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1、滨江国际城新品营销提报 2012.4.1,市场分析,方案导读,项目简述,费用预算,营销执行,客户分析,项目简述,营销回顾： 2009年8月29日 （1、2、3、4、7、8、9、10、11、12#楼首次亮相） 2010年1月1日 （9、10#楼柴间，5、6#楼放量） 2011年10月 1日 （15、16#楼，楼王现世） 截止3月31日止，项目存量 15#楼55套 ，面积9149.11 16#楼8套，面积1199.62,1栋,14栋,栋,本次推出户型介绍,01户型,02户型,03户型,13栋,单元及房号按自北向南排布,1,2,区域市场,个案分析,一、市场分析,区域市场解析区域内楼盘,滨江国际城,城
2、市花园,街心嘉园,鼎尚新天地,江南名都A,江南名都B,本案,区域内在售楼盘4个 其中： 街心嘉园11年11月18日开盘，推货130套左右，剩余48套，实收均价5400元/； 鼎尚新天地元月7日开盘，推货84套，剩余50套，实收均价5100元/； 城市花园3月24日开盘，推货43套，剩余30套，实收均价5380元/； 江南名都B组团预计4月4日开盘，推货150套，现已售卡80位，入市价格4400元/,区域市场解析区域内潜在供应量概况,区域内在售产品对项目营销具有一定威胁,区域未来住宅供应量较小，对项目后期营销威胁较小; 目前在售项目较多，对本次开盘有一定威胁； 区域内无高品质项目，本项目有较大优
3、势； 从各项目开盘情况来看，小户型最受市场亲耐；,区域市场解析市场目前促销策略,淡市营销，各有绝招,产品情况,96.77 两房房两厅一卫,98 两房两厅一卫,个案解析街心嘉园,该项目户型区间面积分布均匀，所占比例相对平均； 98户型独立赠送入户花园，使该户型使用率高，增加了该产品的附加值； 各户型均有较高的赠送面积，销售也比较理想；,飘窗全赠送,飘窗全赠送,阳台半赠送,阳台半赠送,飘窗全赠送,阳台半赠送,阳台半赠送,个案解析鼎尚新天地,产品情况,有少量小高层，户型主要以90-122两房、三房户型，共 40余套，现已销售25套，销售率达62.5%； 各户型均有赠送面积，122三房户型赠送面积比较
4、大，其 主要原因在于该户型不方正，要与其他户型同价销售就必须 增加它的附加值；,102 三房两厅一卫（可变四房）,105 两房两厅两卫（可变三房）,飘窗全赠送,87 两房两厅一卫,72 一房两厅两卫（可变两房）,140 三房两厅两卫（三变四房）,露台全赠送 可改一间房,露台全赠送 可改一间房,阳台半赠送,阳台半赠送,露台全赠送 可改一间房,阳台半赠送,露台全赠送 可改一间房,飘窗全赠送,飘窗全赠送,阳台半赠送,阳台半赠送,飘窗全赠送,个案解析江南名都B,产品情况,99.38 三房两厅一卫,81.16 两房两厅一卫,113.09 三房两厅两卫,90 三房两厅一卫,从整体上看，此项目均有部分赠送面
5、积 此项目在户型上占很大优势，面积均控制在80-110左右，均属于客户亲睐产品； 均采用飘窗设计，客厅带大阳台 户型欠方正，利用率低，动静未分离,飘窗全赠送,阳台半赠送,飘窗全赠送,阳台半赠送,飘窗全赠送,飘窗全赠送,飘窗全赠送,阳台半赠送,阳台半赠送,此户型所有房间均采用飘窗设计,个案小结,各楼盘成交均价均保持均衡; 开盘后均面临成交量低等情况； 产品优势各异，但从销售产品来看，90-120左右的中小 型产品受市场居住型需求客户所青睐； 在售产品均有赠送面积，使用率较高，竞争优势明显； 在售项目推广、宣传方面比较欠缺，都很少做广告,市场总结,区域市场内价格平稳、走量相对缓慢； 受大势影响，客
6、户持观望状态高； 项目本次所推产品基本与市场在售项目产品相符，竞争力度极大； 个别项目准备采取低价入市以保证销售（江南名都B预计以4200元/入市）； 较低市场价位带来高性价比，符合客户心理预期才能提升销售，是区域较明显的特点； 客户主要受面积、价格影响严重，持观望心态,区域市场居住需求仍在，但客户预期价格会有所下降,1,2,项目目标客户,二、客户分析篇,客户构成,引用市场的解析对项目产生的竞争,引用政策的解析对项目难点,基于政策和市场我们对客户的思考,如何提升产品价值和客户价值对等？ 如何寻找我们的目标客户？ 如何制定客户位置？,针对以上问题，我们将对客户一个精确的定位,客户构成,在售项目客
7、群及关注点,刚需型客群占主力，各项目客户群尽相同； 客源主要来源于吉水及周边乡镇，价格与户型是购买的主要条件，价格敏感度较为明显； 其余主要为外出务工及因生意往来的外地私营户，考虑到工作事业便利性。,客群来源确定,项目目标客户,主要客户,辅助客户,偶得客户,主要客户：吉水刚性需求客群、生意人、关系客户,偶得客户：周边县镇及外地生意人等投资客群,辅助客户：吉水及周边乡镇返乡客群、个体户群体、改善型群体,三、营销执行篇,1,2,3,4,5,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,针对以上问题，项目计划将给出合理的解决方案,如何以提高产品性价比，提升产品力？ 如何以最切合市场及客户需求的姿
8、态入市？ 项目如何制定营销推广策略，实现快速销化和最大效益的完美结合？,房地产整体形势不容乐观,时常扑朔迷离的市场,时间紧凑对营销推广有难度,对项目工作的思考,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,刚需户型，高性价比追求产品价值最大化,鲜明表现本次推出产品、高性价比的产品特点，以吸引目标客户的关注，加深客户对区域的认识并坚定对未来发展的信心。 建议本案采取平开稳走，快速走量，以换取更多资金回笼空间，追求利益最大化。,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,销售目标,目 标,2012.5,2012.10,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,
9、营销执行,目标：实现均价5100元/,实现目标，对于营销执行的颇高,客户心理价位：5000元/ （受大势等诸多敏感因素影响，“拣便宜”的压价心态占主导）,营销目标：5100元/ （产品实际价值）,0,价值目标：5500/,营销目标：5100元/ （产品实际价值）,驱动客户价值感知,目标解读：低开高走，强势价格，快速走量,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,价格策略原则 平开高走 综合市场，制定有吸引力的价格，开盘采取众多优惠激励客户及早购买。 稳打稳算 如开盘价较高，易造成销售抗性。因此建议小幅快涨，在提升利润空间的同时，体现项目升值势头，加强购买者信心。,策略总则,推
10、售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,从区域市场中选取几个与项目相关产品，选择要点为同区、同质来进行参考比较，从而能够更加客观，有效反应市场价格水平。,以上项目通过优惠折扣后，实际成交均价在4900元/左右。,鉴于项目蓄客周期短，开盘销售任务重，后期催缴、办理合同、按揭等后续手续问题 建议采取新开盘销售模式进行销售 从4月16日开始接受诚意登记 采取方式： 诚意登记不确定意向房源 5月1日统一到现场按诚意登记顺序进场选定意向房源并开始接受办理首付款、按揭等相关手续 客户所选定意向房源只保留7天，7天内缴清首付并办理好按揭手续
11、算购房成功，逾期未办理完成的客户所选房源从新发售；,采取诚意选房进行销售,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,1、推广形象,2、蓄势:,3、开盘,阶段,4月15日,推广启动,5月1日,4月1日,推广准备,现场开放,策略总则,推广策略,推售策略,现场包装,客户服务,营销执行,10月,户外、报眼、电视飞播、电话、短信,新品推介邀请现场咨询,开盘信息,5、新品加推,4、持续销售,签约、,13栋开盘,时间铺排,4月10日,14栋,消化期（15、16、13#剩余货量),签约服务跟进,户模、户型单业制作,缩短成交周期，提升销售速度； 减少付款拖延，加快回款速度； 促进按揭办理，资金
12、良性周转； 及时保养客户，保证客户满意度。,销售原则,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,顺应房地产市场发展形势，结合项目自身特点， 制定切实可行的推广策略, 渠道一：媒体引导 利用报纸、户外、灯箱、电视等媒体将项目情况公布，并配合广告宣传。, 渠道二：外展销 通过在市中心以及其他商业中心设置展位，现场进行项目展示、同时起到宣传作用（国光超市）建议长期做。, 渠道三：项目包装 利用项目本身15、16#楼优势，对项目围挡以及楼体进行形象广告包装。, 渠道四：特殊场所 与银行、车站等沟通，在其大厅摆放易拉宝、X展架等（主要发布即时信息）,策略总则,推售策略,推广策略,现场包
13、装,客户服务,营销执行,产品,环境,区域价值,资源价值,辐射影响,景观价值,圈层,核心价值点提炼：豪宅生活、江景、圈层、产品,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,4.10,5.1,蓄客期,开盘,13栋,短信、媒体、楼体,开盘短信 电话通知,活动、资源联动,广告出街,视销售情况，制定相应推广、活动,新品加推,推广思路,4.5,4.28,广告设计、制作,10.1,外展点设立,4.12,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,户外广告语1：,献给赣江之子的城市名片 80-120小户型5.1巨献,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,户
14、外广告语2：,赣江风情彰显一生尊贵与幸福 吉水唯此江岸洋房,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,外场销售接待处效果示意图,走出销售现场，在吉水最繁华及人流量最多的地方设置外场销售咨询接待处，成为项目第二销售中心。,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,银行、车站：,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,楼体包装效果示意图,利用楼体给项目做广告，具有鲜明的昭示性，也会给项目本身营造氛围。,局部氛围布置示意,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,以客
15、户为核心，100%的服务于客户； 在保证服务质量的前提下,最快的为客户解决问题； 为客户提供个性化服务,让客户感受到无微不至的关怀。,客户服务整体原则,不同时期面对客户有所差异，客户差异化的心理，对于项目的期望值不同，因此需要在不同的时期展开有针对性地满意度工作，这些工作高于此时期客户的期望值，便能够保证客户的满意程度。,开盘准备期重点 严格要求工作人员的服务意识、亲和力、专业能力，统一规范； 销售现场公示红线内外的风险因素（业务人员重点讲解）； 销售现场、项目网站提示项目的动态告知（动态更新，吸引客户）； 重要活动节点提供餐点、饮品等（周到服务）。,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客
16、户服务,营销执行,开盘销售期重点 重要活动前，通过电话、短信等多种渠道告知客户； 认购、签约期间为客户提供餐点、饮品、糖果； 认购、签约后对成交与为成交客户均提供精美礼品； 认购、签约流程进行优化，最大限度节约客户时间，防止客户情绪急躁；,开盘销售后重点 客户活动，重要时间节点组织客户开展相应的活动，增加客户的归属感； 客户回访工作，及时了解签约客户反馈的各类意见、为后续工作做准备； 受理客户投诉，保持良好的工作态度，及时为客户解决问题； 天气变化的温馨提示，通过短信，提前发布天气情况，增强的责任形象。,策略总则,推售策略,推广策略,现场包装,客户服务,营销执行,常规性的服务工作，是指贯穿于项
