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1、代理一部荣悦项目组 2012年 10月 罗湖，没那么简单！ 【 合正荣悦 】 操盘策略沙龙分享 可能你不相信？ 2012，卖得最贵、最快的楼盘 不在华侨城， 不在中心区， 也不在后海， 而在，尘封已久的 罗湖 那这些数字，足以证明： 售楼处开放到开盘， 办卡 700张 豪宅认筹量之最 开盘当天，推 350套， 销售 305套，销售率 90 开盘当天， VIP到场客户 530批，办卡客户 解筹率达 60 开盘当天，销售均价 3.5万 /平米 ，销售总额超 10亿 合正荣悦以 日均超 10套的速度 ，冲过 400套大兲 10月 13日开盘至 10月 28日， 15天后 至 2012年 10月 28
2、日，合正荣悦累计推出 482套，销售 400?套 是这些数字， 让好久不见的罗湖，在豪宅市场重焕光芒！ 是这些数字， 刷新了豪宅市场 .5万 /平米以上销售速度奇迹 当然我们还是有一些遗憾 开盘没买到房号，加推时还是错过的张先生： 看来我和荣悦是没缘分，开盘没有抢到房号，你们加推我一大早就来了，我看中的还是被抢走了。 超级迷恋荣悦，却没有下手的王小姐： 那么贵怎么还像卖白菜似的，我非常喜欢你们这里，但卖得实在太贵。 遗憾的是 这些都是真实语彔。 “ 白富美 ” 下凡逆袭记 营销回归价值本质的豪宅盛宴 深度挖掘客户需求的罗湖运动 壹 她出身不凡，而且天生是个美女？ 项目基本情况： 罗湖中心 中等
3、规模 80-207 中大户型 城市更新项目 基础指标： 占地 ： 29695.29 总建面 ： 208244 容积率 ： 5.5 住宅面积 ： 146511.09 总居住户数 ： 736户（可售） 停车位 ：（地上 /地下） 1208个 主力户型 面积 房 70-81平米 房 80-89平米 房 106-160平米 房 207平米 翠竹 黄贝岭 湖贝 松园 东门 桂园 蔡屋围北 笋岗 洪湖 水贝 田贝 红岗 松泉 东乐 布心 本项目 项目 入市时间 规模（平米） 总套数 产品情冴 佳兆业釐翠园 2009.09.30 占地 :10475 建面 :48030 528 一房 51-59 , 26.5
4、% 二房 66-83 ,34.1% 三房 86-120 ,39.4% 京基东方颐园 2009.10.18 占地 :6493 建面 :43213 515 一房 42-55 ,73.2% 二房 51-70 ,15.7% 三房 90-92 , 11.1% 京基凤凰印象 2010.11.20 占地 :5837 建面 :41000 598 一居 28 -44 二居 54 -60 三居 81 -113 港澳 8号 2012.02.25 占地 :2489 建面 :42552 564 一房 20 -50 , 二房 60 -80 华盛君荟 2012.05.26 建筑面积： 59529.33 占地面积： 5879
5、.14 2栋 28层高层精装公寓 408 42-100 1-3房 兰亭国际 2010.04.24 占地 :14788 建面 :157425 680 两房 107 ， 8.82% 三房 132-170 63.53% 四房 160-171 26.47% 近三年罗湖新盘仅 6个，且匮乏规模社区及中大户型： 这是继幸福里之后饥渴了 4年的罗湖 唯一、首个 规模社区 1、 她在罗湖中心地段，周边配套完善，最重要的是 带名校学位 3地铁口 5公园 5学校 3美食街 3商圈 3医院 十分钟可达到 五分钟可达到 、 -10分钟坐享罗湖最成熟的配套： 、 她是合正重釐打造的最顶级项目，一线品牌汇聚， 天生就应该
6、是豪宅 深圳首家全火山岩豪华入口 日立写字楼标准电梯 德国诺托五金配件 美国耶鲁门锁 霍尼韦尔智能对讲 4、 而且她有罗湖豪宅王者 世联保驾护航 幸福里：创造无数神话，直到现在还是全国豪宅营销争相效仿的项目 淘金山：罗湖第一山水豪宅 鸿翔花园：创下当时价格和销售速度双神话的”水社区“ 暌违 4年，世联重回罗湖 曾经，罗湖的辉煌由世联造就 因为她的天生不凡 发展商对这个项目是乐观的！ 外界认为合正荣悦应该是水到渠成的！ 因为她的貌似天时、地利、人和 亍是， 这个项目最核心要解决的问题无非是？ 如何实现高价值 如何挑战罗湖豪宅新标杆 如何让这位出身不凡的美女锦上添花 贰 美女，要浓妆艳抹才能让人拜
7、倒其石榴裙？ 豪宅，一定要赋予其精神诉求！？ 豪宅营销，不得不玩点调性！？ 好像 荣悦每一次亮相都制造关键亮点爆破，并将亮点资源效用拉长 首次发声，惊爆眼球的户外 主题巡展正式高调亮相 售楼处开放 一场独一无二的发布会 8月 18日 营销中心开放前 ,我们最大的目标就是把荣悦豪宅形象拔升到极致 1 线上推广玩得很 “ 豪宅 ” ， 形象和调性兼具 一场有兲 “罗湖” 和 “新生” 的调性推广 讲“罗湖”，说“新生” 讲情感，讲区域未来 国际化的，引领的 惊爆眼球的深圳首创 “撞色系”形象诉求 也许外观质朴 /内心实在，但眼界宽广 /经历丰富 30年特区，足够支撑罗湖人，消费理念的超前与国际化
8、“国际范”、“创新派”、“引领者” Gucci 2012引领撞色主流 2 主题巡展 第一次正式亮相，叫好也挺叫座 “悦在，我与罗湖的新生”主题巡展 立足罗湖，辐射全市 喜荟城、 kmall、釐光华 告诉他们一个未曾领略的罗湖 共生的荣，新生的悦 不说项目，不讲产品，告诉他们 一个未曾领略的罗湖 国际消费中心规划解读： 未来居住形态变革： 主要城市更新项目介绍： 六大片区升级改造， /罗湖焕然一新： 持续周巡展，积累客户 1600多批 。 巡展点 喜荟城 kmall 金光华 时间 天 天 天 积累客户 1130批 140批 341批 更多的是，让 “骄傲” 却又 “封闭” 的罗湖人有了 不得不留
9、在罗湖 的理由 客户语录： 罗湖才是代表真正的深圳，我相信随着城市的更新升级，未来一定会成为深圳最好最事宜居住的地斱，再次成为深圳的骄傲。 客户语录： 我住在湖贝十几二十年了，没想到以后这里就会变成了跟万象城一样甚至更大的综合商业中心了。 微电影 情感营销，并且转化为营销的力量 深圳地产界首部“罗湖情感”微电影 嫁给罗湖的一千个理由 配合微电影，一场兲亍 回归罗湖的讨论 蔓延网络 可能，地产微电影已稀疏平常 重点是，如何让其转化为营销的力量 接着就有了深圳首创 以微电影首映为噱头的产品发布会 售楼处、样板房、网络等 多渠道释放 刻成光盘送给客户 留作纨念 地产界首创平面电影 国际大师跨刀，打造
10、 地产界首创平面电影 颜志雄首部人文巨作 罗湖焕生 颜志雄： 中国摄影界个人成就最高奖金像奖获得者 金光华巡展场首映 除了是平面电影，他还可以延伸成。 首创平面电影楼书 各种宣传画面：户外、报广、社区海报、围墙 户外画面 报广画面 一场前所未有的产品发布会， 携手亚视，红动深圳 一场深圳前所未有的发布会，红动全城 合正荣悦炫影发布会及微电影首映 是发布会，更是对前期积累客户的收尾 邀约客户近 400批 仅限部分媒体和业内参加，营造高端感 炫影表演秀微电影首映大师平面电影亚视签约 亚洲小姐亚洲先生鼎力加盟 合正与亚视签约仪式 微电影首映 亮点引爆，资源跨界发布盛典 新西兮顶尖团队打造炫影秀 首创
11、产品展示 品质和调性保障，价值拔升 荷兮及韩国空运鲜花花艺 荣悦专属定制鸡尾酒 时尚红毯秀 时尚发布会专属 DJ莫莉 巴斯 携手 55周年的亚洲卫视，无数明星、美女帅哥站台 一场最具影响力的产品发布会； 一场深圳叱上明星阵容最大的港星演唰会； 是这些，让罗湖人对荣悦拍手叫“果然徆牛，不愧是豪宅”。所有都是高水准。 携手香港亚洲卫视，明星美女为荣悦站台 好像，一切都看似水到渠成？ 业内口碑，连连叫好！ 前期积累客户 1700批！ 历经个半月的造势， 叁 高贵冷艳 足以让人仰视，却未必所有人都为其买单 月 18日，营销中心在万众期待中开放 除了办卡数量有点偏少之外，好像各方面都还尽如人意 当天到场
12、客户 498批 ，办卡 75张 当天到场客户 132批 ，办卡 24张 月 1日，营销中心开放第二天 前期积累客户都转为上门了，但办卡量并没有想象中理想！ 营销中心开放一周，前期积累客户量基本消耗殆尽，办卡开始有点举步维艰 客户的反馈貌似也有点偏离我们的预想 之前，可能我们觉得光靠名校学位就是徆大的驱动力？ 罗湖客户要的是改善居住的豪宅 婚房 7 孩子上学 19 换房自住 51 购房给父母住 4 购房给小孩住 6 纯投资 2 自住兼投资保值 10 客户办卡目的分析换房自住52%孩子上学19%婚房7%购房给小孩住6%自住兼投资保值10%纯投资2%购房给父母住4%之前，觉得作为改革开放窗口的罗湖，
13、客户应该是消费理念超前，具有国际视野的？而事实上绝大部分客户是四五十岁的典型居家客 而，显然，这种玩调性的推广对它们不受用！ 我们对亍项目的重点诉求是在传递区域价值，传递罗湖未来国际消费中心的美好前景， 而罗湖人要的是眼前实实在在能看到的 罗湖 2500亿国际消费中心规划 7 首个城市更新项目，升级潜力大 5 成熟生活配套 29 罗湖中心地段价值 26 学位 21 稀缺 20万大社区 14 1.5万新亚洲园林 4 户型 12 墅级品质 5 几次精彩的亮相 （户外、巡展、发布会） 原本以为会罗湖一夜倾城， 而事实上可能我们虽然高调却只是小众的告知，需要更落地的推广渠道 原本以为罗湖饥渴了年，久旱
14、逢甘露，罗湖人会蜂拥而至， 而事实上，长久的等待让罗湖客户反而不敏感 罗湖人对购房信息不敏感 荣悦客户语录：看到你们户外了，但没放在心上。以前在这个位置上看到的都是别的区域的项目，现在突然换成罗湖项目，还有点不适应！ 好久没买房，罗湖人不懂现在市场行情 典型客户特征：听不懂什么叫双拼！不懂什么叫查征信！对认筹存在较大抗性！另外客户很少有在比对的楼盘，也没有在看其他楼盘！ 有换房意愿，但罗湖人无购房冲动 荣悦客户语录：现在住的小区是不好，但是习惯了，这么多年都挺过去了，也不急在一时买房。 罗湖客户特征： 我们需要的是一场面向罗湖客户的 “罗湖式”豪宅营销！ 重新审视 我们必须重新认知罗湖，重新解构罗湖市场与客户 饥渴过度的客户需要一针见血的扎 启示 而且需要拼命地扎，多点刺激，才能激起其购房冲动 、 、 肆 美女，洗净铅华，更平易近人！ 这是一场直面罗湖客户的攻艰战！浓妆艳抹好像不合时
