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1、户型配比研究,第一部分 户型配比目的和意义,第二部分 户型配比研究方法,第三部分 户型配比模型建立阶段 工作计划及所需支持,第一部分 户型配比目的和意义,目前做法,1、经验法 1.1已经进驻市场：主要根据以往的销售情况，减少相对滞销，增加相对畅销产品。 1.2未进驻市场：主要根据片区内存在的项目，主流户型配比。 1.3陌生市场：项目基本概况调查和主观经验推测 2、市场同类比较法 根据市场同类产品的销售情况、总价区间、户型配比等，做横向比较完成，确定主流户型配比。,核心领导决策,存在的问题,1、决策周期比较长 2、核心领导陌生的市场，无法客观判断 3、主观性比较强。 4、对市场决策的准确度没有十
2、足把握 5、缺乏客观的市场支持。,解决的问题,1、加快决策周期/减少工作返工 2、提高决策准确度 3、将决策有自上而下转化为自下而上 4、业务执行层面的户型配比标准化 5、市场数据相对客观，减少失误,规划里，户型配比的讨论最少,户型配比几个简单的数字，却决定了项目的畅销与否,户型配比多少才合适，每次都有点让我们担心受怕，又怕多了 ，又怕少了,户型是产品里最核心，也是最永恒的话题，“户型配比”是房地产行业永恒的红人！,第二部分 户型配比研究方法,影响户型定位的几个必要因素: 档次,市场 自身条件,客户 宏观政策,户型定位,区域看点项目定性,寻找依托,典型同档次同类项目片区分析 区域特点 ，代表案
3、例：依照片区影响力和地产发展年限选取案例,结论一,第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间,参考基本户型区间和比例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,结论二,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的户型比例,意向基本户型区间和比例,通过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,结论三,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间,意向基本户型区间和比例,通过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目修正,结论四,第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户型的比例,意向基本户型区间和比例,通过对144平上下限面积对本项目进行个人分析,结论五,第五次通过政策影响分
4、析修正户型的比例,分析点:,区域整体规划分析 区域发展态势分析 区域地产形象分析 目的:,为项目档次和质素定性,第一步：区域定性分析,1. 区域规划原则和目标,2.区域整体规划,3.区域周边配套分析,已有配套设施,未来规划配套设施,4.区域发展态势分析,5.区域地产形象档次分析,区域分析结论,通过上述五点关于区域的分析，可以得出项目的总体档次及质素的定性;,分析过程: 通过同质片区基本同类项目进行整体分析; 考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; 选取近三年的若干个项目进行分析; 目的要求: 由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型 区间和比例;,第二步：同质片区同类项目分析
5、,分析过程: 通过同质片区潜在竞争项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;,第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析,:,分析过程: 通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; 选取各片区典型案例进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;,第四步：同质片区三级市场成交和需求进行分析,分析过程: 通过对项目目标客户进行基本需求分析; 通过对自身限制条件进行全面分析; 目的要求:第三次修正基本户型 由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;,第五步：对项目目标客户和自身限制条件进行分析
6、,专题分析1:各片区已成交个案客户分析,目的:基本推断本项目面对得客户群;,从而判断户型需求特征;,专题分析2:项目自身条件限制分析,目的:基本推断本项需要规避得劣势,可以营造得质素空间;,1.项目容积率影响分析,2.地块形状和朝向分析,3.地块景观分析,4.地块交通分析,5.地块噪音分析,分析过程: 由新政影响对户型比例提出修正 目的要求:第四次修正基本户型,第六步：新政对户型比例的影响,典型案例-户型配比分析,第一步：区域定性分析 ,XXX居住区规划原则,生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。,结合地铁带来的商机，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四个梯度的开,发强度控制原则
7、。,节约土地资源，给未来预留发展余地。,XXX居住区规划目标,提出适宜的开发强度，与环境、交通相融合。,延续、发展城市人文景观，建立与滨海景观相融合的滨海城区。 结合城市肌理，加强内外空间融合。,完善交通体系，实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、安全,的协调统一。,倡导生态文化，提高规划区生态品质。,1.XXX区规划原则和目标,区域官方命名:XX东填海区; 其由于位于XX市XX区XX以东、 XX湾与XX江出海口 交接的部分而得名。,东、南临XX湾，北接规划中 的南山区RBD中心（旅游休闲 娱乐中心）。,规划中的西部通道大桥在本规 划区东穿过，规划区东北接沙 河西路，北边为XX路（其地 下部
8、分为西部信道接线工,程），西临XX路，南接望XX路， XX地铁二号线拟沿后 XX路在规划区西部擦过。,2.某区域整体规划,总用地:315.41公顷;,东,区,西,区,西部通道以东:东区180.23 公顷;以西称西区为135.18 公顷。 规划居住人口:万; 东区定位:某市重要交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带; 西区定位:延续某地独特风情、代表某市门户形象的滨海生活区。,3.某区分区规划,教育配套：一所高中、一所初中、2所小学、4所幼儿园。,生活配套：游泳池、综合体育活动中心、居住区级文化中心、社区体 育活动场地、综合医院、门诊部。,交通线路：主干道为东滨路，次干道包括后海滨路、科苑大道、工业 八
9、路、招商路和望海路，支路包括S型曲线和工业七路。规划西部口岸 北出口处设立公交站场，以进行口岸交通和市区交通的接驳。,其他配套：公交枢纽站1座；社会公共停车场库7座，公共厕所5处，垃 圾收集站每个地块一个、滨海公园。,已有配套设施：,超市：人人乐购物广场/沃尔玛购物广场/海雅百货 学校：北师大南山附中/后海小学/育才小学/,育才一中、二中/蛇口中学/蛇口小学 医院：南油医院/蛇口医院/联合医院 公园：四海公园,未来规划配套设施：,4.该区周边配套分析,本区域形象承载:某市新口岸门户区;,某市西部滨海休闲区形象功能;,该市RBD及西部通道口岸生活配套区功能;,5.区域发展态势分析,转换区,某市沿
10、海旅游发展 带和居住生活组团的 转换区，起着承上启 下的连接作用。,后海湾、红树林、大南山、香港天水围等优质景观;,后海成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划;,某市某区详细蓝图中规划中明确:西区延续该地独特风情 的，代表该市门户的现代滨海生活区，未来地产营造必然是以具备 生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。 景观配置:15公里滨海长廊;,随着西部通道年底开通，片区配套的完善，客户层面的拓宽，某填 海区必将成为超越后海区域，媲美红树湾片区的新豪宅居住区。,我们称其为 “新岸区”。,6.区域地产形象档次分析,1.整体资源：滨海长廊/滨海中心区,2.区域体量：只有红树湾才可以相提并论，
11、但红树湾地王已开发；,3.人文氛围：依靠后海和该片区，毗邻南硅谷、红树湾等豪宅新区、,是未来高尚滨海中心区，集居住、购物、休闲于一体;,4.区域发展：全新的规划片区，具备高潜力发展的片区，未来区域档,次将与该市典型豪宅片区媲美;,区域分析结论 1.高端的片区:规划和发展态势奠定整体的区域高端形象和档次; 2.高质的景观:以山/海/滨海长廊奠定高端住宅的条件; 3.豪宅片区更新:将刷新该市豪宅片区,成为该市新豪宅片区; 区域优势,配套优势,市场优势,“新岸”拥有的质素足以构筑未来新一代高档居住区！本项目在 整体档次和形象方面具备营造条件.,第二步：同质片区同类项目分析,C 片区,D片区,选取案例
12、四大片区:A片区 B片区 以及本项目所在片区,通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房是所,有可参考项目的主力户型。,由此我们首先对三房、四房的变化进行细致的分析，,从中判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目的主力户 型定位。,25%,75%,56% 30%,45% 35%,4 0 %9 %,3,48% 35%,0%,20% 10%,60% 50% 40% 30%,80% 70%,03年,04年,05年,06年,07年,三房 四房,近年来，该市高端高层住宅项目三房比例呈平稳上升趋势； 四房比例则呈明显下降趋势。 据此线性趋势预测，本年本项目可以参考主力房型比例为 三房比例约为4
13、8左右，四房比例约为35左右;,2.整体三房、四房比例分析,面,173 95,193 105,三房,220 150,266 136,255 153,四房 近年来至今， 三房/四房户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势; 我们的研究将从这些区间中研究07-10年面积区间的畅销段;,2003年,2005年,2004年,2006年,136 81,280 140,3.三房、四房基本面积区间分析,上限,130 积 （ 下限 103 ）,四房,03年 04年 05年 06年,120-130 154-173、 114-128、89-93 145-165 110-125,170-200 136-152，
14、160-170，202-208 150-180，190-204，220-250 140-170，190-220,三房,结论：选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目 三房户型区间设置在100以下、100120、120130之间； 四房户型区间设置在140-160、160-187之间；,4.03-06三房、四房畅销区间分析,中信红树湾1期 半岛城邦1期,约15,后海花半里,高层两房均价约9100元/，小高层三房均价约11500元/;,5.两房设置建议 现象一：参考项目一期均有;,现象二： 半岛城邦1期 两房北向无海景，均价约8300元/，整体均价约11000元/ 现象三：,现象四：
15、 蔚蓝海岸4期 同位置、同朝向的两房、三房，单价相同，两房销售较快。 结论： 综合以上四点现象作参考，所有的两房在销售中具备同等速度, 但因为朝向和景观的原因,相对均价低于项目整体均价.所以, 综合本项目设置两房存在可能性;,蔚蓝海岸四期 中信红树湾1期 半岛城邦1期 后海花半里,2004-1-1 2004.10-30 2004-2-18 2006-4,60-75约10% 91-98约10% 75-86约20% 70-75约24,时 间 轴 线,6.两房设置建议 关于近三年可参考项目之两房分析,主力区间:75-80 两房比例:约10-20% 可参考项目中，设置两房的较少，仅占此次样本总量的3/
16、8。 设置了两房的项目，其套数比例也较少，套数比约占1016。,红树东方 天骄华庭 中信红树湾1期 招商海月3期 水榭花都3期 花园城3期2号地 半岛城邦1期 东海湾豪园项目,267-276 225-320 270379 210-230 270-308 210 260 200以上,约占1.2% 约占8% 约占5.6% 约占10% 约占6 约占5% 约占3% 约占5%,7.四房以上户型分析 关于近三年可参考项目之四房以上户型分析,结论： 选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目 四房以上户型户型区间设置在225-270，整体比例控制在5-10。,初步推导户型面积和比例,结论一:,说明:,以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值; 在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出
