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1、房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,给区域一个灵魂 沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,湖南中原事业二部 2010年6月,汇报说明 经过与开发商的多次沟通，以及对项目地块及周边区域市场进行详细的调研分析工作，本报告主要针对于沙坪企业集团位于世界之窗地块的整体定位作方向性研究及建议,“小” 而“强大”,初之印象：,“小”,项目位置及经济指标,项目位置：三一大道南侧，长沙世界之窗对面，金色比华利三期地块 项目总占地：9000 项目总建筑面积：45000 容积率：5,项目位处世界之窗对面，占地9000，容积率5，地块条件适于打造精品楼盘,地块发挥空间小,“小”,地块
2、规划受限大,金色比华利三期地块，如何规避前期楼盘风格影响,地块南面紧邻比华利，虽已售罄，但在楼盘风格及推广上会形成一定影响,“小”,地块规划受限大,快速干道影响大,三一大道为快速干道，噪音及灰尘污染问题较为突出，通达性受限,“小”,地块规划受限大,地质情况将造成开发成本增加,经勘探，地块所在地的地质情况不容乐观，开发成本势必将提高,“小”,地块规划受限大,地块高于地平线，主干道通达性较差,地块与三一大道、世界之窗的高差将形成台地，在提高了项目的景观资源同时也带来了通达性差和停车难等问题,问题多，难以抉择,是因循守旧，还是标新立异？,是按部就班，还是特立独行？,面临难题的抉择，如果想要获得大发展
3、，就必须有新的思维,我们在思考,“强大”,区域之强大,湖南广电娱乐之都 NO.1,“快乐大本营”“天天向上”“快乐男声”“花儿朵朵”太多的娱乐符号,“强大”,区域之强大,世界之窗、海底世界人文旅游胜地,长沙除了岳麓山和橘子洲头，只有这里,世界之窗,海底世界,“强大”,区域之强大,国际会展中心让长沙走向国际,国际级的车展、大型娱乐文化活动，让这个城市弥漫着国际的味道,国际会展中心,国际级车展,大型音乐会,“强大”,区域之强大,机场第一门户城市的形象展示,黄花国际机场进入市区的第一门户，长沙的窗口，世界的窗口,这是一场博弈,“小” “大”,“难题” “创新”,价值最大化,VS,如何实现价值最大化？
4、,看市场,新政影响分析,Part 1,国务院为了抑制不合理的住房需求，于4月15日至4月17日，三日内出台了新的房贷政策，俗称“新国四条”,对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的.倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 针对异地购买：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,市场成交：北京、上海等一线城市成交急剧缩水，降幅在五
5、成以上,北京：4月1日至5月14日，商品房成交量呈阶梯状下跌趋势：4月1日至4月17日，日均成交401套；5月1日至5月14日，日均成交168套，比新政前下跌56.1%； 上海：新政前日均成交496套，新政后4月18日至5月1日，日均成交365套，降幅达26.4%；5月1日至5月14日，日均成交181套，较新政前下降63.5%；,消费者反应：新政引发消费者观望氛围，多数预期房价下跌，下半年迎来房价最低点,中国指数研究院调研显示，在北京、上海等8个重点城市，认为新政对其购房计划有加大影响的购房者占50%以上，其中北京、天津、上海、广州占60%以上；此外，因新政延期购房或暂时观望的购房者均占60以
6、上，广州、苏州、南京、天津等地均超过80%； 各城市均有超过半数的购房者认为下半年房价将迎来最低点；,数据来源：CREIS中房指数、FDC.SOUFUN.COM,地产商：商业地产因价格稳定、银行贷款相对宽松，成为投资开发趋势,商业地产未在调控之列，银行贷款相对宽松； 商业地产以其稳定的价格，投资回报率，成为房企投资开发的方向； 人民币升值力大，投资渠道有限，大量资金流入商业地产投资，商铺、酒店公寓、写字楼等物业；,全国房企老大应对策略,新政影响小结,市 场：新政调控作用显现，一线城市楼市成交量锐减； 客 户：观望氛围积聚，购房者普遍预期房价下行，下半年将出现价格最低点 地产商：调整战略方向，减
7、少住宅开发量，转战商业投资型地产,市场再现观望，行业结构将面临调整,长沙楼市分析,Part 2,08年1月-10年5月长沙商品房、住宅存量情况,08年1月至10年5月，长沙全市商品房累计供应量2794.15万方，销售面积2586.69万方。其中住宅累计供应达2475.78万方，销售面积2370.24万方。08年至今，商品房和住宅剩余207.46万平米、105.54万平米。,整体市场：08年至今，累计供应规模巨大，市场存量高达200万方，2010年销售形势严峻,存量：截止5月底，开福区约剩余17535套住宅，销售形势严峻,2010年1-5月长沙内五区累计住房供应套数均面积为114.53平米，同比
8、增大11.99%。当前供销基本接近的是中户型（90-120平米）、中小户型（60-90平米）；90平米以下户型供应占比为36.67%，比去年同期减少16.71个百分点，中户型预期上市比例增大。,新政出台后，中小户型依旧供不应求，前5月供应缺口高达2495套,2010年1-5月长沙商品房产品结构供销表,2010年4月长沙市各产品供求情况,2010年5月长沙市各产品供求情况,415新政之后，60平米以上面积段产品需求明显减少；60平米以下户型需求平稳,60平米以下产品销售比重上升，5月供应缺口增加736套； 60平米以上各类户型5月消化量平均减少400套；,整体市场小结,2010年长沙整体市场供应
9、规模庞大，楼盘间竞争激烈 60平米以下小户型供不应求，前五月供应缺口接近2500套 60平米以上产品月度消化量下降明显，60以下产品需求稳定,中小户型产品政策抗性强，市场接受度高,区域住宅市场分析,Part 3,金鹰月湖板块在售/即将在售项目区位分布图,藏珑：低密度、高端综合物业，区域标杆；主力户型为宽景大面积四房/花园洋房，三房及、复式及别墅类产品有机结合，高层产品为120平米以上,开发商：长沙双瑞房地产开发有限公司 总用地面积：30万平方米 总建筑面积：46万平方米 住宅总户数：3000多户 容积率：1.5 绿化绿：48.77% 均价：4800元/（靠路） 产品类型：花园洋房、双拼别墅、独
10、栋别墅、高层住宅、酒店式公寓,户型配比,紫晶城三期：星沙汽配城中等规模普通住宅项目，产品为紧凑型两房、三房,项目分期及开发：项目分三期开发，一二期已经交房入住，目前在卖三期A、B栋： 所剩房源户型配比,A栋,B栋,目前价格：均价4300元/平米 目前优惠：两房首付两成，三房首付三成，开发商垫首付 后续推量无,财富名园：中端大型社区，产品以宽适型三房、四房为主，主力户型面积90-150平米,财富名园一期产品户型配套比,项目共分四期开发； 项目目前已开发一期1、2、4、5、6、7#栋；产品以满足首次置业及改善型需求的大两房、三房为主；部分大四房；,长大卧琥：中小规模公园物业，分两期开发，一期产品以
11、中小户型为主；除大四房外基本售罄,长大卧琥一期产品户型配比,经济技术指标,威尔士春天：纯粹居住型大型社区，产品定位为满足刚性需求的二房、三房，面积集中在83-136平米,一期产品户型配比,恒大雅苑：总建面150万平，千亩品质大盘；产品线丰富，以70-170平米中大户型为主，月湖板块新的领导者,核心卖点 恒大雅苑城央150万大盘 稀缺的月湖景观资源 世界级皇家园林私享7万平米中心园林国际 航母配套1.5万国际运动中心 满屋名牌9A精装质量铸就精品 百年戴德梁行尊享贵宾荣耀,产品：79171二房至四房,区域市场小结,金鹰月湖板块楼盘以居住型物业为主，户型面积以中大面积为主 片区高低端楼盘搭配，产品
12、形态丰富，竞争激烈； 片区产品结构单一，中小户型产品稀缺,金鹰月湖板块中小户型公寓市场存在空白点,如何实现价值最大化？,看客户,在这个区域购房,谁？,区域楼盘客户调研,区域购房客户的整体特征,区域成交客户有较强的地缘性，基本为长沙本地人，开福区最多,区域成交客户籍贯以湖南省内人士为主，占总量的92%，而其中长沙本地人占57%。表明本土长沙人士对本区域认知度较高； 近50%的客户居住在开福区或芙蓉区，反映客户地缘性较强，对原居住区域的认可程度相对较高。 区域成交客户工作区域集中在开福区和芙蓉区，但客户来源已不局限于长沙市北城范围。省内城市的客户占总数的19%，而其他省份的客户相对较少。客户居住区
13、域基本与工作区域一致，反映客户地缘性较强。, 成交客户年龄主要集中在40岁左右，基本为私营企业的企业主或高层管理者，贸易、金融、娱乐等行业居多，他们的教育程度都较高，100%都是大专以上学历，是一群具有较高文化素质的财富群体；,成交客户从事行业广泛，并有较高学历,从成交客户的置业目的看，在长沙工作的客户以纯自住为购房目的，而少部分在外地工作的客户，除自住外，同时将区域作为投资物业看待； 大部分业主为首次置业占成交客户的53%，同时存在多次置业客户，其主要看中区域升值潜力及居住环境,多数客户为首次置业，置业目的多为自住,从客户满意度调查结果来看，客户对本区域楼盘主要不满意为区域生活配套与区域内教
14、育配套两项各占31%，其次为区域内安全；该区域位于城市两板块交界处，除金鹰中心与各大型娱乐场所外缺乏生活硬件配套，超市、医院、教育等产业在次区域内较为匮乏；,客户不满意主要体现在区域内缺乏生活配套及教育配套,购买该区域客户多为首次置业,购买该区域多为有一定文化、学历较高的客户,客户存在较强的地缘性,1,2,3,客户多看重居住环境及升值潜力,4,客户对周边商业及教育配套缺乏不满意,5,客户对配套不满、外延空间大，渴望有质量的生活,小结,在这个区域购房,谁？,如果爱客户调研,准客户的特征属性,调研楼盘选取原则： 1、市场成功案例； 2、同区域； 3、地块规模相似；,工作区域基本与生活区域一致，反映
15、区域内存在大量中小户型需求,区域成交客户以开福区、外地、星沙为主，占总量的66%，反映区域存在大量的中小户型需求。 区域成交客户工作区域集中在开福区。省内城市的客户占总数的19%，而其他省份的客户相对较少。客户居住区域基本与工作区域一致，反映区域内存在大量中小户型需求。, 成交客户年龄主要集中在30岁左右，主要为娱乐行业以及公务员，他们的教育程度都较高，91%都是大专以上学历，是一群具有较高文化素质的财富群体；,广电、高管局存在大量该类型物业的拥护者,从成交客户的置业目的看，周边工作客户以纯自住为购房目的，而大量在外地工作的客户，除自住外，同时将区域作为投资物业看待； 大部分业主为首次置业占成
16、交客户的48%，同时存在多次置业客户，其主要看中区域升值潜力及居住环境,多数客户为首次置业，投资客户占比近三成,从客户满意度调查结果来看，客户对本区域楼盘主要不满意为配套占48%，其次为区域内安全；该区域位于城市两板块交界处，金鹰中心和高管局以及周边单位存在大量高学历、高要求人群,客户不满意主要体现在对生活休闲、配套上,购买该区域客户多为首次置业，但投资客户占比不小,广电、高管局存在大量该类型物业的拥护者,工作区域与生活区域吻合，说明片区存在中小户型需求,1,2,3,客户多看重居住环境及升值潜力,4,客户对项目品质感不满意,5,客户对品质要求高、存在大量中小户型需求,小结,如何实现价值最大化？,看项目,项目周边分析 项目扼守主城区与星沙新区要道,星沙发展 星沙集聚了18家“世界500强”企业，形成了机械制造、汽车及零部件和电子信息三大
