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1、【AAA】重点城市三级房地产开发市场分析报告 【AAA】重点城市三级房地产开发市场分析报告随着招商置业顾问公司的成立，怎样快速增加营业铺位，占领市场并迅速把公司做大做强，已成为公司目前紧迫的任务。离开蛇口拓展其他区域业务，与同行竞争，既是挑战，也是我们增强实力、树立和传播公司品牌的机遇。下面为NP区及NP城三级市场的状况分析。崛起的西部翻开PC规划的宏伟蓝图，NP以“一中心、两轴线、四组团”的格局，在与LG、YT以及LH、FT、NS的竞争格局中，集中了最具有发展潜力的土地，一座拥有17万人口的崭新城市NP中心区将在RR年内将建成，从而成为PC市最大的高尚海景住宅区。随着NP相关的基础设施如NP
2、大道、地铁、西部通道、机场物流园区、保税区、沿江高速等的逐步实施及NP的城市化，商业环境的日趋成熟，将进一步促进PC市经济带向西扩张态势，NP在PC市的区域地位将越来越重要。NP的国民经济多年来始终保持着两位数的增长，20RR年的GDP为433亿元，比20RR年增长19.6%，与全市15.0%的增长水平相比，其增长率高出4.6个百分点，经济总量占全市的比重由20RR年18.5%上升到19.3%，比去年增长7.3%。随着经济的快速发展，NP的常住人口也随着快速增长，从近三年情况来看，20RR年为131.72万人，比1999年增加7.26万人，20RR年为144.12万人，比20RR年增长12.4
3、万人，20RR年为160.6万人，比20RR年增长16.48万人，平均每年增长12万人。NP人口的快速增加，导致了对房地产需求的增加，从而有效的刺激了当地房地产业的发展。以20RR年为例，全市人均住房面积为21.8，20RR年NP常住人口增加16.48万人，当年对住房的潜在需求量为359万，如果有20%的增加人口形成有效需求，则NP平均每年增加的有效需求量为52万，可见，NP的房地产的需求潜力巨大。从NP近几年的房地产销售面积来看，NP的房地产销售面积年年不断攀升，20RR年全年房地产销售面积为97万，20RR年为145万全年销售面积增长49.5%，20RR年第一季度59家发展商共推出楼盘60
4、个，成交3427套，共完成新商品房销售面积约35万，比去年同比增长66.7%。NP的二级市场的迅猛发展，为三级市场的发展奠定了坚实的基础。三级市场 渐入佳境随着NP经济的快速增长，NP地区房地产的发展一日千里。在二级市场迅猛发展的带动下，NP的三级市场交投日渐活跃，今年第一季度NP的三级市场共成交300多套，交易面积为52510，比20RR年同期的29491增长78%，NP三级市场已展现出巨大的发展空间。其市场已吸引了PC市越来越多知名中介代理公司的关注，从去年下半年已有ZL、TT、SH等三家中介代理公司在NP城设立分行。目前，NP三级市场正处于私家中介及正规中介并存，由无序向有序过渡阶段，随
5、着PC品牌中介代理公司的进驻，NP的三级市场迎来了大发展的时代。NP区20RR年三级市场成交情况如下： 表1NP区NP城RRLH20RR.RR12668173520RR.RR833772420RR.RR189108314120RR.RR-20RR.RR195897522NP三级市场分析NP城目前处于厂房、私人住宅，商业住宅交错，老城区改造与新中心区建设并进的城市化之中，没有占绝对主导地位的商业圈或居住圈，这就决定NP三级市场仍处于培育、发展阶段。但是NP储备大量未开发土地，决胜在关外已成为PC市各家房地产公司的共识，土地的争夺已达到白热化，而近几年NP房地产的发展态势极其迅猛，从市场的角度分析
6、，房地产市场快速发展必将带动三级市场快速成长，NP三级市场的发展潜力已得到PC市品牌中介代理公司的关注和认同，除了近来已有三家品牌公司进入NP市场外，中原地产也在积极筹备之中。各大中介代理公司纷纷进入NP市场，意味着瓜分NP三级市场蛋糕的行动已经开始。可以预见，1-2年后的NP三级市场将是一个成熟的三级市场。一、 NP城中介代理公司的现状从考察的结果分析，NP城中介代理公司具有如下特点：1、私家中介及品牌中介并存，整体上中介的规模及实力都比较小。2、品牌中介代理公司进入当地市场起步晚，直到去年下半年开始才有PC品牌中介代理公司介入，目前中介代理公司以当地公司为主，其中PC市星联地产顾问有限公司
7、为当地龙头中介代理公司。3、当地中介代理公司铺位规模较小，置业顾问的形象及素质有待提高。4、中介铺位分布比较零散，很少有成市成行的分布格局。5、部分铺位位于住宅小区里面而非临街设立，这决定其铺位辐射能力有限。6、成交二手楼以成交价20万元以下为主，这说明进入市场房源以低价房源为主。7、在成交区域来看，其中NP城占有主要地位。8、NP城新开盘的楼盘价格与关内相比明显偏低，二级市场正火爆中，三级市场明显滞后二级市场趋势。9、由于二次置业的能力偏小，近几年买房的业主相对稳定，进入三级市场的房源较少。NP地区主要中介代理公司基本情况： 表2中介名称BR地产CM地产ZL地产SH地产LQ地产GZ地产铺位数
8、421111人数12858业绩(万)性质私家正规私家 续表2中介名称通泰地产中联地产世华地产通联地产星联地产星辰地产铺位数1113101人数8886业绩（万）5左右15左右性质正规品牌品牌私家港资正规二、 NP城楼盘状况从NP城目前的城市化程度及楼盘的分布状况，基本上可以把NP城划分为新安中心区翻身路板块、老城改造区ERE路板块、新安商业片区、RR新城片区RR大道板块等四个板块片区。1、新安中心区翻身路板块，以天虹商场为中心，翻身路为轴线，区域包括3950区，主要依托的楼盘为：序号楼盘名称入伙时间均价户数备注1DL雅筑20RR-RR-RR3500元1922ZN花园20RR-RR6-303700
9、元3DW安YY一期20RR-RR-RR3600元4RJ安YY二期20RR-RR-RR3980元5WE花园19RR-RR-RR3500元6ER苑7中HT名苑8JY苑9HTY花园10N苑20RR-RR-RR3600元18011JNY花园商贸中心20RR-RR-RR4350元12洪YH雅苑20RR-RR-RR4200元13YYU花园3150元14JYJY20RR-RR-RR3600元93215TR20RR-RR-RR3330元33916DW售中23017EWE花园18FE苑19GR园20FG名苑21NY豪苑3700元22EW园23BHT花园20RR-RR-RR3500元24HTH苑20RR-RR-R
10、R2960元25HTH园3100元26HTK园3400元27EW苑28FE大厦3600元29JYU30UYR居20RR-RR-003980元39631FER花园32FEW名苑20RR-RR-RR3500元30033JY花园20RR-RR-RR3500元34JEE花园35新JY36富HGJ37JJTR锦绣城20RR-RR-RR3000元2、老城改造区ERE路板块，以万业城百货广场为中心，ERE路为轴线，区域包括N24N35，主要依托的楼盘有：序号楼盘名称入伙时间均价户数备注1WE花园2RH阁20RR-03-013950元3HT花园19RR-00-003200元6444JMU花园一期19RR-00
11、-005GR花园二期19RR-RR-RR5406HTY轩19RR-RR-004577BNT亭20RR-RR-RR3280元4138JT居9WER庭20RR-RR-RR3600元10HNT大厦11HTY新村公房12MJY居20RR-08-003500元43613JYR丽舍20RR-07-0022614HF良苑20RR-RR-RR7703、新安商业片区板块位于南头关口，广深公路以东，区域包括N1N23，主要依托的楼盘有：序号楼盘名称入伙时间均价户数备注1EQW华庭20RR-RR-004800元1362QWE世家20RR-RR-RR5300元11003FEW花园一期4GRET花园二期5000元897
12、5TYYE20RR-RR-RR5000元6GER新村公房7TERT20RR-RR-RR3800元8HTTY厦9RT商业城4、RR新城片区RR大道板块，以RR新城为中心，RR大道为轴线，区域包括N73-N76，主要依托的楼盘有：序号楼盘名称入伙时间均价户数备注1GRE豪园20RR-RR-RR3200元6442TRE园20RR-RR-RR3HT盈Y20RR-RR-RR3300元4EQW城20RR-RR-RR3800元21005GRE世家20RR-RR-RR3450元17006RT明珠20RR-RR-RR7NP新村机关楼8TRE花园9JY广场20RR-RR-RR3300元57210RW龙居20RR-RR-RR2800元814一、 主要板块中心区的临街商铺及住宅租金指导价格新安街道办范围商业 办公
