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1、绿地集团蚌埠小黄山地块项目 定位及整合传播方案,目 录,蚌埠市城市发展环境回顾,一,蚌埠印象,蚌埠地理位置,蚌埠市(含辖县)位于安徽省北部，北纬3243至3330，东经11645至11804，北与濉溪县、宿州市、灵璧县、泗县接壤，南与淮南市、凤阳县相连，东与明光市和江苏省泗洪县毗邻，西与蒙城县、凤台县搭界。津浦铁路从境区中部纵贯南北，淮河自西向东流过境南，辖区大部分处于淮北平原南端。蚌埠市区位于北纬3301至3249，东经11731至11711，北部与固镇县、五河县交界，东部与凤阳县毗邻，南部与凤阳县接壤，西部与怀远县相连。,蚌埠,蚌埠城市面积,蚌埠市一市三县总面积5952平方公里。东端至五河
2、县浮山峡山口，西端到怀远县万福镇关圩村颜李庄，东西长135 公里；北端至固镇县大韩家西北的沱河中心线，南端到怀远县常坟镇新桥村新庄，南北宽86.5公里。市区总面积601.5平方公里， 其中，淮河以北面积240.66平方公里，淮河以南面积360.84平方公里， 建成区面积70平方公里。,蚌埠市,怀远县,固镇县,五河县,蚌埠道路远期规划图,高铁控制性详细规划,蚌埠区域分布,蚌埠市辖龙子湖区、蚌山区、禹会区、淮上区4个区和怀远、五河、固镇3个县，共设镇36个，乡19个（其中民族乡1个），街道办事处19个，村民委员会1247个，社区居民委员会204个。 龙子湖区设镇1个：长淮卫；设乡1个：李楼。共有村
3、民委员会32个；设街道办事处6个：东风、治淮、东升、解放、曹山、延安，共有社区居民委员会36个。 蚌山区设乡2个：雪华、燕山。共有村民委员会22个；设街道办事处7个：天桥、青年、纬二路、胜利、黄庄、宏业村、龙湖新村，共有社区居民委员会26个。 禹会区设镇1个：秦集；设乡1个：长青。共有村民委员会33个；设街道办事处5个：大庆、张公山、纬四、朝阳、钓鱼台，共有社区居民委员会43个。 淮上区设镇3个：小蚌埠、吴小街、曹老集；设乡1个：梅桥。共有村民委员会82个；设街道办事处1个：淮滨，共有社区居民委员会10个。 怀远县设镇10个：城关、双桥集、魏庄、万福、鲍集、龙亢、河溜、唐集、常坟、马城；设乡9
4、个：褚城、古城、徐圩、兰桥、陈集、淝河、淝南、找郢、荆芡。共有村民委员会651个，社区居民委员会23个。 五河县设镇13个：城关、新集、沫河口、小溪、双忠庙、小圩、东刘集、大新、头铺、武桥、浍南、申集、朱顶；设乡2个：沱湖、临北（回族乡）。共有村民委员会223个，社区居民委员会12个。 固镇县设镇8个：城关、王庄、连城、濠城、新马桥、刘集、湖沟、任桥；设乡3个：石湖、杨庙、仲兴。共有村民委员会196个，社区居民委员会34个。 新城综合开发区共有村民委员会8个；社区居民委员会18个。 高新技术开发区共有社区居民委员会2个。,蚌埠人口情况,全年人口出生率13.80，人口死亡率5.21,人口自然增长
5、率8.59。年末户籍总户数100.99万户，其中，市辖区 28.79万户。年末总人口358.31万人,比年初增加3.04万人。总人口中，农业人口258.05万人，非农人口100.26万人。市辖区年末总人口92.51万人，其中非农人口65.50万人。全市人口中，男性人口185.57万人，占总人口的51.8%,女性人口172.74万人，占总人口的48.2%。分年龄段看，18岁以下76.44万人，占总人口21.3%；18-35岁106.32万人，占总人口的29.67%；35-60岁的126.60万人，占总人口的35.33%；60岁以上48.95万人,占总人口的13.66%。,高新技术开发区概况,高新
6、区简介,蚌埠高新技术产业开发区1994年经安徽省人民政府批准成立，为省级高新技术开发区，总体规划面积36.7平方公里，享受国家级高新技术开发区的优惠政策。 蚌埠高新区是蚌埠市发展外向型经济的重要载体、工业强市的主战场和体制创新的试验田。建区以来，蚌埠高新区始终坚持“以高新技术产业为主，多种产业并举”的产业发展方针，大力发展开放型经济，园区规模不断扩大，高新区建成区面积已达9.78平方公里，现开发面积11平方公里。区内逐步形成了汽车零部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业，业已成为安徽省发展高新技术产业“三点一线”战略的重要组成部分。高新区以其优越的区位条件，完善的基础设施、优惠的政策措施、
7、低廉的投资运营成本、丰富的人力资源和优质的服务吸引了香港贝斯、香港伟业集团、香港贵联集团、美国EEC公司、中国华源、宁波屹东电子、中国凯盛等一批境内外企业入区投资发展，高新区已初步展现出新型工业区的形象。,高新区位置,蚌埠高新技术开发区,老城区,新城区,淮上区,高新区基础设施,高新区内现已建成十纵五横的道路网络，道路总里程达26公里。,区内已实现集中供热，供气能力为90吨小时。,“西气东输”在高新区建有门站，区内铺设300mm天然气管道10公里。,高新区基础设施-（续）,高新区内由一条直径 1400mm和两条直径600mm供水干管形成环状供水，供水压力大于0.22MPa。,区内己兴建两座 11
8、OKV10KV变电所，总容量达16MVA。,高新区配套服务,高新区入住企业名录,二,蚌埠普通住宅商品房市场调查,蚌埠市2010年上半年土地成交,2010年上半年土地成交表,2010年上半年土地成交表-续,2010年上半年土地成交表-续,新政下蚌埠市商品房市场现状,住宅成交量,2010年5月蚌埠楼市住宅成交套数为596套，环比4月减少286套，降幅为32.4%，成交面积为5.9万，环比4月减少3.6万，降幅为37.9%。同比去年销量，无论是成交套数还是成交面积，该市同比上一年度的水平都有大幅度的下滑。蚌埠由于其自身交通枢纽的原因，只是该城市的流通性较强，也是除了合肥，安徽省地级城市中房地产销售走
9、势受新政和一线城市影响最大的城市，具有极强的市场开放性，也对外界房地产市场的信号反应最为迅速的城市。,住宅成交均价,2010年5月蚌埠楼市住宅成交均价大幅下跌，跌破4000大关。3981元/平米的成绩恢复到今年1月水平，环比4月减少488元/，跌幅高达10.9%，是5月住宅均价下跌较为严重的城市之一。由于高价楼盘推售不高且成交量不足，导致蚌埠市本月的住宅成交价格出现罕见的暴跌现象，跌幅也是高居安徽省各城市的前列。同时也是安徽省中受新政作用影响，出现量价高幅度下跌的典型城市之一。,5月份蚌埠各区域成交套数分析,可以看出，5月份蚌埠楼市受新政的影响，各区成交套数都比较少，其中销售套数最多的是淮上区
10、为230套，经开区位居第二，禹会区第三，而本案所在的高新区，5月份成交套数仅有28套，说明购房者对在该区域置业没有信心，不认可该区域。,5月份蚌埠各区域成交价格分析,通上以上表格可以看出高新区销信均价位居第二，为4362.23元/平方米，成交价格最高为经开区，为4803.19元/平方米，处于价格低谷区域的是淮上区，销售均价为3170.76元/平方米。,一、10年上半年，蚌埠住宅市场总体表现为量价齐跌的态势，成交套数下滑286套，跌幅32.4%，成交面积下滑3.6万，跌幅37.9%，成交均价下滑488元/，跌幅10.9%。蚌埠房地产市场自今年以来一直销量平平，去年月销千套的火爆市场不再继续，量跌
11、已成为全国和安徽楼市最普遍的一个特征。很多城市楼市成交量也持续走低，呈现出低位运行的特征，这一点蚌埠楼市也不例外。历史数据显示，去年5月蚌埠销售1808套，今年5月份下跌了 1212套，同比跌幅高达67%，可见今年蚌埠楼市的上半年一直延续较为“萎靡”的走势，且后势走向也不容乐观。 二、本案所处区域5月份成交套数较低，表明该区域不被购房者认可；从5月份成交的价格表上显示，高新区成交价格位居第二，原因是该区域所推出的物业类型大部分为多层，属稀缺物业类型，固价格上占有优势。,总评,蚌埠市普通住宅商品房消费需求调查,购房目的,调查显示：91%的被访者购买普通住宅的目的是为了自住。,购房动机,超过三分之
12、二被调查者购买普通住宅的动机是为了改善目前居住条件。,房屋套型选择,在普通住宅的套型上，被访者主要选择的是二室二厅和三室二厅两种户型。,面积段的选择,在普通住宅面积段的选择上，80100和100130是被访者主要选择户型面积区间。,购买普通住宅的考虑因素,可以看出，被调查者购买普通住宅关注的主要因素依次是：户型、配套设施、价格，物业管理以及朝向。,对普通住宅配套设施的关注,被调查者对普通住宅配套主要关注的因素是天然气到户、供暖、高速网络端口和提供管家式服务。,装修服务类型选择,72%的被访者选择普通住宅的装修标准是毛坯。,项目周边竞争对手调查,竞争楼盘分布图,本案,荣盛南山郦都项目 总建面：5
13、7万平方米 目前尚未推出,柏庄春暖花开项目 目前尚未推出,禹王世家,九龙 友谊 花苑,金域名城,锦城家园,君临天下,翡翠山庄,百合公馆,万方水晶城,荣盛香堤荣府,城建琥珀花园,金域名城,主力户型图,售楼部,禹王世家,主力户型图,房型：两室两厅 面积：86平方米,房型：三室两厅 面积：128平方米,外景图,楼号图,百合国际公馆,主力户型图,三室二厅，120平方米,四室二厅，130平方米,售楼部,墙体广告,荣盛香堤荣府,主力户型图,房型：二室二厅 面积：108平方米,房型：三室二厅 面积：142平方米,售楼部,项目墙体广告,万方水晶城,主力户型图,二期M（G6) 117户型,二期K(G5) 112
14、主力户型,售楼部,墙体广告,城建琥珀花园,主力户型图,三房二厅,三房二厅,售楼部,绿地国际花都,主力户型图,房型：三房二厅二卫 面积：129平方米,售楼部,项目售楼部,项目实景图,九龙友谊花苑,主力户型图,外景图,楼号图,翡翠山庄,主力户型图,房型：二室二厅 面积：89平方米,房型：四室二厅 面积：137平方米,外景图,楼号图,锦城家园,主力户型图,售楼部,君临天下,主力户型图,房型：三室两厅 面积：120平方米,房型：两室两厅 面积：79平方米,售楼部,墙体广告,周边楼盘要素对比,市场在售多以小高层、高层为主，多层为辅；高新区住宅均价39004500元/不等；多采用1梯2户、梯户的排布设计。
15、,周边楼盘销售分析,通过对本案周边在售竞争项目的备案销售率指标的调查，了解到通过09年刚性需求及投资性需求的强烈拉动，市场销售情况良好，但随着10年新政推出对房地产市场影响的进一步加深，购房者观望氛围也越浓，去化放慢了速度，其中有五个项目的去化率只达到50%。,周边楼盘客群分析,目前蚌埠房地产客户群体主要集中在本市中高端收入市民、三县和周边乡镇居民等。,周边楼盘配套分析,本案周边竞盘项目在内部配套上突出的主要包括幼儿园、商业配套、中央景观等；周边配套基本共享,周边楼盘户型配比分析,周边楼盘户型配比续,可以看出，本案周边竞盘项目在主力套型的特征表现为：套型以二室、三室为主，二室面积段主要在1之间，三室户面积段主要在3之间。,周边楼盘卖点 BY 定位广告语,本案周边竞盘项目在定位广告语上突出的项目核心卖点主要包括产品、品质、配套等。,周边楼盘购房优惠政策分析,本案周边大部分竞盘项目目前的购房优惠政策
