《中信2010年常州高成·太湖项目规划与产品概念性方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中信2010年常州高成·太湖项目规划与产品概念性方案（123页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879,太湖湾区位优越 太湖湾规划合理、发展迅速 太湖湾原生态、健康休闲 太湖湾观太湖、赏太湖 太湖湾坐拥树海、天然氧吧 太湖湾独有的7公里湖岸线 太湖湾山地资源丰富、坡景独特 太湖湾负离子含量20倍于市区,无锡燕尾山庄,山景、湖景别墅兼有之，整体档次感强，定位为无锡首席豪宅别墅，包装出色，去化较好。,项目实景照,建筑风格：现代简约 立面建材：白色涂料、铝板、玻璃,无锡檀溪湾,地块朝向偏离太湖，观湖角度不佳，立面色彩沉闷，客户接受度不高，加之房产开发国企背景，经验不足，前期推广停滞，后期营销重新包装，略有起色，但后续推
2、案量大，销售周期延长,项目实景照,建筑风格：北美 立面建材：褐色石材、米色面砖 屋顶建材：砖瓦,无锡印象剑桥,定位为一居产品，前期定位准确，抓住大批自住客户，加之起步价格不高，去化迅速，后期产品凭借前期销售口碑效应，延续前期推广思路，效果不错,项目实景照,建筑风格：英伦 立面建材：褐色石材、白色面砖、涂料 屋顶建材：红色砖瓦,无锡圣芭芭拉,马山首个综合体项目，集独栋、联排、花园洋房、公寓、酒店于一体，地中海风格，立面造型独特，色彩感强烈，市场反响较好，且地处马山镇中心，生活配套完善，去化较好,项目实景照,建筑风格：地中海 立面建材：褐色石材、米色涂料,万泽太湖城一期,地块原为鱼塘改建，凭借高尔
3、夫球场、马场等配套，首期销售尚可，但后续体量庞大，且无湖景、山景衬托，销售周期将延长,项目效果图、实景照,建筑风格：现代简约 立面建材：白色涂料、铝板,竺山湖逸墅卧龙湾,别墅受前排建筑遮挡影响，观湖效果较差，且面积总价较大，加之内部绿化前后差异较大，影响去化,项目实景照,建筑风格：简约欧式 立面建材：米色涂料、石材、褐色面砖 屋顶建材：灰色砖瓦,太湖湾度假村,太湖湾度假村1期包括观景公寓、酒店公寓及部分联排叠加产品，总价低、去化速度快。现在到售楼处打听公寓的客户仍然不少，说明度假型公寓仍然是有市场的,太湖湾度假村2期太湖湾目前影响力较大楼盘，山景、湖景效果俱佳，较太湖沿线同类型楼盘去化速度快,
4、项目实景照,建筑风格：现代简约 立面建材：白色涂料、木材 屋顶建材：金属板材,九洲太湖山庄,盘山公路旁，坡地别墅，走高端路线，观湖景观较好，坐拥原生态森林，预计今明年要启动,竞争个案销售分析 常州、无锡太湖湾沿线的别墅布局均始于2005年，但近年无锡别墅产品供应与去化都要好于常州，价格也高于常州，目前太湖周边竞争体量155.3万，在售73.7万，未推73.9万,后续竞争体量庞大，市场竞争日趋白热化,面积分析 太湖周边联排面积范围在190-550 之间，以230-240 为主，独栋面积在276-1000之间，以380-420 为主,联排主力面积控制在240 左右，独栋主力面积控制在400 左右,
5、主力总价市场分析 太湖沿线联排主力总价范围在250-525万元不等，独栋在570-1600万元不等,联排主力总价在250万元左右，独栋主力总价在600万元左右,客群分析 武进太湖湾区域楼盘以常州客户为主，像太湖湾度假村无锡客户也占一半比例；而无锡马山附近楼盘基本以无锡本地客户为主。,无锡楼盘以本地客户为主体，常州太湖湾楼盘本地及无锡客户各占一半,1、畅销楼盘特征：一居产品，山景、湖景出色，前期定位准确,市场小结,4、太湖湾度假村、卧龙湾无锡客户占40%以上,总体而言，太湖沿线的度假型别墅楼盘， 销售速度缓慢，销售周期长，是其共同点,2、观景效果的好坏直接决定价格的高低、去化的快慢,5、公寓型产
6、品销售周期在12个月之内，联排产品在一年半左右，独栋别墅在两年半到三年左右,3、联排畅销面积控制在240 左右，总价300万元左右；独栋畅销面积控制在400 左右，总价600万元左右,等高线分析直面太湖景观区,结合地势的三大区块划分,两条纵轴贯穿南北,台地实景示意,坡地实景示意,项目地块小结,1、台阶地块 地势越高，观太湖景观越好 2、山坡地 前景，直面太湖景观 后景，拥抱原生态山林 3、整个地块偏西南约15度，建筑基本东向15度看湖效果较好。,地块规划要注意的问题点,第二、太湖地标永恒之塔 北侧108米的山上有一个88米的永恒之塔。,第三、力争突破15米限高,建议突破的区域为西侧区块。 一方
7、面，通过提高西区体量，促使东区更舒适，整体小区更能疏密有间、错落有致； 另一方面，西侧地块建筑的拔高，更突显本地块的门户特征及地位，且基本不影响其它区块看湖。,第四、项目由于南北进深较大，项目腹地内凹相 对地势平坦之处，无湖景山景差，产品去化难度 较大，需要重点考虑产品设计和规划问题。,根据地势细分为七大区块,A地块占地3.2万平米，占总量8%,适合产品建议高密度产品区域 通过高密度公寓房的打造，达到提升容积率的目的； 根据当前规范，建议用足15米限高，如限高有所突破的话，将会对整个项目产生至关重要的影响（先例：太湖湾度假村限高30米，太湖庄园限高近百米）。,A地块,地形地貌分析 结合地形该区
8、块可划分为两个小区域，即上表中的B1、B2；B1为缓坡区（标高4-12米，纵深约230米）、B2坡度较大（标高12-27米，纵深约120米） ，整体地势较为起伏。 适合产品建议相对高密度产品区域 B1区块，建议用足或突破15米限高做公寓房，提升项目容积率； B2区块以不影响C地块视野为考量标准，作为容积率调节区域， 可考虑花园洋房，且部分花园洋房可观湖景。,B地块占地6.7万平米，占总量17%,B地块,C地块占地1.5万平米，占总量4%,地形地貌分析 为本项目的制高点，整体标高约在36-38米，视野开阔，背山面湖；区块占地约1.5万平米，东西长度约220米，南北长度约60-70米。 适合产品建
9、议高端湖景公寓 与A、B区块形成联动，利用现有交通形成A-B-C为一体的 高端背山观湖公寓区域。,C地块,D地块,地形地貌分析 坐落于项目最南端，地势平坦，但由于前方无遮挡，视野较为开阔，区块整体标高4-6米。 适合产品建议商业、会所、酒店公寓、MOTEL 前排利用现有水系的自然分割，形成商业区； 打造部分拎包即住的精装小户型公寓； 2层到2层半的高档MOTEL形式的汽车公寓。,D地块占地5.8万平米，占总量15%,E地块占地5.4万平米，占总量14%,地形地貌分析 项目腹地区域，虽整体标高达到6-9米，但受前后区块遮挡，既无山景亦无水景；地块自身价值不高，产品去化难度较大。 适合产品建议小面
10、积联排别墅 考虑到后排F、G区块价值的发挥，本地块层高应控制在三层 及以下； 产品形式可考虑120-160平米的小联排（可借鉴东渡海派青城）。,E地块,F地块占地9.4万平米，占总量25%,地形地貌分析 是本项目现状中唯一的含内湖景观的区域；地块整体高度明显高于南侧E地块，只要规划得当，较高楼层同样可观湖。 适合产品建议低密度内湖景观别墅区，近看内湖远看太湖,F地块,G地块占地5.7万平米，占总量15%,G地块,地形地貌分析 本区块地势逐步走高，坡度较大，除G1区块外，基本都拥有观湖的视角；区块背面为浓密的原生态树海山林，观湖看山，不可多得。 适合产品建议低密度背山面湖山坡地别墅区,前期已有方
11、案简析,就前期的两方案而言，设计思路则更偏向于“平地设计”，并没有很好的将“坡地”思路融合其中。,项目突破销售风险的考量,通过对市场的分析，以及我司在此区域的操盘经验，特别是在结合地块分析研究后，我们认为本项目的前期运作需要重点考虑以下几方面问题。,第一、40余万平米的体量卖给谁？ 第二，“山坡地”特征利用最大化？ 第三，规划指标中的15米限高可否力争突破？ 即：项目总体上能否真正达到区域客群所关注的“自然、健康、休闲、养生、赏太湖”的核心需求？,1、思考点,2、关于项目档次定位,结合区域已开发及待开发的地块情况、本项目自身观景情况、特别是40余万平米的体量。 我们建议：本案在区域内的总体定位
12、是 区域内 中高档 度假兼居住项目,3、关于40余万平米的去化销售,何种档次的定位直接决定了客源多寡，作为40余万平米的大体量度假区项目，我们认为： 1、最大限度的扩大客源层面，产品用途多样性，抓好度假型、居住型以及投资型三个客源去化途径； 2、规划建筑设计，结合不同地形地貌、不同客群的产品需求特征的前提下，方能少走弯路，进而达到适度缩短本案运作周期，降低项目运营风险的目的。,4、处理好坡地因素是项目关键,首先，就成本角度而言 与普通平地项目相比，本案作为山坡地项目，规划设计必须结合地形地貌，这直接影响到后续土石方开挖量、建筑施工难度，是影响项目成本控制的重要因素之一。 其次，就销售去化而言
13、与市内项目相比，本案的核心价值在于对山水资源、自然环境的利用，这也是左右客户购买的重要因素，规划设计中将山坡地因素考量的越充分，成功的概率也就越大。 再次，就后期的建筑设计而言 建筑设计必须要结合坡地结构进行衡量，如此方能事半功倍，更进一步的发挥本项目的价值，促使利润最大化。,概念性规划方案示意,PLAN_A ：力争突破限高15米 PLAN_B：限高15米,PLAN_A ：力争突破限高15米,PLAN_A：各区块容积率建议,PLAN_A：产品类型建议比例,规避本案销售风险的因素回顾,第一、40余万平米的体量我们卖给谁？ 上文已从扩大客源层面来研究该问题 第二，“山坡地”特征如何最大化利用？ 通
14、过结合等高线分解成七大块来考虑 第三，规划指标中的15米限高可否突破？ PLAN_A能锦上添花 如此，结合我司对本区块的深度认识，并在后续产品设计上作进一步细化提升，我们认为项目总体上能达到区域客群所关注的“自然、健康、休闲、养生、赏太湖”的核心需求。,PLAN_B ：维持限高15米,PLAN_B：各区块容积率建议,建 筑 风 格 主 题 思 想 建 议,主题思想一：异域风情 主题思想二：自然休闲 主题思想三：尊贵奢华,异域风情 西方古典,中式风格,日式风格等,新古典主义风格,新中式风格,法国风格,英国风格,意大利风格,西班牙风格,北美风格,莱特风格,现代风格,古典,西方古典,东方古典,现代,
15、西方现代,东方现代,国际主义及其它,建议走地中海风格路线,1、整体建筑风格建议走地中海风格路线； 2、同时利用西班牙、意大利、法式、希腊等建筑的特色元素，打造带有组团特色但整体风格较为协调的建筑群。,着力打造湖天一色、艳阳高照的纯美自然与浪漫情怀。,法国风格,英国风格,意大利风格,西班牙风格,北美风格,西方古典,案例一：深圳观澜湖大宅偏意式,基本特征： 1、四方形塔楼，低坡度四坡屋顶，多半是两到三层； 2、细长的窗户配以拱形装饰上楣（倒U字型）； 3、宽长的屋檐下均等排列装饰托座； 4、建筑上的许多雕花尽显奢华。,案例二：马山圣芭芭拉偏西式,基本特征： 1、湾式布局，突出水的灵魂作用； 2、层
16、级分明、高低错落； 3、明亮的屋顶、STUCCO抹墙、 文化石、原木、铁艺的融合,案例三：深圳熙园偏法式,其 他 参 考 案 例,本 项 目 建 筑 特 征 建 议,建筑的色彩纯美，充满阳关气息，与蓝天白云、湖景、山景形成浪漫、梦幻的组合； 整体布局层级分明，依坡势而建，形成浅墙、红瓦的自然起伏，富有层次感和空间感，便于观湖看山； 文化石、原木、抹墙、铁艺、陶艺的使用，结合露天庭院的设计，让自然休闲味道十足； 而雕花、砂岩、拱门、半拱门、马蹄门窗 、屋檐托座的运用，则营造出柔和、内敛、但不失奢华尊贵的纯净质感。,近阶段建议考察项目,周边无锡龙湖滟澜山、上海龙湖系列项目 远距离深圳观澜湖、水榭山；重庆等坡地项目。,一、周边个案商业分析,1、无锡圣芭芭拉-商业业态指标参
