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1、镇江西津湾区域开发项目整体定位 及开发建设方案,谨呈：南京新城发展股份有限公司,阶段沟通五,保密,世联地产 华北区域顾问业务中心 _战略顾问事业部,二零一一年一月二十八日,（终期提交稿）,将 镇江西津渡区域 打造为 “三山风景区核心配套区”,完善 城市商业功能体系，实现城市休闲商业全面升级，满足政府35万商业公建配套建设需求,【前言】,我们的研究范围：镇江北部滨水区西津渡古街区以北区域，可开发用地面积1587亩,酒店,1、2、3、4、5号地块：地面有大量工厂和一座酒店 6号地块已完成拆迁 7、8号地块为居民区，有大量历史文物,本项目位于镇江市北部滨水区，距离市中心一公里左右,本项目位于镇江市北
2、部，是城市北部滨水区发展的第一站 本项目距离镇江大市口商业中心约一公里，城市属性较强,区域发展不成熟且不在城市重点发展方向上,项目区位图,1,2,礁西滩,3,4,本项目位于镇江市北部滨水区，该区域大片土地处于尚未开发阶段 礁西滩：原生态湿地风貌，尚未开发 1号地块：尚未出让、性质待定 2号地块：已建商业（长江新天地），尚未运营 3号地块：1995年建设的解困房，品质较差 4号地块：金山湖板块,镇江市城市商业网点规划图,大市口市级商业中心,南徐区级商业中心,丁卯区级商业中心,谷阳区级商业中心,镇江城市未来重点向南发展 南徐新城作为城市南拓的重点板块将大力承接城市生活功能 未来将在南徐新区建设区级
3、商业中心，满足新区人民的日常购物需求 本案位于大市口商业中心的北面，不在城市发展方向上,当前地块内仅有一条道路与城市主干道相连，对外交通不顺畅,地块内道路,地块内高压线,长江路,地块内仅有一条新河西岸路与城市主干道长江路相连,新河西岸路,长江路,地块内有多处自然、人文景观，环境优良，同时引进了IDG数字电影资源,核心引进资源,生态资源,民俗风情资源,历史文化资源,水资源,IDG数字电影资源,西津渡古街区 英国领事馆,保留英国建筑风格的民宅,长江 古运河 内湖,云台山,但资源在长三角存在严重同质性,镇江,南京,无锡,常州,金山、焦山、北固山、内湖,紫金山、玄武湖、莫愁湖,惠山、蠡湖,茶山、天目湖
4、,南京,无锡,常州,项目属性界定：三线城市非核心区域、景观强势但存在同质性、包含大规模商业建设的区域开发项目,目前在长三角整个城市发展格局中，上海属一线城市，南京、杭州、合肥属二线城市，镇江、常州等城市属三线城市 镇江未来向南发展，本项目位于北部滨水区，属城市非核心区域,三线城市非核心区,本项目位于镇江北部滨水区，位于金山、焦山、北固山三山旅游景区内，山水资源强势 长三角拥有山水资源的城市非常多，本项目资源在长三角存在严重同质性,景观强势但严重同质,本项目要建设35万平米左右的商业公建，以满足城市商业功能的完善和全面升级,大规模商业公建建设,项目目标聚焦：满足企业、政府、社会等多方目标主体的要
5、求,企业目标 将此项目打造成为企业的一个标杆项目 实现企业回现和盈利的要求,社会目标 满足镇江居民的日常休闲和高端休闲消费需求,多方目标 主体要求,政府目标 打造一个可持续的、对镇江北部滨水区有带动作用的项目 通过对外部人群的吸引改变长三角人群对镇江的传统印象,市场分析及区域发展策略,项目整体定位及规划建议,核心设施规模建议,项目整体发展方向,本项目位于镇江市北部滨水区，距离市中心一公里左右，城市属性较强,本项目位于镇江市北部，是城市北部滨水区发展的第一站 本项目距离镇江大市口商业中心约一公里，城市属性较强,且处于北湖三山大旅游景区内，未来必将承担部分旅游接待功能,经过与政府、开发商的多次沟通
6、，本项目应作为三山大旅游板块的启动区，未来将以商业功能为主并涵盖旅游及城市功能,商业功能,镇江市中心,市场分析及区域发展策略,项目整体定位及规划建议,核心设施规模建议,项目整体发展方向,视角一：基于区域及本地市场,视角二：基于开发商资源,2013房地产策划设计大全,房地产策划信息网 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！ 我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、
7、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。 淘宝双钻信用放心购买：,宁镇扬已形成跨区域都市休闲消费一体化，对本项目支撑明显高于沪宁沿线城市,茅山景区的人气相对最旺，每年游客达到两百多万游客，其中有相当部分来自南京国庆期间1800个停车位中，有80%来自南京的自驾车 镇江市旅游局 蒋处长,宁镇扬已形成跨区域都市休闲消费,未来将为本项目提供主力市场支撑,南京、扬州跨区域消费人群未来将成为本项目外地市场消费的主力客群,沪宁沿线城市客群流向存在向东的特征，商务会议、度假旅游选择的重点区域在上海、苏州，未来只能边缘性辐射,常州人周末或假期喜欢出去玩
8、镇江不会去，很多是去上海购物休闲，或者去苏州旅游 常州市出租车司机,34.0%,32.0%,34.0%,南京客群休闲旅游距离选择,30.4%,35.4%,34.2%,扬州客群休闲旅游距离选择,34.0%,市外中距离旅游,市区城郊旅游,市外远距离旅游,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京、扬州问卷（样本量100*2个）,区域市场,都市群下的餐饮娱乐刺激及生态文化的区域成为出游的核心动因,餐饮,娱乐Park,温泉,生态文化,高淳老街螃蟹 茅山农家乐 天目湖鱼头砂锅 镇江香逸渔港,常州恐龙园 常州淹城,代表项目,汤山温泉 珍珠泉温泉 天目湖御水温泉,扬州凤凰岛 金山寺 西津渡文化古街,高尔夫,餐
9、饮（农家乐）,网球场,综合游乐园,游艇,温泉,寺庙,历史文化古街,登山,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京问卷（样本量100个）,问卷数据,单位：个人,核心动因,区域市场,住宿、餐饮、娱乐、停车场等配套设施在跨区域休闲度假客群中提及率较高,娱乐（酒吧KTV）,商业,餐饮,住宿,停车场,扬州,南京,紧急救护,高级会所或私人俱乐部,疗养（SPA会馆健身中心）,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京、扬州问卷（样本量100*2个）,区域市场,宁镇扬出游细分市场已形成，其动力机制在本区域可做多样化打造,其中家庭亲子市场和情侣朋友市场是本项目的核心市场,情侣游,个人游,商务会议游,家庭亲子游,朋
10、友同游,%,%,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京问卷（样本量100个）,9.1%,11.4%,12.4%,27.8%,39.3%,宁镇扬出游细分市场,?,聚焦细分市场下引擎项目的选择,家庭亲子市场,情侣及朋友市场,区域市场,而高铁带来的宁镇扬跨区域城市休闲消费的提速使低势能城市在高铁经济下的都市休闲商业消费快速膨胀，但面临沿线城市机遇均等的困境,低市能城市在高铁经济下的都市休闲商业消费快速成长,京沪高铁给镇江的都市休闲商业带来机遇，但面临沿线城市机会均等的困境,餐饮增长,旅游增长,消费增长,2009上半年，餐饮业180 亿元，增长24% 百年老店“ 狗不理“ 业务量则增长了20%到50
11、%,天津市6 个博物馆，至2009上半年累计接待外地游客近80万，其中北京的占到了90%，比城际铁路开通前增加了30%。,2008 年天津市社会消费品零售额突破2000 亿元，同比增长25.2% 泥人张、杨柳青年画等传统工艺品的销量比去年同期增长近50%,2008年8月，京津城际铁高速铁路开通,京沪高铁示意图,京沪高铁实现镇江与长三角其他城市间的快速通勤，为镇江都市休闲商业的快速成长带来机遇 但高铁带来的机遇对常州、无锡、苏州等沿线低市能城市的机遇均等,区域市场,目前镇江都市休闲认知度低，半日过境游成为主流，在现状引力上还没有形成强有力的核心亮点,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京、扬州
12、问卷（样本量100*2个）,目前镇江都市休闲50%以上缺乏认知度，仅金山寺等个别景点实现单项目市场认知,以半日过境游为主，都市休闲消费市场处于价值洼地，未形成强势吸引,扬州,11.3%,南京,南京、扬州市场对镇江认知度,没有吸引力,一般，不作为选择重点,历史文化古城，向往前去旅游,金山寺,焦山,北固山,金山湖,西津渡,南山,其他,100%,4,镇江个别旅游休闲项目认知度,镇江旅游产品架构不成熟，仅靠三山作为不足以吸引游客在镇江长时间逗留 镇江文化局产业处 陈处长,金山湖的旅游打造总是不见成效，主要是水上旅游档次较低，搞不起来，金山湖的夜间灯会，人气很低 镇江市旅游局 蒋处长,承接旅游休闲消费的
13、主要是三山及南山，且作为包价产品，限于半日过境游，不以旅行社等营销渠道嫁接难以促成游客前往镇江,旅游产品供给结构单一，开发层次较低，已有大众旅游休闲项目尚未获得游客在镇江停留天数及消费的增加,区域市场,未来需要通过项目导向和区域导向的双轮驱动，实现本区域由过境旅游向目的地式旅游的成功转变,项目导向,区域导向,植入跨越式项目，实现由过境游到目的地的转变 滨江码头风情 婚礼基地 IDG,对三山一湖景区的呼应 金山爱情传说,区域市场,生活型商业：镇江仅形成大市口一个城市级商圈，以百货、超市等生活型商业为主，目前正处于档次提升阶段,镇江是一个商业单中心城市，80的商业都集中在大市口，主要以大型超市、百
14、货等生活型业态为主 目前镇江商业档次正处提升阶段，2010年1月份开业的八佰伴主要经营中端精品时尚类百货，代表了镇江商业的较高档次，受到市民的欢迎，开业当天销售额达3000万人民币 但大型shopping mall现在尚未出现，目前在建的万达广场紧临大市口商圈，是镇江第一个城市综合体，集酒店、百货、餐饮、办公、居住等多功能于一体，目前正在热销,本地市场,休闲型商业：镇江休闲型商业聚集度较低，呈现规模小、档次低、以餐饮聚人气的特点，休闲产品亟待提升完善,感觉镇江整体没有什么好玩的，休闲的地方有，但太分散了，要么有的吃，没得玩，要么有的玩没得吃，想又吃又玩又买东西，那要跑好几个地方，没有我呆一个地
15、方就能全部解决的，尤其现在有了孩子，更找不到适合家庭周末休闲的地方了 江苏大学郭老师,目前镇江休闲商业相对集中的地方仅有龙吟坊和金山宝地（未营业），均以餐饮为主打，长江新天地建成后一直待售，未进行招商，第一楼步行街因招商不利基本已经没有人气 以餐饮、KTV、棋牌等传统休闲业态为主，除少量餐饮档次较高，其他业态总体档次比较低端,镇江休闲商业特点,休闲商业提升完善需求迫切,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研镇江问卷（样本量100个）、访谈,本地市场,电影市场：当前镇江仅有一家院线制影院，营业额呈逐年递增趋势，但规划中近期将有多家影院建成，其市场容量有限，影院规模需要控制,13,年份,营业额（万元
16、）,（预计）,中影近年营业额情况表,有时候有好片上映有的消费者专程跑过来买不到票，我们也希望镇江多开几家影院，大家一起把这个市场做起来，目前镇江三年内估计将有6个影院陆续开下来，但镇江的市场还是有限的，十个以上的厅在镇江还是有点偏大的 镇江中影史经理,十一五期间镇江影院达到6-7个放映场所，在润州区，中山北路与中山路的交接口有一个；火车站的万达广场（前期说要引进影院，后期是否建设影院不确定）；新建设的职工文化体育中心里有影城；城市东南方向青年广场的九润国际项目，中影投资建设的；大市口的苏宁广场、财富广场拟建影院 镇江文化局产业处 陈处长,4,26,7,36,19,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研镇
