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1、北京企业拆迁律师：环境整治成低价拆迁工具，十六字对策助拆迁企业维权作者：北京吴少博律师事务所【现象解读】环境与生活密不可分，但由于污染企业的存在，中国人居生存环境质量受到严重影响。中小企业的污染问题已经成为中国的社会问题。但是现在却出现了这样一种现象，特别是江浙沪一带的中小企业主都有深切的感受，就是现在以环境整治和拆违章等等这种政策性拆迁已经成为低价拿地的有效工具，为何环境整治和拆违缘何成为了低价拆迁的工具？吴少博律师认为，现在出现这种情况确实满足了“天时、地利、人和”的条件。比如环境整治问题，现在环境确实达到的恶劣的程度，像雾霾、水污染和种植食品安全问题等等，都涉及到环境重大污染的问题，环保
2、问题恰恰是重中之重。现在每一个地方进行环境整治都具有“天时”的便利条件，环境整治、保护和治理现在基本已经达成了共识，这就是环境整治手段“天时”的问题。当然环境整治所表现出来的主要是针对高耗能、重污染的企业，比如对于如钢铁、煤炭等大型企业采取整合以及关停的方式。对于中小企业则多数采取关闭、征收拆迁的方式以达到整体生产经营被断掉的目的。只有达到这个目后，真正的环境整治到最后要达到的环保指标才能完成。所谓“地利” ，即拆迁后空出的土地正好达到了重新利用土地、提高土地利用价值和发挥土地真正的附加值的目的。如果对企业按照正规拆迁补偿的话要付出更多的补偿和安置。但是要按照环境整治拆迁的话就无需如此，企业没
3、有房产证、建设工程规划许可证本身就是一个违章建筑的问题，可以不予补偿但现在给企业一个低价的补偿；或企业本身就是环境重污染企业，也可以不给任何补偿就把企业关停但现在给你低额的补偿。用这种方法拿到土地后重新利用土地资源，提高土地资源的利用价值，让整体土地价值再翻倍再提高。以前是集体土地可以征为国有土地，以前是国有工业用地可以转为国有商业、住宅用地。现在特别是房地产市场如此火爆，特别是一线城市对土地资源的依赖程度更大，各地对土地依赖程度还是整个财政收入的主要来源。 “人和”就不用说了，全天下人现在已经形成了统一的观点，对这种环境污染已经痛恨至极了，人们对环境污染和环境投入都达成了很多共识。比如浙江的
4、“五水共治” ，在饮用水域周边所形成重污染的环境，造成水里已经寸草不生了，饮用水已经成为重大的安全问题。确实以环境整治的拆违手段已经达到“天时地利人和”的状态，采用这些手段到达低价拆迁的目的。【环境整治性拆违的“十六字对策” 】我所由于大量代理中小企业违章以及征收拆迁的维权工作，在这里要提出一个“十六字”建议。可以环境整治，也可以拆违，也可以拆迁，也可以国有土地征收，也可以关停关闭，也可以搬迁腾退，但是你是不是应该考虑到中小企业的生存发展的现状以及下一步如何安置的基本要求呢？作为拆迁律师我们在召开研讨会的时候提出一个“十六字”建议“整合资源、分流安置、补偿到位、引导就业” 。（一）整合资源前面
5、提到过，作为拆迁方本身达到的目的就是整合资源，提高现有的土地整体的价值。整合完资源后我们现有的生产经营条件的资源是不是也能达到整合，比如把企业挪到正规的工业园区，实行真正的划定划片的工业园区重新安置的，再比如对机器设备重新改造升级，对我们下一步的生产进行适当的照顾，或者在政策上适当的倾斜。（二）分流安置重污染行业怎么能够让污染减少到最低程度呢，或者应该添加哪些设备。污染行业和非污染行业，低耗行业和高耗的行业如何区分安置。（三）补偿到位企业完成搬迁腾退后要得到合理的补偿，补偿完后才能恢复生产经营，继续为经济发展做出贡献。要是完全以低价拆迁为目的进行补偿，对企业来讲是不合适的。而且许多中小企业是通
6、过招商引资或一次性买断政府的土地、厂房来达到生产的目的，在这方面一定要有补偿到位的问题，不能以低价补偿完全替代应该达到的征收拆迁的补偿额度。（四）引导就业有一些污染行业实在不能再进行安置生产的是不是能引导他们重新就业。特别是一些中小企业的工人如果是当地的，不能只遣散了事，应该对下一步安置就业实施引导政策，比如是不是能跟其他相关企业有关联关系，或有进一步安置的措施。所以说我们在方面提出来观点是不能一拆了事，要对拆迁后如何安置如何恢复补偿？如何恢复正常的生产经营？如何减少污染的危害？应该做一些后续措施，以及后续政策性的跟进，这应该是我们关注的重点。企业被征收能获得的补偿项目介绍1.土地、企业的房屋
7、价值补偿房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是 1500-2000 左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少
8、钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。2.装修附属物补偿关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。3.停产停业损失补偿停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011 年颁布国有土地
9、上房屋征收与补偿条例第十七条和第二十三条做出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。4.搬迁费用、搬迁损失企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进
10、行评估。5.各项拆迁奖励费用在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。另外，涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用，主要是通过给下岗的职工缴纳社会保险的方式实现。拆迁补偿方案的选择1.土地置换如果你仅仅选择了土地置换，置换后由企业在置换来土地上建设厂房，那你有权利获得地上附着物的补偿，具体包括：房屋重置成新价的补偿、地上种植物补偿、水泥硬化的地面、以及不可迁移的其他附属物、机器设备的搬迁费。2.土地加房屋安置如果你选择了土地加房屋安置，至于停产停业损失，仅仅可以获得一定时
11、间段的补偿。因为您选择了土地或者房屋置换，那您的停产停业时间就能够确定，可能是一年，也可能是半年，那你获得也只能是一定时间段的停产停业损失。如何计算停产停业损失1.按照企业的整个生产经营面积一次性给予停产停业损失补偿这种计算方法比较简单，一般都是由区一级或区一级以上的政府确定一个标准，然后按照企业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失补偿，只要能确定企业的生产经营面积，就可以计算出停产停业损失。这个方法计算虽然简单，但是实践中使用起来很容易产生纠纷，纠纷的矛盾点就在于如何认定生产经营面积。比如，企业的职工宿舍、职工食堂、办公楼算不算生产经营面积呢？此外，工厂的仓库属于不属于经营面积呢？其实这些
12、都是我们生产经营不可缺少的部分，但是拆迁方经常会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥硬化的，那么整个院子属于不属于经营面积？算不算是企业在进行实际生产经营中使用的呢？如此种种，企业都会和拆迁方产生实体争议。在北京停产停业的补偿标准是每平方米 500-1500 元，但实际上随着经济水平的发展，以及各个企业的自身盈利情况不同，通过适当的维权，停产停业损失的补偿是可以突破这个标准的。具体而言有如下标准：1. 按照企业纳税的情况计算停产停业损失。2.按房屋总价值的一定比例 3.按营业收入、利润 4.评估机构进行评估
13、5.双方协商决定2.根据纳税情况或者营业执照等营业注册信息中的营业面积具体而言，有些地方是依据纳税情况，依据纳税能够推算出每年的基本利润。但是这种情况对中小型制造企业是不利的。另外，按照营业执照以及营业注册信息中标注的营业面积。但是大家都清楚，我们国家的营业信息中标注的营业面积往往是针对个体工商户或者简单的商业性用房可以用营业信息推算出基本的经营面积。但是这样的计算方式往往对经营企业来讲是很不利的，因为营业信息标注的面积和实际经营使用面积是有巨大差距的。我们的营业注册和营业年检在这方面往往是很疏漏的。所以说测算出来的营业面积往往和经营企业所要得到的权益肯定是有很大的差距的。3.按照实际经营面积
14、进行计算还有一种情况是按照实际的经营面积进行计算。如果按照实际的经营面积来计算，拆迁方也不会简单和你说一个经营面积（数字） 。进行实地测量时会进行分割。哪方面的分割呢？实际的工厂生产是一块儿，职工宿舍、职工食堂、办公场地算不算经营面积呢？可能会在这方面产生纠纷。比如讲，仓库属于不属于经营面积呢？仓库难道不属于经营的场所吗？完全属于。但是拆迁方会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如讲有些制造型企业，比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥密封的，那么整个院子属于不属于经营面积？我是不是在进行实际经营中使用的呢？这些都会和拆迁方产生实体争议。国有土
15、地上房屋征收与补偿条例 （以下简称条例 ）第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。由于在实际工作中各地补偿标准和方法差异很大， 条例授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。根据了解到的情况，目前对在停产停业损失的补偿中引进评估机制各方基本达成共识，但还有一些问题存在比较大的争议，比如：评估机构是选择房地产估价机构还是选择资产评估机构；损失补偿标准是按被征收企业的实际效益测算还是按照同类企业的社会平均效益测算，等等。关于选择评估机构的问题1.房地产估价的范围房地产估价机构管理办法第三条第二款“本
16、办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估”由此可见，以房地产为主的企业整体资产也是房地产估价活动的范围。事实已说明，在征收补偿中，由于房地产量大价高，绝大多数的补偿都是对房地产价值的补偿，征收补偿评估是以房地产为主的评估。因此，征收补偿中作为附加的停产停业损失补偿评估由房地产估价机构进行是有法理依据的。2.房地产估价的技术能力停产停业损失补偿是在实际工作中出现的新问题。目前还没有哪个评估专业对停产停业损失出台专门的评估技术规范，各地政府对此项损失的补偿也都在不断的探索之中，因此停产停业损失评估具体如何操作对任何一个评估专业来说都是新命题，不存在哪个专业已经走在前面的问题。拆迁方惯用的拆迁招数大揭秘政策压人拆迁一开始的时候，拆迁工作人员说的最多的永远是：这是政府制定的政策，谁也不能改变政策。在拆迁初期拒绝你的补偿要求的时候，政策不允许就是最好的理由。虚假询价如果拆迁完全按照公平公开的政策进行补偿安置并且像
