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1、学校物业管理典型案例分析物业管理的实施过程中经常会遇见这样或那样的疑难问题，如何解决此类问题，是学校物业管理中的一个难题， 为了更好地促进 学校物业管理，我 们将下面的案例的评析提供给大家，希望能对各地学校的物业管理有一定的借鉴作用。由于各地学校的情况不同，物业管理的模式不同，因而存在着差异性，解决 问题也不一定照搬，应根据本校的 实际情况进行分析、解决，但必 须依据法律和法规，超出法律和法规的做法都是错误的。一、保安酒后殴打学生案件某学校物业管理中心的两名保安，外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名学生送俩人回宿舍，学生没有理会，俩人强行抓住学生，发 生了纠缠，并且
2、动起手来， 俩人将该学生的眼 镜打碎，伤及眼眉。该学生被送往医院救治，眉骨处缝 合 针。事发后，其他学生报告给学校保卫处，校保卫处立即将两位保安人员送往派出所，经查属实，被拘留审查。物 业管理中心知道此事后，立即由中心主任和主管副主任前往医院看望学生，并表示慰问。同 时决定在学生住院期间，每天 负责送饭给打伤的学生。在核实了事件发生的情况后，按照规定，对两位保安作出开除的决定，扣 罚当月工 资， 罚款 元。学生家长得知此事后，由于同处一城，立即向学校提出要求， 赔偿伤病和精神损失，还要物业管理中心作出检查，否 则就要在报刊上予以曝光，还扬言与学校领导很熟，一句话就可以让后勤集团的领导下台等等。
3、针对此情况，物 业管理中心进行了分析，认为此事发生在保安下班后，个人喝酒过量所导致的，系个人行 为，与物业管理中心无关，物业管理中心只是有教育不严的问题。为此，不予理会，仍然每天送饭到医院，并且为其熬制鸡汤等补养品，悉心照顾着学生，一直到其出院为止，并为其交付了住院费和医药费。在 这期间，学生家 长多次威胁，并四处找人，物业管理中心也没有对其要求作出大的反映，一直拖了近一个月。最后，学生家长提出了让学生补考的要求，不再提要物业管理中心检查等要求了，物业管理中心立即联系了学生处，作出了缓考的决定，解决了学生因伤没有参加期末考试的问题，此纠纷得到了圆满解决。 【评析】保安打人首先违反了中华人民共和
4、国治安管理处罚条例第二十二条第一款“殴打他人，造成轻微伤害的。 处以 l 天至 天的拘留。 ”由于殴打部位在脸部，可能会造成他人留下疤痕，因此构成了伤残罪，依据枟中华人民共和国刑法枠第二编分则，第四章侵犯公民人身权利、民主 权利罪第二百三十四条“ 故意伤害他人身体的除年以下有期徒刑、拘役或者管制。 ”但是，保安系下班后的自己行为，与物业管理中心无关，物业管理中心不应该承担经济赔偿责任和法律责任，但应承担教育和管理职工的责任，并且物业管理中心在处理此事中一直以人道主义出发，坚持为被打学生送饭， 还为其支付了医药费和住院费，做到了仁至 义尽，并以冷处理的办法，最后解决了问题，可以值得借 鉴。二、枯
5、枝掉落砸伤行人案某学校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好 砸在女同志的身上，划破衣服， 砸伤背部和手臂。事发后，其 爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管 绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所 报事实相符，立即将女同志送往医院医治， 经医院检查无大伤，住院休息几天即可。该女同志向校物业管理中心提出了赔偿要求， 负责医 疗费： 补偿精神损失费； 支付 营养费等约 元，并提出了附加条件，即已怀孕，如保不住再议。物业管理中心没有表示同意，也没有表示不同意，只是说先看病，我们请示领导后再说。期间，其多次催促要求答复，物业管理中心在咨询律师后
6、，了解到砸伤行人需要赔偿，但可以不赔偿精神损失费和保证怀孕的胎儿，因此经多次 谈判，达成了共 识，赔偿 了医疗费 多元，解决了纠纷。【评析】枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无理要求，必 须持慎重的态度。 该物业管理中心的做法比较合适，不与其发生正面的冲突，先了解法律上的规定，明白了 处理的程度后，再与受害人进行谈判，摆明道理和应承担的责任，直至解决了 纠纷，同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。三、楼宇玻璃掉落砸坏小车案某学校一位老师将其小车停放在楼前，中午，楼上的一块玻璃突然掉落， 砸在小车前挡风玻璃上，将挡
7、风 玻璃砸碎，并划 伤了小车 的前盖。 该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。 车主认为物业管理中心 对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落 砸坏小车，应 当予以修理车辆，恢复小车原貌。【评析】第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任。我们有的地区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损 害责任。 合同法第 条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成物毁损、 丢失的，保管人 应当承担 损害赔偿责任，但保管是
8、无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担 损害 赔偿责任。 ”该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定 为无偿停靠，可以不赔偿。第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任。 民法通则第 条规 定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠 落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能 够证明自己没有过错的除外。 ”规定中明确了所有人和管理人的 责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物 业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地 对 窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃
9、掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。四、大风刮倒了危树，砸坏了私人的财物北京的大风天容易发生刮倒大树的事件，一场大风刮倒了居民区内的一棵粗大的加杨，砸在了二层住户 的玻璃窗上， 砸坏了窗户 ，砸碎了玻璃，幸好没有伤着人。原车辆工程学院实验 室内的一棵大洋槐的一枯枝被风刮落，掉在一辆桑塔纳车上， 砸坏了车的前挡风 玻璃，幸而也未 伤及人。 为此，住户和车主均向物业管理部门提出索赔，原因是物业管理部门对树木养护不当，应赔偿一切损失。而物业管理部门认为树木的折断是外力的作用，不可预见。因而不应赔偿，但是物业管理部门还是迅速派人维修了住户的窗
10、户，并将汽车送往修理厂修理。经过此事，物业 管理部门绿化部立即对全校的树木进行了检查，发现了 棵危险的树木，立即以学校的名义向园林局打了紧急砍伐危树的申请报告，并获得了批准，消除了安全隐患。此事反映了绿化的养护管理上还有不细的问题，特别是枯枝砸车事件完全可以避免，因为 枯枝可以见到，只要 细加修整就可预防此事发生。【评析】亡羊补牢，为时未晚。堵住事故发生的漏洞是物业管理的关键，只有将事故隐患消灭在萌芽之中，才能保 证安全。五、楼上漏水维修费应由谁承担？某学校的住户苏某发现厕所顶棚往下漏水，于是与楼上住户赵某交涉，要求将厕所的防水再做一遍，并且费用要由赵某承担， 赵 某以自家没有装修为由不予理会
11、，苏 某多次要求解决未果，因此将 赵某告上了法庭，但在庭审中由于苏某的证据不足而败诉。于是苏某将自家的厕所顶棚重新更换。 年 月某日，苏某家的厕所项棚的面积漏水，苏某又到赵某家查看原来暖气管的阀门被赵某弄坏，大量暖气水流到地面，造成大量向楼下渗漏。苏某又向赵某提出更换厕所地砖，重做防水的要求。由于以前的纠纷，上过法庭， 赵某执意不肯。于是苏某找到物业管理中心，要求给予解决，物业管理中心了解情况后，又亲自到两家进行了调查，发现是由于管道多年未修，已经腐烂，需要更 换，管道系学校售房给个人时承诺由学校维修的公共部位，因此，维修费应由学校支付。物 业管理中心向学校上报了申请专款的报告，并经批准，再与
12、两家协商后达成共识，同意防水重做一次，并使用与原地砖颜色相近的材料，从而解决了两家的纠纷和矛盾。【评析】楼上漏水是造成邻里之间纠纷和矛盾的一个重要因素，及时解决漏水问题有利于维护业主之间和睦共处的关系。在中华人民共和国 民法通则的第 条明确规定“ 不动产的相邻 各方，应当按照有利于生 产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍， 赔偿损失。 ”因此，由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错造成的后果，就由过错者承担责任负担费
13、用；没有过错就没有责任，那么费用的承担就适用公平原则，由双方公平分担。本纠纷由于是学校承诺的公共部位长久使用，管道损坏所致，所以 应由承诺方学校支付维修费用。六、施工现场摔伤学生要求赔付案某学校内的一个暖气井被施工的大车压坏，需要修建，由于白天行人较多，改在夜晚施工，白天只是将压坏的井进行了围挡，晚上九点多钟时，施工人员刚刚撤去围挡，放上了施工牌，但还 未挂上指示红灯。一名学生骑着自行车直奔欲修理的暖气井而来，一头扑倒在地，磕破了手脚，磕掉了两 颗门牙。施工人员立即将学生送往校医院，治 疗了伤病。事后，该学生提出了索赔，要求物业管理部门赔偿他的医药费和精神损失费一万元，同时该学生所在系院的领导
14、也找到物业管理部门，学生和系院以施工单位没指示灯为理由，要求必须赔偿。物业管理部门也以该学生未看施工牌子理由，拒绝支付。 经过反复协商，最后施工单位赔偿了学生的医药费和 元的营养费。【评析】施工现场的管理要正规化，不能随意，在施工之前一定要有所提示，安装指示红灯，防止意外事故发生。此事件的原因是施工单位 围挡不及时，未先安装指示红灯，才造成了学生不慎掉入井内，受到伤害，施工单位负有管理责任，但学生也有不看指示牌，快速骑车而掉入井内。根据 枟建筑法枠第四十四条指出“ 建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管理，执行安全生产责任制，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生” ；第四十五条指
15、出“施工现场安全由建筑施工企业负责” 。既然施工单位负有安全责任，因此，需要赔偿学生一定的损失。七、一层住户私自改动下水管道，造成二层污水外溢某学校教工宿舍二层一住户家的下水往外流污水，住户将情况报告给物业管理部门后，维修人员迅速赶到现场。此楼 虽然是过去建造的丙级楼，下水管道 时有堵塞，以前只是一层冒污 水，而从未 发现二层也往外冒的现象。 为此，检查了一层的住户，原来，一层住户是学校刚搬进来的住户 ，在装修中私自将自家的下水另外做了管线，通到了污 水井，而将自家的原出水口堵塞住，因而形成了 总管道堵塞后，污水从二层住户 往外冒的现象。此 问题是 虽然一层住户不应该私自将下水道改线，但关键的
16、原因 还是管线太陈旧，不符合现代生活的要求。根本解决的办法还是要更换下水总管线。为此，物 业管理公司经与学校协商从房屋公共维修基金中出资更换了总管线，解决了住户的下水堵塞问题。【评析】根据枟物业管理条例枠第五十条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和公用设施用途的， 应当依法办理有关手续后告知物业管理企业” 。住户私自改变下水管道，并未按照程序报批，也没有告知物业管理公司， 应由住户负责，但由于学校老楼的公用 设施老化，造成一层经常堵塞，一层住户才将下水管道移位。学校也 应负担一定的责任，整改管道才是解决问题的根本办法。八、供暖试压发生了异常的案例某学校进行供暖试上压时，发现一实验室内出现了异常，暖气水从一个洗手盆往外冒，破坏了整个打压 工作。物 业管理部门的维 修人员立即赶到现场， 经检查发现，原来该实验室在装修时请校外施工队负责装修，校外施工队在施工过
