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1、康瑞地产 潼南江北新城项目营销提案, 房资网海量房地产资料下载！最新版房地产营销策划大全，QQ：1501688339,目录,市场分析与客户分析 宗地分析与目标解读 项目定位与产品建议 营销策略与营销推广,潼南市场分析与客户分析,成渝经济 “腹心” 渝蓉主轴“支点”,定位清晰合理 规划简介明确 东下北移 新区引领全县发展,经济基础较弱 发展速度较快,根据其他区县如南川、铜梁等地的经验，该时段正是一个城市的飞速增长期，作为房地产开发企业这个时间的介入无非是一个最佳时机。,人口结构分析,第三产业主导 第一产业薄弱 房地产市场发展空间大,收入及社零结构分析,消费指数增长缓慢 收入水平迅速增长 消费意识
2、较为薄弱,区域楼市分析,房地产市场活跃 供需关系失衡 房价飞速上涨,潼南房地产项目分布图,区域楼盘基础信息,区域楼盘户型信息,龙乡苑 铜新花园,无论是从售房部和项目的整体效果图，都无法让人感觉到该项目的国际品质,建筑规划,建筑规划：传统建筑规划设计，6栋高层设计在项目中间，将整个项目的景观完全阻挡，无法形成景观的均好性。,景观规划：采用普通中轴式园林设计，没有任何分组或者分团，也没有任何主题意义，仅仅只能叫做小区配套绿化。,建筑单体：采用现代式建筑特点，颜色和外外观都没任何亮点和突破,户型设计,普通建筑设计，除了景观阳台设计比较突出以外，没有任何的设计亮点,推广调性,推广语言简单，推广物料没有
3、任何调性可言，这样的推广无法将项目与高品质相连。,福江名城-优山美谷,设计较为新颖，但是园林和建筑风格的不统一难以支撑项目品质，反而引起人们的视听错觉，从而无法识别。,建筑规划：规划设计比较人性化，此类设计可以保证了项目景观均好性，但是整个项目密度太大。,景观规划：以地中海景观模式作为项目的景观主题，用水作为项目的景观亮点，并且由大门引至入户，但是与项目的北欧宣传完全不配。,建筑单体：采用北欧建筑设计理念，但只是突出极简，也可以说成现代简约。,建筑规划,户型设计,多阳台和超大阳台设计是整个户型的突出点，但是户型尺寸把握不规范,推广调性,该项目为潼南高品位的项目，推广语较成体系，整体画面也比较高
4、雅，但是推广与现实不符合，这是最大的问题。,北城丽都,建筑规划,建筑规划：传统规划设计，军列式布局，同时在项目入口处设置一个高级会所，提高项目品质。,景观规划：整体以东南亚风情园林景观定位，但是实际实施却并没有达到东南亚的效果。,建筑单体：建筑采用现代建筑风格，从工程外观发现，整体施工质量较差，缺乏文明施工。,户型设计,整体户型设计偏大，均采用大露台，大阳台的设计理念，没有创新。,推广调性,整个项目推广语俗不可耐，而且在宣传单页上还将功能房（厨房）印掉，表明整体推广执行较差。,北城天骄,无论是从外形还是整体规划，乃至整体推广，都无法让人与高品质项目有所联想，整体项目品质较低。,建筑规划,建筑规
5、划：传统规划设计，军列式布局，无高品质感觉。,景观规划：园林景观朴实，没有任何能够引起亮点。,建筑单体：建筑采用现代建筑风格，从工程外观发现，整体施工质量较差，现场缺乏文明施工。,推广调性,俗气的广告语，完全无法把项目品质提高，完全不知道项目诠释什么主题，更谈不上城标。,欠缺标杆项目 产品创新不足 价格高速上涨 促进观念变革,市场特质,竞争项目客户分析,随访客户分析,受访人：李先生 （30岁，北城丽都购房者）,我在重庆上班，好房子看得多，潼南的房子确实不咋样， 房子太密了，买房子是为了把父母接过来。 买了套85平方的，25万，原来25万可以买一百多平方了，感觉确实有点贵，今年涨得凶。,受访人：
6、张女士 （37岁，餐馆老板）,我在附近乡镇也有房子，因为生意在潼南，所以经常要住这边。 对房子不满意，小区环境比较差，想买更好的，但是没有。 房子其实和我们做餐饮很相似，消费没有高低之分，关键看人，只要东西好，再贵都有人消费嘛！,受访人：张先生 （29岁，潼南房地产同行）,潼南的有钱人不少，很多看房客户的都是开几十万的车。 好点的盘公务员占接近一半、老师、个体户也比较多。 一般客户最看重小区环境、开发商品牌、还有价格。,潼南房地产主要以本地客户为主，对外吸引力还较为有限；,职业构成上，公务员、教师、大型企业的中高层管理人员和专业技术人员成为目前潼南购房的主力群体；外出打工归来具有一定积蓄的购房
7、群体，也是潼南购房群体的主力军；,置业目的以年轻人成家的首次置业和提升居住品质的升级换代为主；,以中小私营主为代表的富豪阶层， 构成潼南顶级住宅消费客群。,客户特质,天晟观点：潼南市场走势预判,品质感欠缺的点式高层、小高层仍将是潼南房地产市场主流； 老城仍然比较火热，但未来该片区土地供应较少，并且区域形象较低，因此热点将向规划起点更高的江北新城转移； 由于新城版块特点整体规划、道路升级、加之政府行政中心等， 环境优越、便捷、繁华、增值四大特性将吸引大量客群入驻； 从前期销售去化来看，潼南市场中高端产品供不应求，但短期内此类产品在潼南将成为稀缺产品。,项目宗地分析与目标解读,占地面积：96000
8、.48（144亩） 容积率：2.6 总建筑面积：249601.25,地块基本指标,基本具备一个大盘的指标条件,项目用地位置,项目地块位于潼南北部新城中心，西邻在建还建房项目，东邻奋进大道，北邻规划道路通往在建的涪江二桥，南邻规划的商品房项目。,地形地貌,地块平整无高差，只是在西北方向有一处洼地，土质条件优越，地块内有少量的庄稼和植被，根据地块条件本案具有做高品质小区的潜力。,项目周边环境和配套分析,佳新新华花园新世纪超市,铜新花园商业配套,潼南县中医院,潼南中学,县委、县政府、法院、公安局,宗地SWOT分析,S 值得利用的优势？,O 需要把握的机会？,二十五余万方的大盘气势 地块宽阔平整，便于
9、规划 居潼南门户近邻潼南火车站,未来的热点区域 大盘云集，区域价值潜力高 客户对该区域的认同度,W 需要规避的劣势？,T 需要正视的威胁？,自然资源欠缺，对小区内 环境的营造提出更高要求,开发过程中，未来政策及市场存在变数 未来区域潜在和已在项目竞争较大,发挥优势，转化威胁,预见市场变化，产品设计适度超前；注重建立品质口碑,发挥优势，抢占机会,打造新地标，快速推动新城版块价值提升与开发商品牌建立,利用机会，克服劣势,强调整体规划与细节创新，强化景观营造,减少劣势，避免威胁,势优,机 会,结 论,本案具备打造 潼南第一居住社区的条件， 产品创新与首期营销震撼将是关键,（项目核心竞争力）,势劣,威
10、胁,潼南第一规模大盘 地理位置优越 地块可塑性强,容积率指标较高 自然资源欠缺,开发周期跨度大 后发项目较多， 未来竞争激烈,热点区域 大盘云集 客户认同度高,强调项目首期营销，务求一炮而红，形成震撼，牢牢锁定领先,项目核心竞争力,项目市场目标研判,规模小，快速灵活 目标客户明确，挖掘细分市场价值 抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品,缺乏独特资源和资金实力 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者,补缺者,追随者,具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特资源和生产规模 改变游戏规则，强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,具有无可复制的资源 产品创新，品质领先 垄断价格
11、标杆，引领市场潮流,挑战者,领导者,潼南市场以中小开发商为主，起点较低，缺乏领导型企业与品质标杆项目； 本案将以什么样的角色切入？,本案项目定位与产品建议,区域特质 + 市场环境 + 宗地质素 + 市场目标,产品定位,产品定位依据,产品定位依据,项目整体战略,产品发展战略,花园洋房、小高层、高层的组合既能提升项目形象，又兼顾投资回报及销售去化速率，降低开发风险； 项目周边大盘云集有一定的商业配套，本案商业配套完全满足社区生活需求同时又服务于新城中心，需结合版块远景合理规划业态及布局； 而酒店的打造，考虑到本案紧邻火车站，对未来的商务交流提供应有的平台。,“中高端住宅 + 商业 + 酒店”是本案
12、发展方向,产品战略模型,花园洋房,高层,主推形象产品 首期主推低密度花园洋房，拔高形象，奠定项目高品质社区基础,主销利润产品 后期主销小高层及高层做足容积率，提升项目整体利润,商 业,价值提升产品 打造新城中心级商业 配套，改善区域形象，提升版块价值,酒 店,小高层,产品开发策略,策略一： 开发花园洋房； 塑造纯洋房社区印象； 奠定项目品牌形象； 回收土地成本，略有赢利！,策略二： 开发小高层及高层； 高性价比，让渡价值最大化； 快速去化，形成抢购风潮； 做足容积率，赚取利润！,策略三： 统一规划业态，考虑主力店与散户比例，租售并举，确保新城商业配套升级； 住宅销售约80%时推出； 提升版块价
13、值，赚取更高利润！,整体规划理念,本案扼守新城中心，又是高品质住宅项目，要体现“天地共融、尊荣与生”的总体规划理念，在平整开阔的区域大环境中营造出大气、尊贵、舒适的社区环境； 规划上要充分使用山景及水景作为社区景观，将自然与人造环境融为一体，使户户有景，家家望绿，进一步提升生态型、园林化的健康居住区品质，甚至成为城市建设的新亮点。,项目规划原则,空间规划：外部空间强调三个序列，第一为公共中心绿地空间，设绿地、园林、水景和小品；第二为半公共组团庭园空间，强调围合式院落感；第三序列为私家露台及阳台空间，注重私享情趣。 道路规划：道路系统流畅合理，是衡量高品质小区的标准之一；本案要求道路分级，主干道
14、，组团路，入户道路，机动车通过环形交通流线到达每幢入口，实现人车分流 。,项目规划原则,景观规划：强调山景、水景；突出布局整体、景观完整、视觉动态，使小区获得较大绿地率，且中心绿地具备一定规模；利用组团空间，形成 “一主二次”的组景序列，提升均好性； 绿化规划：灌木、乔木、草坡与儿童乐园、广场、小品的组合，使绿化生态环境同时具备观赏性与实用性；地面停车位采用植草砖，可设置屋顶绿化以增加绿化面积。,商业规划思考,本项目所在的区域位置商业密集，因此其商业配套在功能上将作为小型社区型商业； 在商业业态规划及产品形态的打造上，应有不同的体现。,邻里型商业 + 社区配套商业,层层退台，户户奢享有天有地的
15、自然空间 院、错、退、露、空的情趣空间 利用人工高差，打造丰富错跃的立体空间,花园洋房,退台式情景洋房,建筑单体建议,自然空间：有天有地；层层退台，户户有景,建筑单体建议,小高层,奢享纯板式结构，一梯两户或一梯四户 大面宽，短进深设计，提升居住舒适度 将景观体系引入小高层，一户一花厅,板式宽景花厅洋楼,大面宽，短进深，奢享舒适,空 中 院 馆 实 景,入户花园实景,建筑单体建议,高层,奢享点板结构，一梯四户或二梯六户 保证居住的景观均好性、舒适度,点板宽景高层,重庆复地上城,建筑风格建议,对大多数购房者而言，建筑风格是视觉的第一冲击力，代表了整个项目的气质和品质。 潼南市场的在售产品基本无建筑
16、风格可言，立面以简单的直线条为主，但大多采用造价低廉的涂料或面砖。,典型风格示意,西班牙风格（龙湖好望山）,STUCOO涂料墙面、两坡屋顶、彩色筒瓦、文化石、弧形墙、铁艺栏杆、陶艺挂件、外廊都传递出强烈的西班牙建筑风格特点。,典型风格示意,英式风格（东原中央美地）,典型风格示意,现代风格（龙湖大城小院）,全部采用直线条设计，质感好的简洁白墙，点缀以木栅栏、全景玻璃阳台等提升元素，将简洁、大气的现代风格全面演绎。,典型风格示意,中式风格（金科东方王榭）,将青色顶瓦、褐色墙面、镂窗、对称门轴等中国元素，巧妙地融合在直线条白墙、玻璃等现代材质中。,客户心理特征提炼,异域风情毫无疑问是中高端楼盘最重要的识别符号； 但相比沿海城市，重庆消费者的市场接受度较为初级，他们对异域风情的理解是浓郁的、夸张的，希望有更原汁原味、更强烈的表现。,原汁原味,异域风情,浓郁,夸张,本案建筑风格建议,经典
