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1、房地产成本全过程精细化管理中 三大管理宝典四大控制工具操作实务 朱曙东 住房与城乡建设部政策研究中心 特聘专家 中 国 房 地 产 及 住 宅 研 究 会 专 家 中国建设工程造价管理协会专家委员会委员 北京大学房地产黄埔同学会专家委员会主任,讲座总目录,第一部分 分目录,第二宝典 价款支付管理宝典操作实务,第一宝典 工程合同管理宝典操作实务,第三宝典 工程结算管理宝典操作实务,房地产工程合同精细化管理框架,一,1 合同管理概述,11 工程合同的概念 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。 建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建
2、设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同及材料设备采购合同。 1.2 合同管理的概念 合同管理是对工程项目中相关合同的策划、签订、履行、变更、索赔和争议解决的管理。它是工程项目管理的重要组成部分。 1.3 合同管理的目的 合同管理是保证项目总目标和企业总目标的实现，具体目的包括： （1）使整个工程项目在预定的成本(投资)、工期范围内完成，达到预定的质量和功能要求，实现工程项目的三大目标。 （2）使项目的实施过程顺利，合同争议较少，合同各方面能互相协调，都能够圆满地履行合同责任。 （3）保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求。 （4）在工程结束时使双方都感到满意，开发商能按计划获得一个合格
3、的工程，达到投资目的；承包商不但获得合理的利润，还赢得了信誉，建立双方友好合作关系。这是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求。,房地产工程合同精细化管理框架,一,2 房地产工程项目管理、成本管理与合同管理的关系,房地产工程合同精细化管理框架,一,3 房地产开发企业的合同体系,业务类合同,房地产工程合同精细化管理框架,一,4 房地产开发企业的合同关系与合同网络,开发商,承包商,咨询合同,贷款合同,勘察/ 设计合同,监理委 托合同,采购供应 合同,工程保险 合同,材料设备 运输合同,材料设备 采购合同,流动资金 贷款合同,保险合同,仓储保管 合同,设备租赁 合同,工程分包 合同,国际工程 承
4、包合同 FIDIC,运输合同,土地征用与出 让(成批/宗地)合同,拆迁安置及 拆迁承包合同,供用水/ 电/气等合同,房屋租赁与 销售合同,工程施工 承包合同,代理销售 合同,物业管理 合同,房地产工程合同精细化管理框架,一,（1）工程合同管理是工程项目管理、全过程成本管理的工具和手段；是全过程成本管理目标实现的重要保证； （2）在全过程成本管理的合同网络关系中，业主和承包商是最重要的的两个合同节点，施工承包合同是所有合同中最重要的合同； （3）开发活动中有关各方之间的相互关系是合同关系，包括直接的和间接的合同关系，即建立在法律基础上的权利义务关系。要做好开发项目的全过程成本管理工作，关键是做好
5、合同管理工作。,4 房地产开发企业的合同关系与合同网络,5 房地产开发企业的合同管理职责,合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、 批准、签章的过程管理 合同会签部门：负责从本部门需求和专业角度提出会签意见。 计划财务部（综合管理岗位：计划财务部合同管理员）： 负责对合同会签、执行过程进行动态监督管理 行政部门：负责合同审核、用印、存档、查询工作,总结,6 房地产开发企业的合同管理的内容和流程,策划起草会签校稿审核批准订立履行 变更纠纷处理终止,二,房地产合同策划起草审查管理,1.1 合同总体策划的基本概念：就是在工程项目的开始阶段，对整个工程、对整个合同的签订和实施有重大影响的带
6、根本性和方向性的问题进行研究的过程。合同策划又叫合同规划。 1.2 合约规划的编制：项目启动阶段编制合约规划，将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同，明确合同招标方式、时间，合同计价方式标准，随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价。（案例：龙湖地产项目合同管理规划） 1.3 合同规划的内容,（1）合同范围、合同界限、衔接关系规划 （2）委托方式和承包方式规划 （3）招标方式的确定 （4）合同类型策划 （4）合同条件的选择（建议尽快建立并优先采用）（案例：万科地产标准合同范本目录） （5）合同体系的协调：目的使项目所涉及的各合同之间关系得到 恰当的安排与协调。包括的内容： 工作上的
7、协调技术上的协调价格上的协调 时间上的协调合同管理的组织协调,1 合同策划（合同规划）,2 提交合同需求,在项目进行过程中，项目公司要把握好招投标及合同进度，及时提出合同需求。内容如下（案例：龙湖地产工程合同需求单） 工作范围、工作内容、技术要求、验收标准、中间交接 验收时间、开工时间、完成时间、场地情况、配合工作等,二,房地产合同策划起草审查管理,3 确定招标小组成员、考察入围单位、招标,注：表中标有“”的为必须参加人员，标有“”的成员可视招标的具体内容选择性参与,招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队。龙湖的做法如下：,二,房地产合同策划起草审查管理,4 合同的起草、审查、会签
8、、审批,4.1 合同的起草：合同要自己单位起草，把相关的管理要求灌输进去。注意事项： （1）注意合同名称：合同名称要明确公司、项目、事项。按“地区+公司+项目名称+事项”的原则命名合同。 (2)注意合同正文：建议在本公司合同范本的基础上，根据以上合同策划的内容以及提交的合同需求，依据本工程项目实际情况，针对性地对专用条款进行完善即可。 (3)注意合同结尾：双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章），不得使用财务章或业务章等不合法印章。 4.2 合同审查：审查的工具合同审查表 (1)合同审查表的作用：用合同审查表可以系统地进行合同文本中的问题和风险分析，提出相应的对策。作用有： 将合同文本“解
9、剖”开，使它“透明”和易于理解，使合同主谈人对合同有一个全面了解。 检查合同内容的完整性。用标准合同结构对照该合同文本，即可发现它缺少哪些必需条款。 分析评价每一合同条文执行的法律后果，将给开发商带来的问题和风险挖掘出来，为合同谈判和签订提供决策依据。 通过审查对发现的以下问题及时进行修正和完善：l)合同条款之间的矛盾性，即不同条款对同一具体问题的规定或要求不一致；2)对开发商不利甚至有害的条款，如过于苛刻、责权利不平衡、单方面约束性条款；3)隐含着较大风险的条款；4)内容含糊，概念不清或自己未能完全理解的条款。,二,房地产合同策划起草审查管理,4 合同的起草、审查、会签、审批,4.2 合同审
10、查的工具合同审查表 (2)合同审查表的格式,二,房地产合同策划起草审查管理,4.3 合同的会签与审批：不同合同要由不同部门按主次会审签发。 4.4 案例 ：龙湖合同会签审批权限表 万科地产合同评审表 万达合同审批与管理全套流程 万科审批权限授权及流程表,5 合同的交底,合同内部交底 由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交底记录。,合同外部交底 由项目公司经理组织，项目管理团队参加，向监理单位、施工单位项目班子交底。主要是合同中对施工单位的要求及管理规定，对材料设备管理（由材料设
11、备组主讲）要求进行交底，最后形成书面外部交底纪录。,9龙湖总包合同交底记录表,典型案例,4 合同的起草、审查、会签、审批,二,房地产合同策划起草审查管理,6 签约及后续工作,最主要是范围界定已定和未定 施工组织设计内容如施工管理人员 有些特殊费用处理暂定价 有些需要现场核量暂定量 材料品牌/样板管理要求 节点工期控制重点 其他:签证,结算时限等,关注以下合同交底的内容,5 合同的交底,合约洽谈 合同会签及审批/盖章过程 有关保证手续落实 合同交底及信息录入 资料归档及样板移交 督促及时履约：预付款，提交资料（施工组织，场地，报建手续）,三,1 建立合同实施保证体系,为了使工作有秩序、有计划地进
12、行，必须建立工程合同实施的保证体系： （1）进行“合同交底”，落实合同责任，实行目标管理。 （2）建立合同管理工作程序（案例：万科合同管理程序）。 （3）制定合同管理实施细则。（案例：万科合同管理实施细则） （4）建立合同台账等文档系统。（案例：万达合同管理台帐） （5）工程过程中严格的检查验收制度 （6）建立报告和行文制度,2 通过合同实施成本控制建立有效地合同跟踪机制,2.1 建立工程量跟踪控制系统建立计量控制台账 工程量是价款支付的基础，开发商要对工程量进行跟踪控制。每个付款周期末，计量结束后，应及时建立工程计量台账，动态跟踪控制已完工程量，为及时动态监控成本偏差提供有力依据。同时为相关
13、部门成本动态精细化控制和过程评价考核提供有力支持。 2.2 建立工程变更跟踪控制系统工程变更控制台账 每次工程变更结束后应及时建立工程变更台账，实时监控工程变更对于工程成本和工期的影响并及时采取相应措施，月末汇总形成成本月报，以此进行成本动态实时精细化控制，并以此作为对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据。,工程合同对成本的跟踪与控制,2.3 建立现场签证跟踪控制系统现场签证控制台账 每次签证结束后应及时建立现场签证台账，实时监控现场签证对于成本和工期的影响并及时采取相应措施，对现场签证进行动态实时精细化控制同时，同时以此作为对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据。 2.4 建立价款调整跟
14、踪控制系统价款调整控制台账 每次价款调整完成要及时建立价款调整控制台账，实时监控价款调整对于对于成本的影响并及时采取纠偏措施。 2.5 建立工程索赔跟踪控制系统工程索赔控制台账 建立工程索赔台账，实时监控工程索赔对于工程造价和工期的影响，及时采取相应措施，开发商要善于利用索赔权与反索赔权控制成本保证质量目标与工期目标。,2.6 建立进度付款跟踪控制系统进度付款控制台账 每个月末，依据以上计量、变更、签证、价款调整和索赔五大台账及时建立进度付款台账，以进度付款控制台账实时动态掌握工程造价控制偏差，防止超付工程款而导致工程管理失控，或防止工程款支付不及时进而引起承包方索赔，同时以此作为对相关部门进
15、行责任成本过程评估考核的依据。 2.7 依据以上六类台账最终建立起成本（合同）台账 为了对合同实施情况进行跟踪、及时纠正偏差，采取处理措施。依据以上六类台账及时建立起成本（合同）台账。以成本（合同）台账作为成本管理的工具和手段进行精细化管理。,三,工程合同对成本的跟踪与控制,2 通过合同实施成本控制建立有效地合同跟踪机制,四,中海房地产工程合同管理案例,一.合约管理原则 1.体制上：采用的决策、管理、操作三个环节相对独立； 2.程序上：通过文件、规程等形式事先对某一项工作程序有一个明确的、定性的、定量的标准和尺度例如：后面讲到的定标原则； 3.合约上：采用公认的FIDIC条款，并明确规定投诉机
16、制； 4.工程管理过程中：规范每一个环节，保持公平、公正、透明的原则。 二.合约管理主控部门 1.营销策划部：是市场调研、市场定位、广告媒体、销售合约的主控部门； 2.设计部：是规划（方案）设计、施工图设计合约的主控部门； 3.合约部：是工程招投标合约管理的主控部门，负责编制各个阶段的建安成本目标； 4.物资部：是工程甲供物资合约管理的主控部门。 三.中海对合约管理人员的素质要求 1.有计算工程量的能力； 2.有对主材料价格的了解，对劳动定额的认识、对劳动力市场价格的认识、对施工企业管理费用的判断、对行业社会利润研究的能力； 3.有法律、税务方面的知识； 4.要有文字功夫。能够起草合同文件，起草往来函，做到内容全面、逻辑严密、无漏洞； 5.注意“德”的修养。对公司有责任心；能够和谐地与其他部门同事相处，建立良好的工作关系。工作既要有原则，也要有灵活性； 6.要能能动地对设计和施工环节提出建议，达
