【5A文】长沙房地产市场总结

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1、,2010年12月,2010年长沙楼市总结及2011年预测,宏观市场背景 土地市场总结 商品房市场总结 专题研究 未来市场预测,宏观经济及政策走势 长沙城市经济运行情况,宏观市场背景 土地市场总结 商品房市场总结 专题研究 未来市场预测,前三季度GDP累计增10.6%，好于市场预期,前三季度国内生产总值26.87万亿元，同比增长，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。第三季度GDP单季增长9.6%，好于市场普遍预期的9.2%至9.5%的水平。 由此可以认为国内经济软着陆的趋势已经基本确立，经济增长的持续性进一步得到确认，如果后续时间经济面没有出现大的波澜，2010年全年经济增速有望

2、达到10%。,宏观经济背景,11月居民消费价格指数（CPI）同比涨幅达5.1%，创25个月以来的新高。 11月食品同比上涨11.7%，是推动本轮通胀走高的最主要原因，另外，一段时间以来居住价格亦有不少涨幅，11月居住价格同比上涨5.8%，自4月以来连续7个月同比涨幅超过4%的水平。11月食品和居住价格对CPI一篮子价格新涨价因素的贡献率达92%。 CPI已经连前续5个月突破3%的警界线水平，国家宏观调控上管理通胀的难度有所加大，11月与12月央行连续两次宣布上调存款准备金率0.5个百分点，显示央行管理通胀预期和流动性的决心。预计年底或明年年初将可能再次加息。,11月份CPI同比涨幅再创新高，管

3、理通胀难度加大,宏观经济背景,通胀加剧，房地产市场亦开始快速升温,政策出台背景,在全国主要城市楼市快速回升，尤其是京、沪、穗、深为代表的城市楼价加速上升的背景下，9月29日国庆前夕，更加严厉的调控政策出台。政策进一步加码,在房地产市场快速升温的状况下，更加严厉的政策出台，遏制房价上涨势头,政策出台背景,此次调控重点在贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是国10号文的落实和深化,9.29新政是国10号文的落实和深化,政策调控内容,11月3日，住建部等四部委出台政策收紧公积金贷款，目前3套房贷无论是商业贷款还是公积金贷款，均已全面停贷 90m2以下首次置业门槛提高 多次置业和投资

4、需求受到贷款限制最大 银行执行力度远高于4.17房贷政策,房贷收紧，多次置业和投资需求受限制最大，首置需求置业门槛提高,政策调控内容,10月19日，央行决定自20日起上调金融机构一年期存贷款基准利率各0.25个百分点 住建部决定自10月20日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点 11月10日与12月10日，央行分别在两个月内，两次宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，加息周期即将到来 据报道，多家银行近期根据监管部门口头通知，取消首套房贷利率7折优惠，重新执行最低8.5折的新优惠标准 与利率上调相比，首套房贷最低利率优惠

5、从7折调整到8.5折对首套房贷的成本增加更为明显，再加上新政要求首套房贷首付不得低于30%，首次置业门槛提高,利率调整，购房贷款成本增加，加息周期到来影响购房者预期,政策影响预期,目前全国已有15个城市出台限购 主要集中于一线城市及发达经济圈的中心城市等 其它二、三线城市及中部地区城市调控力度并不大，也没有出台限购措施 限购政策，除了打击投资、投机需求外，也直接影响合并户型的销售 即使限购多为暂时性措施，但长期来看，合并户型仍存在不少问题，比如后期可能出台的房产税,限购成为一线城市及发达经济圈中心城市调控杀手锏,政策影响预期,长沙的经济水平，房价水平在全国均属下等，因此并未出台限购政策。 目前

6、星城各大银行已全面执行三套房停贷、二套房首付全面提升至50%，利率1.1倍以上政 策，而光大、招商等多家股份制银行也于十一国庆节后，对个人首套房贷统一执行基准利 率。几家国有大行则将首套房贷利率优惠从8.5折上调至9折。 部分仍执行8.5折利率的银行也表示，首套房贷款利率回归基准利率已是大趋势。今后房贷 利率将进入“无折”时代。,长沙未纳入限购城市之列，三套房贷全面暂停，首套房利率最低8.5折以上,长沙新政执行情况,宏观经济及政策小结,经济企稳，通胀压力持续上升，使得全国的房地产市场于三季度再度回升，从而导致了9月更加严厉的调控政策频频出台。 本轮调控重点在于贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、

7、加强市场监管等方面，是此前“417”新政的巩固加强版。 调控主要针对一线城市及发达经济圈的中心城市等，对其它二、三线城市及中部地区城市调控力度并不大。,宏观市场背景 土地市场总结 商品房市场总结 专题研究 未来市场预测,宏观经济及政策走势 长沙城市经济运行情况,从长沙市各项经济指标来看，长沙经济保持着较快的增长幅度： 1、2010年前三季度，长沙地区生产总值达3107.46亿元，增长速度在全国省会城市中排名前五位。人均生产总值为46940元； 2、固定资产投资快速增长为长沙城市扩张提供有力保障，房地产开发和城市规划建设如火如荼； 3、2010年1-9月，城镇居民人均可支配收入16951元，比上

8、年增加1708元，同比增长13.7% 4、2010年1-9月，长沙规模以上工业增加值为1122.26亿元，同比增长24.5%。,持续快速的经济增长为长沙房地产提供了基础,长沙经济运行情况,收支比例呈下降趋势，表明居民的储蓄比例在增加，储蓄的增加对于商品房市场的发展有利。,数据来源：长沙统计局,人均可支配收入和消费性支出均保持快速增长,居民收支情况,2003-2009年，长沙每百户家庭汽车拥有量保持69%的增长速度，2009年，长沙市每百户家庭拥有汽车14.75辆，长沙汽车人均拥有量位居全国前十位，远高于武汉。 长沙市居民不断增涨的购买力和生活水平推动着汽车产业的发展，同时也在快速推动着房地产业

9、的发展。,数据来源：长沙统计局,随着经济水平提升，居民对于汽车等大宗物品的购买力逐渐增强，对于住房的购买力也相应增强。,汽车拥有状况,GDP：2010年前三季度，在全国省会城市中跃居第4位，全国地级以上城市前20名 ，在中部六省会城市中居第二位（仅次于武汉）； 人均GDP：2010年前三季度，46940元，在中部省会城市中居首位； 城市居民收入：位居中部省会城市首位。 在长株潭城市群中，长沙的龙头作用突出，GDP的占比由2006年的63.7%上升到68.0%。 2010年前三季度，三次产业结构由2006年的6.9：44.0：49.2优化调整至1.3：65.0：33.7 ，实现了被经济专家称之为

10、“早熟型”的“三二一”排序调整为“二三一”的重大转变。,长沙经济富裕度领先中部,长沙经济排名情况,2010,长沙城建规划情况,交通规划加强了长沙与各大城市之间的沟通，沪昆高铁建成后，将与武广客运、京广铁路交汇，长沙因此而升级为铁路枢纽城市，城市对外幅射力高度提升，庞大的客流量将推运武广都市圈的繁荣。,随着武广通车，南中国三小时经济圈已形成,武广高速铁路客运线：武广高铁是世界上第一条时速350公里的轨道，已于2009年12月运营，武汉至广州由原来的10个半小时缩短至3个半小时左右。 由于武广线将与筹建中的广深港高速铁路衔接，未来香港往返武汉的铁路车程（单程），也有望缩至5小时左右。武广客运专线的

11、开通，加快了湘、鄂两省融入珠三角的步伐，预计到2030年，将会有1亿人次乘坐武广客运专线。庞大的客运出行不仅将极大推动“武广沿线都市圈”的繁荣，还直接联系和影响着整个华中、华南、西南及香港地区。 东西向沪昆高铁客运：是我国线路里程最长、影响范围最大、经过省份最多的东西向高速铁路，项目途径上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市，设计时速350公里。全线预计于2015年通车。长沙到杭州将由现在的13个小时缩短为3个多小时，4个小时就可从长沙到达上海 。,高铁交通,以长沙为核心的高铁串连了7个省会城市1个直辖市，这8大城市的总人口量约达6800多万，另有20多个中小型城市，其中单武

12、广线所经城市人口达3877万，届时，长沙4小时经济圈内人口辐射总量以亿计。,沪昆高铁经上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市。 武广高铁经过城市：武汉、咸宁、岳阳、长沙、湘潭、株洲、衡阳、郴州、韶关、清远、广州、佛山,624万,397万,664万,910万,1033万,数据来源：各地统计公报（常住人口数）,465万,810万,1921万,上海,290万,442万,600万,383万,297万,676万,519万,373万,295万,3877万（不含省会）,6800万,武广高铁,高铁辐射人口数量,长株潭城际轨道,6月30日，长株潭城际铁路正式动工建设，总长度97.5公里，投资约

13、为233.2亿元，工期4年。 长株潭城际铁路干线最高运行时速为200公里，开通后，长株潭三市之间的交通时间缩短为30分钟以内。4年后，从长沙可以乘坐城际铁路前往株洲、湘潭和益阳。,长株潭城际铁路总长97.5公里，长沙设12个站、湘潭4个站、株洲5个站。,城际铁路连接长沙、株洲、湘潭三市，承担三市之间的城际客流，促进长株潭城市群地区社会经济持续稳定发展。三市交汇处的长沙南城板块将成为长株潭城市群的中心。,地铁交通：长沙地铁2号线已于2009年9月启动建设，目前已全面开工建设，预计2013年10月全线通车；1号线一期工程地质初勘也已开始启动。 过江通道：在现有的6座跨江大桥的基础上，未来长沙将再建

14、6座湘江通道，包括福元路过湘江通道、营盘路过湘江隧道、劳动路过湘江隧道、人民路过湘江隧道、南湖路过湘江隧道、蔡家冲过湘江通道。 其中：营盘路湘江隧道正洞已于4月正式开凿，南湖路隧道两年后可通车，加速长株潭融城。,地铁交通工程将会快速提升城市化率，加快城市化进程，加强长沙对周边城市的吸纳能力。,地铁、过江通道,2009年2011年三年棚改项目涉及拆迁总面积约730万， 109个棚改项目， 2009年约200万平方米，2010年预计完成260万平方米，2011年约270万平方米，预计三年棚改总量约为18万户。 改造范围包括湘江大道以东，东二环线以西，浏阳河北段以南，南二环线以北地区和湘江西岸沿江地

15、区，以及长沙市政府确定的其他地区。 预计2010年后涉及到的13万户棚改将为长沙带来约900-1300万的商品房需求量. 棚改客户的户均需求面积区间一般在70-100平米。 合富辉煌调查结论,根据中共长沙市委会市政府关于安居工程和棚改工作实施意见，2012年末将达到人均35的小康居住水平目标,旧城区改造,中山西路棚户区改造是长沙市重点工程项目，也是开福区“两帮两促”重点项目，涉及2808户拆迁户，拆迁房屋总面积达28.65万。,棚户区的改造，不仅仅是老城区价值的提升，更为楼市带来大量的被迫性刚性置业需求。,市区拆迁导致“地王”频出，地产大佬青睐长沙市场,万达中山西路地王,实力雄厚的地产大佬集中

16、进入长沙逆势拿地，表明了其对长沙市场的信心。地王项目大多为大型商住综合体，说明调控之下商业地产走势良好，长沙新的商业地产时代或将到来。 大开发商江岸线圈地，将迅速改进长沙老城区面貌，使最核心的一段江岸线面貌焕然一新。 大批品牌实力开发商集中上马，加上坡子街等大型商住和纯商业项目等几大综合体项目的陆续入市，未来竞争必然更加激烈。,新政出台，一线城市发展空间被挤压，风险越来越大；开发商纷纷转而在二线城市攻城略地，进行土地储备。 以长沙为例，2010年长沙地王频出，包括4月万达地产竟得的中山西路地块，以1450万/亩的价格荣膺单价地王；6月世茂建设13亿将滨江新城028号地块收入囊中；同月明星总裁唐骏的新华都在长沙宣布打响进军地产的第一枪。 更早以前，07年北辰92亿竞得新河三角洲地块；08年华远任志强拔得长沙金外滩头筹；09年保利南湖地王单价1037万元/亩刷新记录。,长沙“地王”情况,城市基础建设的投资呈现迅猛的增长，先导区，地铁，城市轻轨，武广高速等重大规划与基础建设，将长沙带入南中国3小时经济圈内，成为珠三角地区重要的物流中转中心，产业转移的大后方