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1、第六章 成本法,第5章 成本法,成本法的概述,一、成本法的概念,积算价格=重新购建成本折旧,房地产价格,二、理论依据,生产费用价值论,=土地取得成本,+建筑物建造成本,+管理费用,+投资利息,+销售税费,+开发利润,成本法的概述,1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算,多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？,三、成本法的适用范围,市场供大于求,以正常成本评估的价格往往偏高,价格应向下调整,市场供小于求,以正常成本评估的价格往往偏低,价格应向上调整,2、要结合市场供求分析来确定评估价格,1、要注意区分实际
2、成本和客观成本,房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本,投入成本多，并不一定其价值就高,四、注意事项,搜集资料,估算重新购建价格,估算折旧,求取积算价格,五、成本法估价的步骤,成本法的基本公式,积算价格重新构建价格建筑物折旧,新开发土地的成本法估价,一、计算公式,新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益,：从投入到开发期结束,二、新开发土地价格的构成,土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息,I=P(1+i)n1,I利息额 P资金额 i利率 n计息期,（一）取得待开发土地的
3、成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息,（四）投资利息,基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期,2、土地开发费用和管理费用的利息,基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入,1、土地取得费用的利息计息,（五）销售税费,1、销售费用,广告宣传、销售代理费,2、销售税金及附加,营业税、城市维护建设税和教育附加,3、其他销售税费,应由卖方负担的交易手续费等,（六）开发利润,1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费,2、开发利润是正常条件下的平均利润,3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数,直接成本利润=（土地取得成本+开发成本）直
4、接成本利润率,投资利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）投资利润率,成本利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 +销售费用）成本利润率,销售利润= 开发完成后的房地产价值销售利润率,（七）土地增值收益,土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+利润）土地增值收益率,新开发区宗地价格评估,可转让土地面积 =开发区土地总面积开发完成后可转让土地面积的比率,新开发区某宗土地单价 =新开发区土地平均单价区位、用途等修正系数,新建房地产的成本法估价,一、计算公式,新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,新建建
5、筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润,二、新建房地产价格的构成,旧房地产的成本法估价,一、计算公式,旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧,=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧,旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧,重新购建价格,（一）概念,重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。,建筑物,：建筑物重新建造成本之和,房地,：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和,认识：,1、重新购建价格是估价时点的；,2、重新购建价格是客观的；,3、建筑物
6、的重新购建价格是全新状况下的价格；,4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。,1、重置价格,又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。,2、重建价格,又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。,（二）建筑物重新购建价格的分类,重置价格,一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑
7、标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物,重建价格,有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等,有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法,3、适用对象,1、土地重新购建价格的求取,比较法、收益法、基准地价修正法、成本法,2、建筑物重新购建价格的求取,（1）单位比较法,单位面积法 单位体积法,（三）重新购建价格的求取,（3）工料测量法,（4）指数调整法,例9：某建筑物于2004年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/，此后的建筑物建造成本的变动状况为：2004年内平均每月比上月递增1；2005年与2006年基本保持不变；2007年与2008年内平均每月
8、比上月递增0.5；2009年内平均每月比上月递增2。试利用上述资料求取2009年8月初的该类建筑物的重新建造成本。,（2）分部分项法,2、建筑物重新购建价格的求取,建筑物折旧,（一）概念,估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失,折旧建筑物在估价时点时的市场价值重新购建价格,（二）建筑物的折旧因素,有形折旧 无形折旧,物质折旧 功能折旧 经济折旧,（二）建筑物的折旧因素,建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失,有形损耗,引起物质折旧的原因有：,自然经过的老朽,与建筑物的实际经过年数正相关,自然力的作用引起的,正常使用的磨损,由人工使用引起的,与使用性质、使用强度和使用年数正
9、相关,意外的破坏损毁,因突发性的天灾人祸引起的,延迟维修的损坏,1、物质折旧,（二）建筑物的折旧因素,由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失,3、经济折旧,外部性折旧,供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、 空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化,2、功能折旧,（三）求取建筑物折旧的方法,耐用年限法 实际观察法 成新折扣法 综合法,直线法 余额递减法 年数合计法 偿债基金法 年金法 （少用）,1、直线折旧法,Di第i年的年折旧费 Di=D C建筑物重新购建价格 S残值 N耐用年数 R残值率,计算公式：,建筑物的现值
10、,年折旧率,累计折旧额,2、实际观察法,3、成新折扣法,q成新率,VB=Cq,直线法,观察法,R=0：,4、综合法,（四）求取建筑物折旧的注意事项,1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别,估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损； 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收,在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的； 在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化。,2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据,维修保养属于正常： 有效经过年数=实际经过年数 维修保养好或经过更新改造： 有效经过年数实际经过年数,3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计,（2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧,（3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧,3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧,（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧,
