对中介行业理解

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1、广州顺驰,对房地产中介行业的理解,广州顺驰,对房地产中介行业的理解,一、房地产中介行业的认识 二、房地产中介行业的发展历程 三、广州市基本概况 四、广州房地产中介行业的现状 五、2004年房地产市场的总结分析 六、房地产中介行业的发展方向,广州顺驰,一、房地产中介行业的认识,房地产中介行业的定位 房地产中介代理是市场经济发展的产物，是房地产行业的重要组成部分，主要是从事二手房地产咨询、房地产估价和房地产经纪(二手物业买卖、租赁）等活动，收取居间服务费的行业。,广州顺驰,一、房地产中介行业的认识,房地产中介行业的描述 房地产中介行业是知识密集型服务性行业，它并不是一个有实业载体的公司，而是由房地

2、产行业衍生出来的，它的载体就是有形的市场（需求）。操作的形式就是利用渠道内的客户资源，通过销售人员的匹配，令双方达成意愿，促进相互的成交，从而收取相应的中介服务费。可以简单地理解成中介公司卖的就是信息，提供的是自身的服务。,广州顺驰,一、房地产中介行业的认识,房地产中介行业的作用 房地产中介行业是房地产市场发展的重要组成部分，它已成为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带动房地产市场运转起到润滑剂的作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二、三级市场、放宽信贷政策、房改房上市等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公

3、司的运作对盘活住宅二、三级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进增量房的销售作用明显。,广州顺驰,二、房地产中介行业的发展历程,二十世纪八十年代末九十年代初，随着中国房地产业的发展，特别是住房福利体制的终止和货币化分房制度的实施，我国住宅建设进入了快速、健康的发展轨道，住房二、三级市场逐渐“浮出水面”，并日趋活跃。与此同时，我国房地产中介市场也经历了从无到有的历史阶段，使得房地产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业 。,广州顺驰,二、房地产中介行业的发展历程,纵观目前全国房地产中介市场的整体发展态势，首先是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。其次是形成了包含房地产楼盘代理、评估、策划、二手

4、房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。三是房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长等等，这一切都预示着房地产市场和中介业务发展的外部环境正在逐步走向成熟。,广州顺驰,二、房地产中介行业的发展历程,随着市场发展，行业内部竞争也愈来愈激烈，对中介公司的专业性要求也愈来愈高，中介公司内部也开始出现专业化分工。近年，香港代理公司进驻国内市场，带来了丰富的行业经验和经营理念，对国内的中介行业走向规模化、专业化起到了很大的促进作用。,广州顺驰,二、房地产中介行业的发展历程,广州市场 行业过去 百花齐放 竞相吐艳 由于广

5、州濒临香港，受香港中介行业的影响较大。在世纪年代初中介行业正式进入广州市场，当时从香港进入广州的诚安地产在广东国际大厦（63层）设立公司总部，成为广州中介市场第一家较大型的中介公司，其在香港以经纪人为主的经营模式也逐渐成为广州市场的主流。随后香港的中原地产、经纬物业、美联物业，澳门的大地行，台湾的志联行也纷纷进入。,广州顺驰,二、房地产中介行业的发展历程,到1993年，广州的中介公司已经发展到79家，当时各大、小中介行竞相开业，二手行业逐渐兴旺起来，代理行也愈开愈多。大部分都是采取地铺连锁经营形式，而且多以经纪人模式主攻二手楼买卖。当时因缺乏监管，行业人士良莠不齐，吃差价等欺骗客户行为时有发生

6、，以致整个中介行业给公众的印象并不太好，地位亦比较低。以致被诟为“暴利”行业”甚至是“带有偏门性质”的行业。,广州顺驰,二、房地产中介行业的发展历程,行业现在 群雄割踞 优胜劣汰 10多年来，广州市房地产中介行业经过市场的锤炼，发生了分化、整合，市场日益走向成熟、规范，行业逐步走上了健康有序的发展道路，呈现出汰弱留强的发展趋势。中介行总体的数量以每年100到200家的速度增加，同时，中介市场竞争也日趋激烈。与公司数量的增长成正比，淘汰出局的公司数量也逐年递增，从前几年的每年50多家到近两年的90家左右。,广州顺驰,三、广州市基本概况,1、广州市基本情况 广州市面积7263平方公里，人口994万

7、，其中流动人口394万。 经济情况 2003年广州市生产总值（GDP）3466.63亿元，在国内大城市中位居前列。 2003年按户籍人口计算的人均生产总值达到4.79万元，增长14.0；按当年平均汇率折算，约合5793美元 按可比价格计算，比上年增长15.0，增长速度创8年来新高,广州顺驰,三、广州市基本概况,1、广州市基本情况 地理环境：广州属丘陵地带。地势东北高，西南低，北部和东北部是山区，中部是丘陵、台地，南部是珠江三角洲冲积平原。中国的第三大河-珠江从广州市中心穿流而过。,广州顺驰,三、广州市基本概况,1、广州市基本情况 气候特点：广州地处亚热带，横跨北回归线，年平均温度20-22，最

8、低温度0左右，最高温度38，气候宜人，是全国年平均温差最小的大城市之一。广州属亚热带季风气候，由于背山面海，具有温暖多雨、光热充足、夏季长、霜期短等特征。全年水热同期，雨量充沛，利于植物生长，为四季常绿、花团锦簇的“花城“广州提供了极好的条件。年均降雨量为1982.7毫米，平均相对湿度为77%。全年中，4至6月为雨季，8至9月天气炎热，多台风，10至12月气温适中，是旅游的最佳季节。,广州顺驰,三、广州市基本概况,2、区域规划 原有区域划分,广州顺驰,三、广州市基本概况,调整后的规划 撤销广州市东山区、芳村区，设立广州市南沙区、萝岗区。 将原东山区的行政区域，白云区的矿泉街道，天河区的登峰街道

9、、天河南街道的杨箕和中山一两个居委会、沙东街道部分区域划归越秀区管辖。越秀区人民政府驻越华路。 将原芳村区的行政区域划归荔湾区管辖。荔湾区人民政府驻中山七路。 将番禺区的南沙街道和万顷沙镇、横沥镇、黄阁镇，灵山镇的庙南村、七一村和庙青村的部分区域，东涌镇的庆盛村、沙公堡村、石牌村的各一部分区域划归南沙区管辖。南沙区人民政府驻黄阁镇凤凰大道。,广州顺驰,三、广州市基本概况,调整后的规划 将白云区的萝岗街道，钟落潭镇的九佛、穗北2个居委会和红卫、凤尾、浦心、蟹庄、枫下、佛郎、燕塘、莲塘、山龙、重岗、黄田、何棠下、迳下、长庚14个村，黄埔区的夏港街道、荔联街道的笔岗居委会、穗东街道的东基和西基2个自

10、然村，天河区新塘街道的玉树村，增城市中新镇的镇龙居委会和镇龙、迳头、九楼、大坦、麦村、金坑、均和、福洞、福山、大涵、汤村、旺村、洋田、新田14个村，新塘镇的贤江、新庄、永岗、禾丰4个村划归萝岗区管辖。萝岗区人民政府驻志城大道。,广州顺驰,三、广州市基本概况,3、区域调整的意义 加快广州新的城市建设理念的实施 广州新的行政区域调整，把箩岗、南沙作为新区，一个在广州的东部，一个在广州的南部，不仅充分体现了广州东拓、南扩的城市发展思路，更重要的是将老城市之间的大片地区作为广州的重要组成部分，改变了广州城市的整体风貌和结构特征，更加突显现代化大都市的特点，也更加有利于广州建设生态城市。新的广州，北有花

11、都、南有南沙、番禺、东有黄埔、箩岗，就形成了一个真正意义上的大广州。,广州顺驰,三、广州市基本概况,3、区域调整的意义 有利于城市的建设与快速发展。 广州这次行政区域的调整，既有“微调”，也有“大调”。“微调”简单地说即街道、村镇的调整，通过“微调”，更加有利于城市的管理。 “大调”，即区一级的行政调整。这次调整将原来“老八区”的东山、芳村撤消，设立南沙和箩岗两个新区。应该说这样的调整一举数得。东山、越秀两区有诸多相似之处，无论在城市建设，还是在城市管理方面都比较成熟，合并之后，更加有利于城市的建设和管理，更加有利于充分合理地调整利用城市资源；荔湾和芳村合并，进一步打破老城区的限制，不仅有利于

12、荔湾的发展，也有利于芳村的发展。总体来讲，一方面减少了老城区的数量，同时增加新城区的数量，此消彼长，更有利于新城区的建设与快速发展,广州顺驰,三、广州市基本概况,4、我公司连锁店的布控 海珠区：17家 天河区：10家 东山区：7家 荔湾区：2家 越秀区：2家 番禺区：1家,广州顺驰,四、广州房地产中介行业的现状,1、行业的规模不断扩大，出现明显的分化 广州房地产中介从1993年的79家增长到目前的2400多家，其中有资质合格证的为925家（另有分支机构449家），另外无证经营的小中介约1500多家。从业人员达数万人。有100家以上连锁店的中介有3家，30家规模以上的有20多家，且规模还在不断扩

13、充，这些有实力的中介公司将逐渐成为今后广州中介行业的主流。,广州顺驰,四、广州房地产中介行业的现状,2、中介市场资本多元化 除众多的本地公司外，目前在广州市设立较大型中介公司的有香港的中原地产、经纬物业、美联物业、百富诚金发，台湾的志联行，深圳的世联，澳门的大地行，天津的顺驰及美国的21世纪不动产等。,广州顺驰,四、广州房地产中介行业的现状,3、中介行经营模式、服务理念的多样化 绝大部分公司采用经纪人操作模式。 少数公司采用连锁聚焦的模式。（顺驰） 少数公司采用连锁加盟的形式。（21世纪） 少数公司采用私人承包的形式。（龙庭伟业） 经纪人模式与连锁经营的区别 多元化的经营服务理念，也在互相冲撞

14、、融 合。不同的做法开始对市场产生新的冲击。,广州顺驰,四、广州房地产中介行业的现状,4、客户对中介公司依赖度强，收佣空间大 据不完全统计，当前广州市房屋租赁的90以上和买卖交易的80都是通过中介公司完成的。购房人对中介的依赖度较高，但忠诚度较低。客户信息在各中介公司快速流通。 主要业务收佣情况： 买卖上游：成交价2%；买卖下游：成交价3% 租赁上游：1个月租金；租赁下游：1个月租金 其他各项附加值服务根据各公司情况另外收费。,广州顺驰,四、广州房地产中介行业的现状,5、中介行业业务的细分 房地产中介行业的业务范围： 市场信息咨询 物业的买卖（二手房屋、写字楼、商铺） 物业的租赁（房屋、写字楼

15、、商铺） 物业评估业务 按揭贷款业务 交易过户业务 一手物业策划代理,广州顺驰,四、广州房地产中介行业的现状,6、中介市场更加规范 广州市房地产中介行业由专门的政府机构进行业内管理，并出台了多项政策法规，令行业的操作越来越规范化，市场也日趋走向规范、成熟，整个行业已经逐步走上了健康有序的发展道路。,广州顺驰,五、2004年房地产市场的总结分析,2004年广州市（十区）二手成交量比去年大幅增长约四成 2004年广州二手楼市成交非常活跃，二手房成交量保持快速增长，二手房成交占整个市场成交比例进一步上升。2004年，广州十区二手房屋成交面积为847.28万平方米，成交金额为229.55亿元，分别比2

16、003年增长43.04%和43.43%。,广州顺驰,五、2004年房地产市场的总结分析,广州顺驰,五、2004年房地产市场的总结分析,2004年二手住宅成交均价比2003升幅接近0.24% 2004年，全市二手房的成交均价为2709.25元/平方米，比2003年同期的2702.70元/平方米上升了0.24，成交均价最高为越秀区，达到4700.92元/平方米，其次东山、荔湾和天河区的成交均价都在3000元/平方米以上；而升幅最大的是芳村区，同比2003年上半年增长40.12。,广州顺驰,五、2004年房地产市场的总结分析,2004年成交热点仍然集中在天河、番禺、海珠、白云和东山等几个区，成交量大，而二手新兴区域芳村和黄埔两区暂时成交较少，但增速很快。随着成熟区域和新兴区域共同发展，广州二手市场将保持高速增长。,广州顺驰,五、2004年房地产市场的总结分析,二手住宅成交量逐渐追近一手 2004年广州市二手住宅成交面积占一、二手住宅成交面积的比例为44.70%（2003年，39.71；2002年，34.54），同比增幅达12.57。其中越秀区二手住宅成交