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1、物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。物业管理公司在物业管理中的权利主要有：根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法;依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理 ;依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;有权制止违反规章制度的行为 ;有权要求业主委员会协助管理;有权选聘专营公司 (如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
2、物业管理公司在物业管理中的义务主要有：履行物业管理合同，依法经营;接受业主委员会和全体业主的监督;重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可;接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。进入物业管理行业的可行性一、物业管理作为新型产业具有广阔的发展前景我国经济快速发展，固定资产投资大部分转化为住宅、工业厂房、写字楼等物业形态，产生强大的物业管理需求。物业管理是我国一门新兴的朝阳产业，有着广阔的发展前景。1、从市场需求来看，近十年来，我国的年均经济增长保持了 10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增 10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲
3、增长，为物业管理创造了良好的发展空间。2、从产业发展来看，经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；随着信息技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。3、从国家政策上看，国家的“十一五规划建议”提出“ 积极发展社区服务等需求潜力大的产业”，“加强和谐社区建设，倡导人与人和睦相处” ，“ 积极发展就业容量大的劳动密集型产业、服务业” 等；物权法、新物业管理条例等相继出台，规范了物业管理行为，强化了社会的物管意识，保障
4、了物管行业的健康发展；国家政策、时代发展，给物业管理提供了大有作为的空间。4、近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，据不完全统计，全国物业管理企业已逾 3 万家，从业人员 300 多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年 20%以上的幅度递增，物业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。 不过，目前我国物业管理公司普遍规模都偏小，行业集中度低。国内规模最大的前三家物业管理企业的管理面积仅占总物业管理面积的 0.58%。上海物业管理公司 2563 家，平均每家管理不足 10 万平方米；深圳物业管理机构 1029 家，
5、平均每家管理项目 5.1 个，管理面积 24 万平方米。市场需求和行业现状为物业管理企业创造了发展的机遇。5、武汉市物业管理产业发育相对滞后。目前，主要以开发商自办物业管理为主，独立的物业管理企业处于成长期，大都没有形成自己的核心竞争力。现在加入物业管理行业，是一个机会。我国物业管理企业走向规模化、多元化和跨区域化，行业集中度提升需要漫长过程；一些知名的物业公司执行收缩的策略以及住宅物业管理微薄的利润也会小规模公司成长提供机遇。二、民营物业管理企业面临的优势和机遇1、优势民营物业管理企业的特点总结起来就是四个字：“小”、“ 特 ”、“ 新”、“好”。所谓“小”是指将目标锁定在那些被大型物业管理
6、企业忽视的小型社区和小型开发商开发的项目上。小型的社区和小型开发商楼盘不大，大型企业往往不屑于进入。而民营物业管理企业则有其管理成本相对较低的优势，若能够在整合资源和降低管理成本方面下功夫，在为小区业主提供他们最需要的物业管理服务方面做得更为出色，民营物业管理企业在小型社区不仅可以立足，还能够获得很好的发展。“特”是指与一般住宅和写字楼物业不同的物业，诸如医院、学校、车站、码头或有特殊要求的高科技工业厂房等。随着城市化进程的不断加快和人民群众生活水平的不断提高，跨地域物业、不同类型物业、不同档次物业都存在多个细分的市场。由于地区支付能力的差异，每种物业、每个细分市场所需要提供的服务类别、服务层
7、次、服务内容都有所不同，这样的现实决定了在短时间内中国的物业管理市场不可能被少数几家、几十家物业管理企业所垄断。如果民营物业管理企业在某些方面具备专长，就是企业所具有的特殊优势，可有意识的增强和扩展这方面优势，为业主提供其他企业无法提供的服务，这也是民营物业管理企业在物业管理市场竞争中的制胜之道。“新”是指不断开拓物业管理的新市场、拓展物业管理的新服务。在当前房地产业迅速发展的同时，个性化的物业、强调差别定位的物业也越来越多，这些新的物业为了开发其品牌 , 必然要求个性化的物业管理服务。个性化是一般大企业所不具有的优势，这部分市场为民营物业管理企业特别是为中小型物业管理企业提供了生存和发展的空
8、间。物业管理服务市场虽有规模大小、服务深度的区别，但物业管理企业不应只把眼光放在数量的增长上，而应把精力放在为业主提供他们最迫切需要的服务上。相对于数量性的外延扩大，扩大物业管理服务的内涵不仅对企业服务质量的提高、品牌的创建有好处，同时也能使广大业主获得更多的实惠。“好”是指当你接到了物业项目，应竭尽全力做到提高服务质量，赢得良好的企业形象。做企业如做人一样，口碑不好对一个企业来讲是极具杀伤力的。经营道德是一种延续性强并且能够产生巨大经济效益的生产力，职业道德是企业可持续发展的精髓。物业管理行业要求企业及从业人员“用心作好每一个细节”，其从业人员要有极强的服务意识，极高的心理承受能力，能够处理
9、好与不同层次、不同性格、不同目的、不同需求的业主、客户的各种沟通。民营的特性决定了这些物业管理企业要想生存，就必须要有极强的服务意识，约束自己，约束本企业人员的从业行为、服务态度，在处理与业主、客户各种关系的过程中能够做到“忍辱负重” ，而这些恰恰是民营物业管理企业的优势，也是其发展的动力。2、民营物业管理企业的发展机遇和前景建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾曾在 中国物业管理 杂志撰文 民营物业管理企业大有可为 ，中国物业管理协会常务副会长徐俊达也曾在一次行业研讨会上指出：“ 要正确认识民营物业管理企业在我国物业管理行业中的地位和作用，民营企业要克服困难，在激烈的市场竞争中站稳脚跟，
10、不断发展壮大，成为我国物业管理行业中的一支生力军。”民营物业管理企业最大的优势是其良好的运作体制非常适应现阶段社会和行业的发展需要。如：民营物业管理企业产权清晰，人员精炼，运作成本低，对市场反应敏锐，决策效率较高，遇到重大事项进行决策时可在短时间做出果断决策，便于抓住机遇，容易找到新项目；民营物业管理企业具有较强的市场忧患意识，其体制创新、管理创新灵活适用，紧随时代步伐；民营物业管理企业用人观念讲究“能者上，庸者下”、“优胜劣汰”、“ 薪酬与业绩紧密挂钩” 等，所以其人才成长速度要比国有企业快得多；民营物业管理企业实施的是完全市场化的分配制度，员工的收入与效绩挂钩，这能够最大限度地激发企业全员
11、的工作热情；个性化服务、差异致胜是现代物业市场的特点，这也是老牌国企的劣势所在，这种现状为民营物业管理企业提供了合适的发展空间。此外，行业的规范发展将给民营物业管理企业带来福音。我国首部物业管理条例第 24 条中明确规定：住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这给民营物业管理企业带来了平等竞争的机会。同时，与条例相配套的相关实施细则的出台，将会极大的改善物业管理行业的法制环境和市场环境。三、物业管理产业价值分析1、物业管理能够获得稳定的收入支撑。只要获得项目，按照物业类型和管理要求，可以申报物业费收取标准。按照物业面积和收费标准，物业管理公司基本的收入可以得到保
12、障。由于物业管理面对广大物业用户收费，所以每月稳定的现金流入稳定可靠，不会出现大的波动。2、在总收入确定条件下，通过合理控制成本，可以确保企业利润。3、服务行业控制成本，提高收入的途径多。首先是对影响成本的两大要素实行集约化化管理。物业管理工作进入正常维护期后，管理岗位和技术岗位可以实现集约化使用，基本工具也可以统一调剂使用，节省人力资源成本和设备工具投入。其次，在提供基本服务的前提下，可以开展多元化特色社区服务创造经营收入。总之，现在加入物业管理行业，有机遇，有钱赚，有长远发展的条件。中国物业管理经过 20 年来的长足发展，行业格局已经形成，产业化定势已成气候，培育了广阔而庞大的物业管理市场
13、。在市场日趋扩大、竞争日趋激烈、各种相关法规相继出台的新形势下，北京昊远隆基物业管理有限公司以积极入市的心态，不断稳固、提升自身在本地区同行业中的市场地位，明确制订物业公司今后 3-5 年的发展规划，指明经营目标和发展方向，迎接物业管理市场化时代的到来。 一、企业自身分析、市场行业分析：（1）企业自身分析：1、SWOT 分析注解：SWOT 分析法又称为态势分析法，它是由旧金山大学的管理学教授于 20 世纪 80年代初提出来的，SWOT 四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Qpportunity）、威胁（Threat）。所谓 SWOT 分析，即态势分析
14、，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列带有一定决策性的结论。企业优势：作为昊远隆基房地产开发总公司的控股子公司，有一个稳定的物业管理面积的供应商，确保了企业物业管理规模的持续稳定发展，利于公司向集团化、规模化发展；公司成立于 1994 年，至今已有 13 年的物业管理经验，初步形成了自己的管理特色与地区品牌效应，在管理规模及综合化经营方面已初具规模，公司运营模式也逐渐向规范化发展，从而奠定了公司在物业管理行业中的成熟地位。企业劣势：目前公司在管理项目方面主要依赖总公司，外拓项目较少，制
15、约了公司发展规模的扩大；在多种经营方面，公司 130 余万的管理面积中，绝大多数是住宅物业管理，一些高端的物业管理如酒店、写字楼等还是空白，物业管理品种的单一，将不利于公司抵御因国家相关法律变动造成的经营风险。企业机会：物业管理在当今的中国正是一个蓬勃发展的朝阳产业，总体发展形态良好，越来越大的市场为公司的进一步发展提供了宽广的空间。各项相关法律的出台也将是物业公司走向规范化经营的一个契机。企业威胁：机遇往往也是挑战，相关法律的出台是物业公司规范化发展的契机，更是我们面临的一大挑战。随着小区业主的维权民主意识的进一步觉醒，将对公司原有的经营模式造成很大的冲击。如何协调好与业主之间的关系，实现和
16、谐发展、维持并提高原有的利润水平将是我们今后在发展过程中进一步摸索和研究的重要课题。 2、企业资源分析技术资源：公司在硬件设施方面拥有与规模相匹配的资源，北潞园社区智能监控系统、智能停车场保证了企业在物业管理信息化建设方面走在了物业管理企业的前端，这是打造物业管理优质品牌、实现公司长足发展的重要保障。人力资源：经过十余年的发展，企业基本形成了一支高水平、高效率的高层管理队伍。但是从整体人才结构上看，人员的素质参差不齐，人才短缺依旧是制约企业发展的一个瓶颈。引进优秀的管理人才，培养储备一批年轻的高素质的人才，对企业当前的员工进行相关的培训，是解决企业人力资源建设的有效途径。社会资源：作为房山第一家物业管理企业，昊远隆基物业管理有限公司在整个房山地区拥有良好的口碑，在大多数的业主心中树立了房山第一的形象，品牌优势是其它后起企业所无法比拟的。3、企业经营状况分析收入规模：2006 年度公司总收入（略），完成预算的 78%，提高收入总水平是企业实现规模化、品牌化发展的必经之路。收入结构：2
