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1、房地产经营管理,2,第八讲 房地产税收管理,房地产经营管理,概 述,8.1 什么是税收（取之于民用于民）,一、税收的概念,税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。,二、税收的特征,强制性 无偿性 固定性,概 述,1、纳税人,国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。,2、课税对象,税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。,课税对象是区别征税与不征税的主要界限,三、税收制度及构成要素,概 述,3、税基,即课税基础,4、税率,据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例,比例税
2、率； 累进税率； 定额税率；,5、附加、加成和减免,附加地方政府在正税之外附加征收的一部分税款,加成对特定的纳税人实行加成征税,减税减征部分税款，,免税免交全部税款,概 述,6、处理,偷税纳税人有意识地采取非法手段不交或 少交税款,抗税纳税人对抗国家税法拒绝纳税,欠税纳税人不按规定期限交纳税款,漏税纳税人无意识地漏缴或者少缴税款的行为,偷税和抗税属于违法犯罪行为,漏税和欠税属一般违纪行为，不构成犯罪,7,8.2 房地产开发企业基本税制,房地产经营管理,流转税 所得税 行为税 财产税,流 转 税,1、营业税（有销售就要纳税）,（1）纳税人,在中华人民共和国国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售
3、不动产的单位和个人。,营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。,（2）税率,建筑业 3% 销售不动产 5% 交通运输业 3% 服务业 5% 娱乐业 5%-20%,金融保险业 5% 邮电通信业 3% 文化体育业 3% 转让无形资产 5%,流 转 税,1、营业税,（3）营业税的有关计算,应纳税额=营业额税率,（4）营业税纳税义务发生时间,纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。,流 转 税,1、营业税,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税,自2010年1月1日后,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；,
4、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。,（5）房地产企业营业税,流 转 税,2、城市维护建设税（城市建设靠大家）,（1）纳税人,缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。 对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。,城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。,流 转 税,2、城市维护建设税（城市建设靠大家）,（2）税率,采用地区差别税率,纳税人所在地在城市市区的，税率为7 在县城、建制镇的，税率为5 不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1,（3）计税依据,纳税人实际缴纳的增
5、值税、消费税、营业税,流 转 税,3、教育费附加（教育乃兴邦之道）,税率营业税的3%,“两税一费”即指 营业税、城市建设为含税和教育费附加,教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。,所 得 税,4、企业所得税（有收获就要付出）,（1）纳税人,在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。,（2）税率,企业所得税的税率为25%（原来为33%）；,（3）企业所得税计算方法,企业应纳税所得额所得税税率,所 得 税,4、企业所得税,（4）房地产开发企业收入的确认,采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，
6、确认收入的实现。,采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。,采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,所 得 税,4、企业所得税,（5）房地产开发企业扣除的成本、费用确认,期间费用 开发产品成本 开发产品会计成本 计税成本 已销开发产品计税成本 未销开发产品计税成本,开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分以下几个成本的界限,行为目的税,5、契税（合同不是白签的！）,（1）纳税人,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承
7、受的单位和个人。,契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。,（2）课税对象,发生产权转移变动的土地、房屋,（3）税率,3一5,行为目的税,契税,（4）相关规定,法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。,购买普通标准住房，契税的征收按原来标准执行，即按房价的1.5%缴纳契税，90平米（含90）以下普通住房减按1%缴纳。,对于购买非普通标准的住房，契税不予减免。,行为目的税,6、印花税（贴了印花才有效）,（1）纳税人,在中国境内书立领受税法规定应税凭
8、证的单位和个人,因商事活动、产权转移、权利许可证、照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。,（2）税率,采用比例税率和定额税率两种,对一些载有金额的凭证，如合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：千分之一、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。,7、耕地占用税（我国地少人多）,（1）纳税人,列入耕地占用税征税范围的耕地有： 种植粮食作物、经济作物的土地 菜地 园地 鱼塘 其他农用土地。例如已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面、林地等。,占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,（2）纳税范围,行为目的税,耕地占用税,实行从量计征的地区差别定额税制,以规定单位面积的
9、税额作为征收标准,人均耕地不超过1亩的地区，每平方米10元至50元,人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米8元至40元,人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元,人均耕地超过3亩的地区,每平方米为5元至25元,以实际占用的耕地面积为计税依据，一次性征收,行为目的税,（3）税率,（4）免税,军事设施占用耕地 学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地,（5）加征税,经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可适当提高，但提高的部分最高不得超过当地适用税额的50,占用基本农田的, 在当地适用税额的基础上提高50%。,行为目的税,8、土地增值税（赚的越多交的越
10、多）,（1）纳税人,有偿转让的房地产 包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物,转让房地产并取得收入的单位和个人,（2）征收范围,（3）税率,实行四级超率累进税率,增值额末超过扣除项目金额50的部分30 超过50未超过100的部分40 超过100未超过200的部分50 超过200的部分60。,行为目的税,土地增值税,（4）计税依据,增值额转让房地产收入扣除项目金额,取得土地使用权所支付的金额 开发土地和新建房及配套设施的成本 开发土地和新建房及配套设施的费用 旧房及建筑物的评估价格 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他项目,销售费用 管理费用 财务费用,资源财产税,9、城镇土地使用税（日常
11、性的）,（1）纳税人,城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地,拥有土地使用权的单位和个人,（2）课税对象,（3）计税依据,纳税人实际占用的土地面积,（4）应纳税额的计算,由土地所在的税务机关征收 按年计算，分期缴纳,采用分类分级的幅度定额税率,（5）纳税地点和期限,每平方米的年幅度税额,大城市0.5至10元 中等城市0.4至8元 小城市0.3至6元 县城、建制镇、工矿区0.2至4元,资源财产税,10、房产税（房产价格调控的利剑）,（1）纳税人,房产税的课税对象是房产。 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。,凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。,（2）课税对象,（3）计税
12、依据,非出租房产房产原值一次减除1030后的余值 出租房产房产租金收入,资源财产税,（4）税率,向房产所在地的税务机关纳税。 房产税按年计征，分期缴纳。,房产税采用比例税率,（5）纳税地点和期限,非出租房产（按房产余值征收）税率1.2 出租房产（按租金收入征收）税率12 对于按市场价出租用于居住的减按4%征收房产税,资源财产税,8.3 房地产企业税收筹划 Tax planning 税收筹划是一种制度安排 税收筹划是一种收益 税收筹划是一种理财行为,税收筹划是纳税人或代理机构在遵守税收法律的前提下，通过对企业涉税事项的预先安排，实现合理减轻税收负担目的的一种自主理财行为。 不违法 预先 自主,谢谢！,房地产经营管理,
