬值，如果离婚时仅对装潢的残值实行补偿，有失公平。因为房屋的装潢是在夫妻双方使用的过程中折旧的，此时在分割房屋时应适用婚姻法第三十九条第一款照顾子女和女方权益规定的原则，一定程度上保护了男方利益，同时也兼顾了女方的经济利益，对双方都合情合理。2. 是否一定判给产权登记方值得研讨此时如一概将房屋判归登记一方所有，有时会遇到执行难的问题。比如婚前一方仅支付了首付款，另一方经济条件优于首付一方，婚后按揭贷款实际全
3、由另一方支付，当房屋判首付一方所有，可能其无力支付给对方相应的折价补偿款。特别是实务中亦有出首付购房方，婚后既不对家庭尽义务，更无力供房，甚至欠下个人债务的，离婚时根本无法支付补偿款。3. 婚后购买的房屋，支付部分按揭款，离婚时尚未取得所有权的房屋好问律师 APP 这种房屋包括了两种情况：一是离婚时夫妻双方对其居住使用的房屋尚未取得所有权；二是离婚时夫妻双方取得的房屋所有权只是部分所有权，不是完全所有权。根据婚姻法司法解释二第 21 条的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款
4、规定的房屋取得完全所有权后，有争议的可另行向人民法院提起诉讼。据此，离婚时对于没有取得房屋产权证的，物权尚未明确，法院不能直接判决房屋所有权的归属。也有观点认为这种房屋可以分割，理由是依照物权法的规定，房屋产权实行登记主义，自房屋权属登记之日起权利人就取得了房产的所有权，该类房产上并非存在一个既得权和一个期待权，而只是存在一个既得的所有权。由于购房者以房屋作抵押担保向银行贷款，所以不管将房屋判归夫妻哪一方所有，都不会影响对银行的信贷还款利益。这种观点认为依据物权法对房屋产权的规定，婚姻法解释二第 21 条的内容不能适应实际案例的要求，不能有效帮助法院处理此类争议。笔者认为，房屋在支付了相应的对
5、价后，其实际价值并不会因为是否办理了产权证而发生巨大变化，因此如果离婚时仅判房屋的使用权，则可能出现使用一方不积极去办理产权证，即便支付给对方相应的使用价值，与房屋按实际的产权价值分割差距较大，从而损害了不使用一方的权益。即使使用一方之后办理了产权证，当事人再就所有权分割进行诉讼，增加了当事人的讼累和诉讼成本。因此，审判实践中对于这种情况，将诉争房屋的权利义务判归一方所有，即办理房屋产权证后房屋所有权归一方所有，但办理产权证所需要的相应费用及今后归还贷款的义务也应这一方承担，并按房屋的实际所有权价值支付给对方相应合理的补偿款。好问律师 APP 4. 双方在结婚前共同出资以一方名义购买房屋或者结
6、婚后以一方名义购买房屋，以按揭方式支付房款，房屋产权证登记在一方名下，在婚姻关系存续期间取得房屋产权双方当事人恋爱期间以结婚为目的共同出资购买房屋，婚前双方达成口头协议以当事人一方的名义签订购房合同，房屋贷款手续，婚后共同归还贷款。离婚时夫妻双方往往对口头约定互不承认，房屋登记的一方往往认为另一方的出资是借款或者是赠与，或者根本不认可对方出资的事实。如果出资方能举证证明房屋是婚前双方共同出资，并以结婚为目的，即使产权登记在一方名下，双方共同出资购买的按揭房屋，仍应认定为夫妻共同财产。对于双方婚前出资共同购买的部分，应该根据各自的出资比例予以分割，也就是按份共有关系分割婚前部分，毕竟结婚前双方还
7、不是夫妻关系，不能按夫妻共有财产分割。（二）父母参与出资房屋中情与法的对立对于父母参与出资购买的商品房一方父母出全资为子女购买，登记在自己子女名下的，婚姻法司法解释三第 7 条明确了此种情况属于该子女的个人财产，对此不予赘述，实践中引发的纠纷亦不多。但是问题主要在于以下情形：1. 父母参与出资或全额出资购买房屋，登记在夫妻双方名下对此情形，婚姻法司法解释二的 22 条做了规定，认定为对夫妻双方的赠与。但是在此要特别讨论的一点是，实践中，我们遇到大量这样的案件，离婚分割时父母的情绪非常激动，不同意认定为小夫妻的共同财产，从而不认可法院的判决，产生大量申诉信访案件。分析个中缘由，应该说按照中国的传
8、统习惯，通常父母出资为子女购房，并不会事先进行书面约定，如果子女不离婚，事实上也不会再向子女要求返还购房款或者房屋。但一旦子女离婚，父母倾囊相助的购房款损失一半，父母的心理无论如何接受不了。好问律师 APP 虽然目前法律规定将此种情况认定为父母对子女夫妻双方的赠与，但按照中国人的传统思想，父母的这种赠与其实是建立在其子女与配偶维持婚姻关系的基础之上的。解释三的规定出台后，已经产生了因女方要求加名男方拒绝而引起双方矛盾导致的离婚诉讼。从我们接触的大量离婚案件当事人，普通民众对于婚姻关系持续的时间长短在分割财产时作为考量因素是能够接受的，表现在分割父母出资购买的房产时，婚姻关系持续时间较短的当事人
9、的情绪相对婚姻关系持续时间长的当事人要激动得多，保护弱势一方和为家庭做出贡献一方的原则应得到体现。2. 父母参与出资，登记在离婚夫妻名下，但父母与其子女之间存在借条对于那些父母出资但不能证明是赠与还是借款的，我们多推定为赠与。如果该借条形成于夫妻离婚前，落款有小夫妻两人的签名，则借贷关系成立；落款仅有子女一方签名的，如果能够证实是买房时形成的借条，且距离离婚时间较长，一般可以推定借贷关系成立；如果借条是诉讼前或诉讼中后补的，则无法证实买房当时双方有借贷的合意。三、完善离婚中不动产分割方法之思路通过上述考察分析可知，在审理离婚中财产分割时，法院基本依照婚姻法司法解释三所确立的 “ 出资”、“ 登
10、记 ” 原则，但是不能不看到，婚姻关系具有较强的人身属性以及社会属性，在结婚成家时，男方多出资，女方的“出资”则更多地体现在今后对家庭的投入：生儿育女。因此，当司法解释确立了上述两原则后，全国掀起了夫妻加名潮。对于离婚时不动产的分割，笔者尝试着提出以下两点思路。（一）坚持婚姻法确立的三大原则第一，照顾妇女儿童原则。婚姻法第 39 条规定法院应 “ 根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则 ” 分割离婚财产，但是具体如何操作由法官好问律师 APP 裁量。夫妻离婚受到最大伤害的是孩子，在大量的离婚案件中，女方处于弱势，且女方抚养孩子的占大多数，在分割房产时照顾抚养孩子一方，最大程度地全面保护未
11、成的人的利益，合情合理。第二，过错惩罚原则。婚姻法第 47 条对于离婚时 “ 隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的 ”情形，规定可以 “少分或不分”，对于有 46 条规定情形的过错方，另一方可提出损害赔偿。但是在实践中更多的是一方有婚外情，或有赌博等不良嗜好，或道德品质败坏等的情形，既不属于 47 条规定的情形，也不属于 46 条的范围，分割财产时应当照顾无过错一方。第三，婚姻法第 42 条规定了离婚时的经济帮助原则，对于残疾或生活困难的一方给予帮助。离婚案件在分割财产时，要具体情况，具体分析，在合法的前提下，判决的合理性尤为重要，不仅要考虑判决的合法性，也要考虑
12、婚姻家庭是传统伦理道德的主要载体之一，道德伦理规范、善良风俗应当是法官在审理家事案件中填补法律漏洞的重要补充，妥善处理纠纷。（二）增加房屋来源、出资、登记和婚龄相结合的原则作为家庭内部的房屋不同于市场上交易的房屋，不能依等价有偿原则来处理。离婚分割房屋时考虑房屋的来源，在向出资方倾斜的同时，还应当考虑到双方结婚时间的长短、夫妻相互的付出、对家庭的照顾等，来平衡双方的利益，这种处理方式不仅在实践中容易被当事人所接受，在司法解释中也是有先例可借鉴的，比如婚姻法司法解释二第 14 条关于军人一次性费用的分割，就是考虑了婚龄长短的。另一方面，对于按揭商品房，很多按揭房是为结婚所购，在分割时不能仅仅考虑首付、登记问题，如果未购房的另一方特别是女方承担了与首付相应的装潢款，还有陪嫁，如汽车、现金等，在分割按揭房时是应该放在一起全面考虑的。来源：法律讲坛好问律师 APP
