《前期物业管理》ppt课件

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1、第五章 前期物业管理,第一节 物业管理的早期介入,前期物业管理概述,前期物业管理从建设单位选聘物业管理企业、签订前期物业服务合同起，到业主、业主大会选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为止。,前期物业管理的特殊性,1、前期物业管理中三方当事人的法律关系 房地产开发单位的法律责任 业主意志的表达方式 2、前期物业管理在时间上的过渡性 从无到有 从准备启动到全面展开 从不规范到逐步规范,一、早期介入的概念,物业管理的早期介入，是指房地产开发单位邀请物业管理人员，参与该项目的可行性研究，从物业管理的角度，对小区规划、楼宇设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、房屋销售或租赁等提出建设性意见，

2、充分反映用户的使用要求和物业管理的自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作的需要相适应。 物业管理的早期介入，其意义表现在几个方面： 第一，物业管理人员拥有丰富的实际工作经验，他们从业主和使用人的角度，对物业在设计和施工过程中出现的各种问题，及时发现、予以解决，这样可以完善物业设计中的细节，提高监理的质量，从而提高物业的建设水平。 第二，物业管理公司的早期介入，使其预先对物业有了相当的了解，这样就为竣工验收、接管验收以及日后的检查、维修、改造、更新等创造了便利条件。同时，在早期介入过程中，物业管理公司与水、电、煤气、通讯、治安、环保等相关部门已建立了工作

3、联系，理顺了服务渠道。,二、早期介入不同阶段的任务,1.立项决策阶段 主要是就该项目的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、周围商业服务网点、交通情况等向开发商提出参考意见，必要的情况下提出书面报告。同时，物业管理公司借此也与开发商加强了沟通，方便日后工作上的协调与合作。 2.规划设计阶段 物业自身方面。比如：房屋建筑的总体布局、周围环境绿化、房型功能构想、管线走向等，以及所选用的建筑材料是否防渗漏、抗腐蚀、耐磨损，设施设备是否经久耐用、便于维修、更换，成本是否合理等。 日常管理方面。比如：中央监控室、设备层、管理用房、门卫设置、人员通道、车辆进出与停放、安全通道、隔离围墙、自控防盗报警系统、垃

4、圾堆放、建筑外立面附属物(如空调室外机、雨篷、烟道等)的预留位置，以及阳台、窗户的安全设计等。 服务方面。比如：健身房、阅览室、乒乓室等的设置布局等。,比如在海南，高温时间较长，空调用电量特别大，尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路和负荷问题。而在北方，特别是东北，就要考虑取暖。又如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止雨水进入。,3.建筑施工阶段 主要是派人到施工现场，熟悉管道线路的铺设及走向，参与机电设备的安装调试，发现问题及时与施工方、建设方共同磋商，落实整改方案。

5、4.代理物业销售 开发商将已开发的物业交给物业管理公司，由其代理销售。信誉良好的物业管理公司代理物业销售，能够增强投资者的信心，这是它不可比拟的优势。在工程前期就参与物业开发的物业管理公司，不仅工程进展、工程质量非常了解，而且对将来的管理有着详细的规划。这能够使投资者乐意因为日后系统、周到的服务和优良的管理而购买该物业。 物业管理公司要代理物业销售，就要和开发商签订代理销售协议，以明确双方的权利和义务，这是双方之间一份重要的法律文件。 物业管理公司的营销人员应该对市场有专门的研究和深刻的理解，能够透过现象看本质，根据物业的特点，针对当时的具体市场状况和特定的销售对象确定相应的销售策略。,对早期

6、介入否定的立论,早期介入与物业管理的内涵不相符合。 早期介入阻碍了社会专业化的发展进程，破坏了社会分工，不利于物业管理规范化、社会化、市场化发展目标的实现。 早期介入对物业的建筑设计、施工质量方面可能产生不利影响。,前期物业管理与早期介入的区别,(1)早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权； (2)早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象； (3)在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导作用。,三、前期物业管理,（一）前期物业管

7、理的含义 所谓“前期物业管理”，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。 城市新建住宅小区管理办法第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。” 搞好前期物业管理的意义： 1.是物业产品再生产内在规律的客观需要。 2.保护先期入住业主的合法权益。 3.为物业的销售与租赁创造良好的环境。,(二)前期物业管理的利益主体,在物业的前期管理阶段，存在着业主、房地产开发企业和物业管理企业三个相互联系的利益主体。 业主、物业使用人与房地产开

8、发企业之间的房屋买卖或者房屋租赁关系已经成立； 房地产开发企业同物业管理企业之间的物业管理合同关系也已经成立，但会随着物业的销售和租赁以及业主委员会的成立而终止，因此，这种合同关系是短暂的； 业主与物业管理企业之间虽然并不存在合同关系，但却存在着事实上的物业管理关系。 在三者关系中，业主是三者利益的中心。,(三)前期物业管理的主要内容,1.建立与业主、物业使用人的联络关系 （l）听取业主、物业使用人对物业管理的要求和希望； （2）了解业主、物业使用人对物业使用的有关安排与打算； （3）参与销售部门同业主、物业使用人签约。 2.设计管理模式，草拟物业管理制度 （l）与房地产开发企业一起草拟物业管

9、理区域的规章制度、业主大会议事规则、业主临时公约等； （2）设置物业管理区域内的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业管理区域的综合管理办法等； （3）制定上岗人员的培训计划并加以实施。,3.建立服务系统 （l）保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或者选聘、洽谈和订立合同； （2）同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业及商业等部门进行联络、沟通； （3）代办服务项目网络。 4.办理移交承接事宜 （1）拟订移交物业承接办法； （2）筹备成立业主大会； （3）协助办理移交物业承接事宜。,第二节 物业的承接验收,物业的承接，是房地产开发企业、公有房屋出售单位或

10、者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。“物业的承接验收”，是物业管理企业承接房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会委托管理 的新建房屋或者原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。条例第三十七条第一款规定：“物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续”。物业的承接验收，是物业管理企业在承接物业时不可缺少的重要环节。物业管理企业在承接物业时，一方面要充分考虑工程质量问题对日后物业管理带来的影响，另一方面，要充分维护业主的合法权益。,一、物业承接验收的作用,1.进一步明确交接双方的责、权、利关系。通过承接验

11、收和承接合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的权利和义务。 2.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。 3.为日后的物业管理创造条件。通过物业管理企业的承接验收，还可以根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有计划地安排好各项管理工作。,二、物业承接验收的标准,物业承接验收的标准分为新建物业的承接验收标准和原有物业的承接验收标准。其具体的要求和标准应当执行1991年2月建设部颁布的房屋承接验收标准，有关住宅小区竣工综合验收的规定还应当执行1993年12月建设部颁布的城市住宅小区竣工综合验收管理办法等。 新建物业的承接验收标准。主要

12、包括：,l.主体结构部分：地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或者相邻房屋的损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；木结构应当节点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，选材必须符合结构工程施工及验收规范的规定；设有抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。 2.屋面部分：各类房屋必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水通畅，无积水，不渗漏；阳台和三层以上房屋应当有排水，出水口、檐沟、落水管应当安装牢固，接口平密，不渗漏。 3.楼地面部分：面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；

13、卫生间、阳台、盥（灌音）洗室地面与相邻地面的相对标高应当符合设计要求，不应当有积水，不允许倒泛水和渗漏。,4.装修部分：钢木门窗应当安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；进户门不得使用胶合板制作，门锁应当安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应当装设铁栅栏；木装修工程应当表面光洁，线条顺直，对缝严密，门窗玻璃应当安装平整，油灰饱满，粘接牢固；抹灰应当表面平整；饰面砖应当表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直；油漆、刷浆应当色泽一致，表面不应当有脱皮、漏刷现象。,5.电气部分：电气线路安装应当平整、牢固、顺直，过墙应当有导管；应

14、当按套安装电表或者预留表位，并有电器接地装置；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求；电梯应当能准确地启动运行、选层、平层、停层；制动器、限速器及其安全设备应当动作灵敏可靠；安装的隐蔽工程、试运转记录、性能监测记录及完整的图纸资料均应符合要求；除上述要求外，同时应当符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。,6.水、卫、消防部分：管道应当安装牢固，控制部件启动灵活，无滴漏；水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求；应当按套安装水表或者预留表位；高位水箱进

15、水管与水箱检验口的位置应当便于检修；卫生间、厨房内的排污管应当分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。其他管子可用塑料管，在国外很普遍，可用50年。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应当平整、牢固、部件齐全，制动灵活；水泵安装应当平稳，运行时无较大震动；消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。,7.采暖部分：锅炉、箱罐等压力容器应当安装平整、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间，炉排与

16、壁镗（堂音）之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不凸起、不受卡，运转自如；各种仪器、仪表应当齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门开关灵活；设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范；锅炉辅机应当运行正常，无杂音；消烟除尘、消音减震设备齐全，水质、烟尘排放浓度应当符合环保要求；经过48小时连续试运转，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。自家购房也应注意检查暖气管道，如自己家自动排气阀跑水被淹。,8.附属工程及其他：化粪池应当按照排污量合理设置，池内无垃圾杂物；明沟、散水、落水管内部不得有断裂、积水现象；房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通；房屋应按单元设置信报箱；常不用，如裕中西里就是如此。单位工程必须做到活完料清，场地清；群体建筑应当检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。,三、物业承接验收与工程竣工验收的区别,1.两种验收的性质不同。竣工验收是建设单位的验收，是业主行为。而物业承接验收，是企业行为。 2.两种验收所处的阶段