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1、物业管理楼宇交付,物业管理知识培训,2008,物业管理之楼宇交付,物业管理知识培训,楼宇交付之前的准备,进行楼宇交付,交楼后的工作,注意点及讨论,楼宇交付培训内容：,物业管理的基本环节,2007,1 楼宇交付前之准备工作,1.1 有关政府文件的准备,1.1 有关政府文件的准备,1.1 有关政府文件的准备,1.1 有关政府文件的准备,1.1 有关政府文件的准备,1.2 应准备的收楼文件（一）,1.2 应准备的收楼文件（二）,1.2 应准备的收楼文件（三）,1.2 应准备的收楼文件（四）,1.2 应准备的收楼文件（五）,1.3 行政人事部在交楼前应做的准备工作（一）,1.3 行政人事、财务部在交楼
2、前应做的准备工作（二）,1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（三）,1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（四）,1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（一）,1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（二）,1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（三）,1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（四）,1.5 物业管理部在交楼前应做的准备工作（一）,1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（二）,1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（三）,1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（四）,1.6 保安部在交楼前应做的准备工作（一）,1.6 保安部在交楼前应做的准备工作（二）,1.7 清洁、绿化工作的
3、安排,1.8 模拟交楼工作,Q & A 模拟楼宇交付业户提问？,沟通与交流,另附：物业的验收和接管（业主验房解释之方法供考虑）,一、土建类： 1.空鼓裂纹 业主询问为什么多处出现空鼓裂纹? 空鼓裂纹是房屋土建工程质量中最为普遍的一个问题，涉及墙面、 地面及顶棚的检查 使用工具：小铁锤（响鼓锤）敲打面层 解释依据：空鼓、裂纹属于行业建筑通病范畴，产生情况原因很多，特别是气候因素影响较大。验收时主要考虑对后 期装修是否有影响。 国标规范GB50209-2002 建筑地面工程施工质量验收规范 每自然间不多于两处不大于400平方厘米 踢脚线与墙面空鼓长度不应大于300mm,2.房间几何尺寸 业主询问:
4、层高过低,房屋长宽不对等 房间几何尺寸为为主较为关注之问题，对后续的装修和使用影响较大。 简易检测工具：卷尺 简易检测方法： 长宽检测：用卷尺准确测量，比较两个长边、两个宽边的长短差距，相差1CM1.5CM属合理范围. 层高检测：用卷尺准确测量，国标规范，普通住宅层高2.80M，卧室、起居室（厅）室内净高不低于2.40M,局部净高不低于2.10M，厨房卫生间净高不低于2.20M，（国标规范GB50096-1999 2003版) 解释依据:国标规范GB50096-1999 2003版 住宅设计规范 层高偏差多大在合格范围? 国标规范GB50204-2002 混凝土结构工程施工质量验收规范规定 1
5、0mm内合格,3.墙面地面平整度 业主询问:为什么墙面或地面不平整? 墙面简易检测方法：用手摸着顺墙快速走动，手掌能明显分辨出墙面平整与否。 地面简易检测方法：将乒乓球稳定于地面某点，观察是否自然滚动。 专业检查方法： 2M靠尺和楔形塞尺 将靠尺竖放于墙面或地面，从侧面观察其直边与墙面、地面的连接情况，缝隙偏差值不大于4mm。顶棚表面平整度一般可不检查，视觉平顺即可。 解释依据:GB50209-2002 建筑地面工程施工质量验收规范 缝隙偏差值不大于4mm,4.检查有无渗漏现象，检测地面、墙面防水。 业主询问:目前未使用或未出现雨天,如何知道地面、墙面是否渗水? 检查渗水： 查看墙体是否有水迹
6、，有水渍则渗漏。（卫生间顶面、墙身、墙角接位、外墙及厨房、阳台顶面、管井部位等地方） 检查防水层: 国标规范GB50209-2002规定:厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层.一般来说卫生间地面,厨房、阳台竖向管口作局部防水处理. 防水层是否均匀,防水材料铺设后必须做蓄水实验以检测防水性能,蓄水深度在20-30mm,24h无渗漏为合格. 解释依据:国标规范GB50209-2002 建筑地面工程施工质量验收规范,5.地面找坡 业主询问:为什么房屋内有的地面倾斜? 在做地坪时,形成0.5-1.5%的坡度,使地漏处的水平高度最低,避免积水. 检测方法:泼水测试.通水试验.,二、门窗类：,业
7、主询问:门窗过紧不便开关,玻璃有划伤. 1.观感质量 门框、门扇、窗框及五金件是否锈蚀、破损、变形、严重划伤、碰伤等;接着观察窗扇是否完好,玻璃表面是否洁净、有无明显划伤(宽0.5mm长6cm以上);中空玻璃中空层是否有杂质或水蒸气. 2.门窗配件 主要是五金配件、胶条、毛条 五金配件:合叶、铰链、风撑、锁具、执手、滑轮、等. 检查胶条、毛条规整、密封胶无漏打、污染、老化情况等. 3.开启灵活度 检测方法开关力不大于100N(弹簧称检测).依据GB50210-2001对门窗工程的规定. 解释依据: 国标规范 GB50210-2001建筑装饰装修工程施工质量验收规范 浮法玻璃国家标准 :GB11
8、614-99,三、给排水：,业主询问:给排水管道是否合格,目前各户都未使用,怎么检测? 管道检查 给水管道检查:是否牢固,是否松动,给水管道检查龙头、阀门出水畅通无渗水.工程验收做水压试验 排水管道检查:排水立管通畅做通球试验;渗漏检测做灌水试验.同时提醒业主装修前做好密闭工作防止水泥、砂石等杂物进入. 穿管规范 给排水管道不应穿越区域.水管安装不得靠近电源,水管与燃气管道间距不应小于50mm,楼面、地面间距不底于1.90m等. 解释依据:国标规范 GB50352-2005 民用建筑设计通则 国标规范 GB50096-1999(2003版) 住宅设计规范,四、强弱电类,业主询问:如何知道电视、
9、安防(可视对讲门机门禁) 、宽带、电话等各强弱电接口,功能已经能正常使用,达到交房标准? 1.装修插座 外观质量和有无带电 2.入户弱电预留口 检查位置和效果 3.水、电、气表起数,阀门位置.,五.其他设计相关问题,业主询问:玻璃是否安全,栏杆是否过低,空调位置不合理? 1.安全、防盗 安全玻璃:单块玻璃大于1.5m时、平台走廊的栏板、用于承受行人行走的地面板玻璃必须有3c标识(中国强制性产品认证). 防盗设计:如排水管位置栏杆高度等 解释依据:国标规范GB50352-2005 民用建筑设计通则 民用建筑高度24m以下,栏杆高度不低于1.05m,24m以上不低于1.1m 2.预留设置空调器外机
10、和冷凝水排放管的位置 、空调套管预留孔 节能、隐蔽、美观、便于安装使用,涉及到物业相关之解释原则,1.业主询问你们交房是否已经完善各类法律法规手续 解释:房地产项目开发销售需要很多条件,除我公司符合规定开发资质外,履行完政府各主管部门审批手续,其中与业主关系最为密切的就是五证即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证,业主可以从五证上审查我们项目的合法性.,2.业主询问我的住房是否已经满足交付使用的条件? 解释:房屋实施交付必须具备的条件是 两书一证,两书一证齐全是房屋质量经过国家有关部门权威认可的,开发商交房的必要条件. 一证即,房屋只有经过国家相
11、关主管部门验收和验收合格后才能取得该证. 上的每一项内容都必须报主管部门备案,对于开发商有严格的约束作用. 两书即住宅使用说明书 、 住宅质量保证书,在交楼时同时交予业主. 住宅使用说明书,是针对房屋设计、施工、验收的具体技术指标,如结构、面积、等等. 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺 两书是针对房屋质量向购房者作出承诺的书面文件,与合同具有同等法律效力,以保证购房者权益获得实际保护.,3.业主对房屋面积产生疑问,如认为交付面积小于合同面积 解释:工程完工后,国家认定具有资质的面积测绘单位将已完工的房屋根据竣工图在现场精确测绘并出具同时具有法律效力的面积实测报告,同
12、时，房地产交易中心予以核定。具有权威性和科学性。业主依据面积实测报告对本套住宅面积进行核对。,物业管理公司名称？物业管理顾问公司名称？资质？业绩？曾服务过哪些住宅、商业项目？获得过哪些奖项？ 物业管理顾问公司名称： DTZ戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司 业绩、资质、曾服务项目及奖项： 详见我司已提供发展商建议书之公司简介,物管费如何收取？ 物管费如何收取： 物业管理服务费按建筑面积收取，住宅收费标准目前暂定价格为 元/平方米/月，以重庆市物价局的最终批复标准执行； 高档住宅小区，物业管理服务费按建筑面积收取，通过双方协议价格为 元/平方米/月； 三、 别墅、高级公寓（住宅）、厂房、市场、物
13、业改变用途等类别的物业服务收费和特约服务收费实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定。物管企业将双方约定的收费标准报物价部门备案（主城九区报市物价局，其于区县、市报当地物价局）。 重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知 第三条,提供哪些基础、增值服务项目？ 提供哪些增值服务：由实管之物业管理企业与发展商商议决定。,物业管理费为什么要按建筑面积收取，而不是按套、按户收取？ 重庆市城市物业管理服务收费实施办法398 第七条 公共服务收费的管理。住宅的物业管理服务费按户型与建筑面积相结合确定收费标准，商场、写字楼的物业管理服务费按建筑面积确定收费标准
14、。 重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知778 二、 物业服务收费实行等级综合评定制度。即根据物业具备的条件和物业管理企业提供的 服务内容、服务标准，按照申报所对应的分值表打分评定其等级，并根据不同等级实行不同的收费标准。物业服务收费按建筑面积计算收取。,何时开始交物管费？ 根据*项目临时管理规约约定：主应在从开发建设单位处收到交付使用通知书后按交付使用通知书规定的交付日期前来办理交付手续，并向物业服务企业预付 三 个月的物业 服务费 。 业主逾期交纳物业服务费的，业主应向物业服务企业从逾期之日起按每天0.3交纳违约金。,为什么要预交物管费？ 解释:在楼宇交
15、付前物业管理公司提前介入营造良好环境,接管验收保证物业的正常使用;购房合同附件对此有明确约定.,如果无人居住，（或接房为入住）物管费如何计算？ （已购商品房尚未入住为什么要缴50物管费？） 1.根据重庆市城市物业管理服务收费实施办法 第二十条 凡已委托物业管理单位实施物业管理的住宅小区或大厦内的待销商品房和已购买并办理验收交接手续尚未入住的房屋，房屋产权人(含开发商)应交纳50的物业管理费； 2. 根据重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知七、 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由
16、开发建设单位全额交纳；业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。,物业管理区域共用部位、共用设备设施 公共能耗是否分摊？ 该费用是否涵盖在物管费中或据实分摊销售时由发展商、实管物管公司与客户确定。 相关依据为：重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知：六、由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。,前期物业服务公司是否需要公开招标？ 不一定实行公开招投标。根据重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法第三条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住
