《9.26铭仕城10月方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《9.26铭仕城10月方案（87页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2015.10,一、高新区市场成交量分析二、阶段策略回顾三、10月阶段策略调整四、10月营销推广与执行,框架,一、高新区市场成交量分析,（宏观市场部分详见附件）,7月高新区竞品量价走势,7月，容大东海岸成交219套，排在首位，成交价格4943元/，处于低位；其次为中海三个项目及力高成交量较大，且价格较高；青桦逸景、三兴御海城成交量在10套左右。,8月高新区竞品量价走势,8月，除中海三个项目量价双高外，青桦逸景本月表现突出，共成交57套，成交价格5328元/；本案在8月也量价齐升，网签23套，一跃排在第四位。,9月高新区竞品量价走势,9月，截止9.23,高新区项目成交状况下降明显。其中，中海国际
2、社区仍然量价双高，成交54套，成交价格6975元/，其次为青桦逸景和容大东海岸，分别成交34套、32套，对本案冲击较大。,重点竞品分布图,2017/11/27,中海国际社区,中海国际社区9.01-9.20网签54套，签约价格5398元/ 。,中海国际社区一期高层在售建筑面积72平，均价5700元/平方米。二期小高层房源共200余户，楼号为26.28.29,26.28号楼主要为建筑面积135平米，29号楼为88平米和115平米，现折后价格6400-6500元/平。二期团购1万抵扣2万，按时签约98折、一次性付款99折、“老带新”99折优惠，均价5800元/平米。最新工程进展：一期项目已经封顶，二
3、期小高层已封顶，高层18层左右。一期30-44#2016年6月份交房，二期26.28.29#2016年10月底交房。,最新动态,中海国际社区从7月-9月网签价格有增长，在9月后有明显提高，在开盘之后中海国际社区总体销量较大，但总体下降,容大东海岸,容大东海岸9.01-9.20网签32套，签约价格5258元/。,最新动态,容大东海岸与搜房网独家合作电商，交1万抵2万，合作时间：2015.04.21-2015.10.22。容大东海岸本月参加搜房红包发送活动：2015年9月1日-30日，搜房会员通过搜房网房天下成功购买新房，登陆烟台搜房网及app客户端，搜索意向楼盘即可获得搜房红包，单个红包的最高额
4、度达3000元。,2017/11/27,容大东海岸在7月由于价格较低，竞品较少，签约量较大，在8月价格上涨后，成交量迅速下降，采取一口价政策后，销量有回暖但仍然去化较慢,青桦逸景,青桦逸景9.01-9.20网签34套，签约价格5398元/。,青桦逸景建筑面积63125平方米二中高品质学区现房在售，4680元/起，另外电力团购，众多一口价房源：19#建筑面积91平米，两室两厅一卫，折后单价：4680元；23#、25#、26#建筑面积80平米，两室两厅一卫，折后单价：5240元，建筑面积91平米-二室两厅一卫，折后单价：5240元；22#、24#建筑面积125平米，三室两厅二卫，折后单价：5440
5、元。青桦逸景与搜房合作优惠，合作套数:200套，合作时间：2015.8.7-2015.12.31，合作户型：建筑面积80-125平，合作优惠：非一口价房源交8000抵3万。,最新动态,：1万抵6万 2万抵8万,青桦逸景从7月-9月网签价格有明显提高，8月成交量有明显的增加，9月成交量有所下降但仍然整体增多，虽然网签价格提高，但青桦逸景团购价格低至4680元,力高阳光海岸,力高阳光海岸9.01-9.20网签11套，签约价格6360元/。,力高阳光海岸与搜房网合作电商，有优惠：户型建筑面积90平米以下房源交1万抵6万，建筑面积90平米以上房源交2万抵8万元，均价为5800元/平米。力高阳光海岸目前
6、在售的1#-4#均已封顶，目前开始做外墙工作。,最新动态,2017/11/27,力高阳光海岸整体销量较小，价格有起伏不明显。产品的销量与价格的有较大的关系，整体价格较高对销量有一定的影响,三兴御海城,三兴御海城9.01-9.20网签1套，签约价格4440元/。,三兴御海城二期童学园项目“童学园置业助力计划”第二季，建筑面积59-119限时限量优惠，4260元/起，可享2年共计总房款26%36%的现金返还，返还方式按月计算，成交当月即可按照所交款对应的返点比例进行返现，例：一套建筑面积99平的房子，首付50%，年返16%，月供1458元，2年总返现134956元，平均到每月返现5623元，等于替
7、购房者还了7年多的月供。三兴御海城本月参加搜房红包发送活动,最新动态,三兴御海城销量极低，成交量价格有明显减低，但销量没有提高,二、阶段策略回顾,整体策略回顾,9月高炮占据推广制高点，同时结合线上网络、微信、广播等媒体，联动线下新老客户，举办抽奖、业主答谢会等系列活动，着重高新区客户拓展，继续深耕渠道。,拓客策略回顾,7月,8月,9月,挖掘莱山/芝罘市区客户，“走出去”,高新区和莱山、芝罘客户“双管齐下”,着重高新区，兼顾莱山、芝罘市区客,截止9.23，项目7-9月外拓共成交7套，其中7月成交1套，8月成交5套，9月成交1套。在外拓数据中7-9月的来电来访数据相似，但拓客数量差距较大。9月成交
8、数量相比8月有明显降低。,拓客效果评估,7月组建专门的渠道拓客团队，奠定外拓基础，成交比例相对较低；8月拓客团队趋于成熟、稳定，外拓人员热情较高，外拓成交量明显增加，成交比占16.1%9月拓客团队人员流失，导致外拓力量下降，加之置业顾问“疲惫”心态，外拓效果较差，仅拓客25组，但由于本月仅成交8套，总体形势不乐观，外拓比例仍占据12.5%,拓客效果评估,截止9.23，7月-9月共成交60套，其中外拓促成成交7套，占比12%，总体效果较为明显。其中8月外拓成效最为理想，在52套成交中，有6组外拓成交。9月成交数量相比8月明显降低。,拓客效果评估,截止9.23，7月-9月共拓展客户138组，其中8
9、月最为理想、共拓客71组，其次为7月、共拓客42组。由此可见，8月高新区和莱山/芝罘市区客户“双管齐下”作用较为明显。,拓客效果评估,截止9.23，7月-9月外拓客户，共来电69组，各月分布较为均匀；共来访7组。其中9月份外拓导入来访数量最高，与前期客户拓展工作密切相关，“滞后”效果开始显现。,拓客效果评估,7月、8月拓客团队成熟，拓客效果明显9月，拓客团队核心人员流失，置业顾问身心“疲惫”，外拓力量下降，导致拓客效果大打折扣,拓客策略效果小结,除了拓客效果下降，还有哪些方面存在问题？客户纠结价格,他们想要的不仅仅是性价比，他们要比想象中“贪婪”，他们想要强有力的优惠力度！难道他们不认可项目？
10、不认可价格？NO！如果不认可这些，他们根本就不会到项目。既然来了，既然纠结价格了，说明他们只不过想再多要些优惠，不是价格不合理，而是优惠刺激不够大。,那么，面对外拓效果减弱、客户纠结价格双重考验，接下来的10月，应怎么做？才能力挽狂澜？,三、10月营销策略调整,营销策略调整一,经过前期沟通，销售一线采取“将表价提高100元/、再给优惠” 的促销政策，利用客户“占便宜”心理，加快客户逼定速度，促进成交。,营销策略调整二,调整外拓人员薪资架构，培养小组“意见领袖”，奖罚分明，加强外拓力量，增强团队凝聚力。,营销策略调整三,利用项目前期大量老业主，通过回馈等形式，释放老带新政策，提升客户忠诚度，实现
11、项目的口碑传播。,四、10月营销推广执行,深挖周边及市区客源提升客户来访量与成交量,执行策略,执行思路,四位一体 全力出击媒体+外拓+老业主+现场,NO 1.媒体,诉求形象回顾,视觉形象刷新 | 避免受众视觉审美疲劳更多的温馨主题画面，体现学区风采,诉求价值点,教育、楼间距、景观、建筑品质、户型不间断释放项目核心价值点，反复刺激受众，加深受众记忆度，实现项目知名度不断提升。,2017/11/27,新增物业和智能化价值点，在周边竞品独树一帜，提高项目竞争力与聚合力,诉求价值点,2017/11/27,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷
12、服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕
13、城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智
14、能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式贴心服务,从客户衣食住行出发，24小时贴心服务；保安、清洁、上门送餐，常规服务无懈可击订机票、订车、水电气代收等便民服务周到细致社区安全、火灾隐患发放、社区秩序维护等保卫工作滴水不漏儿童统一接送、儿童托管、可以辅导等增值服务时刻为业主着想。,新增诉求点,2017/11/27,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管
15、中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出
16、发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,管家式服务，从客户衣食住行出发，24小时贴心服务。儿童接送，托管中心，从业主角度出发，提供日常便捷服务除此之外，铭仕城将着力打造一个智能化小区，充分利用现代化网络功能为大家提供温馨现代的生活。,
