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1、【5A文】经典房地产市场分析报告【5A文】经典房地产市场分析报告20GG年度本省房地产形势的基本评价是稳定、有序、健康、发展。但也潜在一些值得注意的风险因素。表现在积极一面的现象很多。如房价稳中有降、投资与营销稳步增长、市场竞争有序、二手市场活跃、市场竟争特征明显等等。这一类的评述在近期的市场分析文章与各级领导的报告中多有论述，在此不再一一列举。20GG年度的房地产市场形势按目前的市场行情和整个国民经济发展趋势来判断，也应当继续保持稳步增长的态势。按照经济现象中的惯性原理，外界环境只要不发生大的变异，20GG年度的房地产，仍然会保持稳定和健康发展的势头。党的十G大所确立的全面实现小康的宏伟目标
2、，预示着国家经济发展仍将呈现快速增长的局势；20GG年又是各级政府的换届年，新一届领导大多雄心勃勃，要为加强基本建设投资力度、发展地方经济、改善人民生活做一番事业。可以预计，20GG年度中央积极的财政政策、中央和地方大规模的城市建设和基础设施建设方针都不会发生变化。20GG年，我们又面临中央城镇化重要战略决策附诸实施的机遇（GD要建设268个中心镇），这些都是利好因素。经过10多年的磨炼和积累，GD的开发商们大多创下了自己的品牌，积累了丰富的经验，拥有了雄厚的财力，一个个磨刀擦剑，蓄势待发，要“上山下乡”，大干一场。没有理由对未来持悲观态度。所以我说，20GG年度本省的房地产市场基本上仍能保持
3、目前的发展态势，稳步推进。但是，应当看到，即使在稳定发展的过程中，也存在一些值得注意的问题和潜在的风险。我总认为，业内人士对这些问题谈得不够，分析的不透，尤其是主管当局和开发公司的决策者们，相当一部分人还未给予足够的重视。所以我今天的发言，将重点谈存在的问题与潜在的风险。不是拨凉水，而是在过度的兴奋之时加一点镇静剂，以期引起争鸣和重视，防患于未然。我将从目前房地产市场上几种值得注意的问题、问题的成因与潜在的风险、对20GG年度本省房地产形势的基本估计等三个方面来谈谈我的分析与判断。一、目前房地产市场上几个值得注意的间题1、房地产开发投资规模偏大年份国内生产全社会固定资产投资（2）房地产开发投资
4、（3）比重总值（1）（2/1）（3/2）20GG1841.61758.83269.3641.20%35.49%20GG2056.74878.26295.942.20%33.69%20GG2437.78923.67355.5837.89%38.49%20GG2685.75972.5381.0236.21%39.80%20GG3001.691001.49424.1933.33%42.40%由上述GZ市的几组统计数据可看到，近几年固定资产投资规模占国内总产值35%以上，房地产的投资规模占固定资产规模33.69%至42.40%。显然，这个规模是太大了。2、土地批租规模失控（既有总量失控也有单幅土地批租
5、规模失控）。开发商竟相储备土地（圈地）、住宅小区规模越来越大（1）20GG年GG至GG月份，全国购置土地面积20245万m2，同比增长45.3%。（2）本省的一间开发公司在北方一个城市一次就圈地18000亩（12平方公里）。其他的大开发商也纷纷在GZ郊区和北方城市圈地。占地、购地，屯积土地资源成风，越括越猛。（3）单幅土地规模最大的碧桂园凤凰城占地667万平方米。（4）有一家开发商，仅在GZ及周边地区征地就超过2600多万m2。（5）在GZ超过100万m2占地面积的住宅小区就有14个。增城和南海还各有2个最大楼盘。3、开发公司资产负债率大幅提高，拖欠工程款和地价款现象严重，房地产开发经营利润锐
6、减（1）据统计，全国2万多家房地产开发公司，平均资产负债率高达70%以上，GZ市的房地产开发公司则高达78%。就是号称GZ30强的大开发公司，平均资产负债率也高达70%以上。（2）20GG年全国开发公司拖欠工程款1358亿元，比20GG年增长22.7%，占完成投资额的21.4%。20GG年GG至GG月，比20GG年增长了36.2%，占完成投资额的15.8%。（3）20GG年GZ市1300多家房地产开发公司中，只有100多家盈利，回报率仅3.2%。（4）据说仅GZ的地价欠款就高达100亿元以上。4、房地产开发过程中的政企职能错位现象日益严重（1）开发商不仅要建设中小学、幼儿园、医院，还要经营和管
7、理中小学、幼儿园、医院，公共治安、交通、教育、医疗卫生。许多明显属于社会公共事业的项目建设和经营管理责任，都落在开发商身上。有些开发公司的老总或物业管理公司的经理，简值就是一个村长、镇长、市长。（2）大型楼盘社区管理职能与物业管理职能混淆。超大型楼盘宛如一座城镇，在这里，物业管理公司、业主委员会与地方政府派出机构在管理职能上的分工界定不清。规模过大的业主委员会，其权力与职能限定存在一定的社会风险（尤其在发生利益冲突时）。（3）至今为止，仍然要求开发商无偿提供实物公建配套设施。而这种负担最终将进入成本，提高了房价，转嫁到购房者身上，增加了消费者负担。就是说，住在小区中的业主，不仅要购商品房，还要
8、为这个小区内的医院、学校等公建服务设施项目的建设附钱。（4）由于新设的公建配套设施都是由各住宅小区的开发商独立规划和建设的，布局不合理、规模不够大、使用效率不高，而且没有统一的规划和建设，对今后的城市规划管理带来新的隐患。（5）农村集体所有土地，大部分是经由村（镇）委会与开发商协议出让方式进入开发市场的。这种运作程序，不仅扰乱了地产市场，而且不利于土地资源的有效控制。二、问题的成因及潜在风险1、关于房地产开发投资规模偏大的问题20GG至20GG年度，GZ的房地产投资分别增长13.8%、19.5%、25.3% 高于同期国民经济增长速度。20GG至20GG年度，房地产投资占固定资产比重高达35%以
9、上，固定资产投资占国内生产总值比重高达近40%。商品房生产规模已远远超过市场吸纳能力。20GG年底，GZ市空置量661万m2，20GG年GD省空置量高达2097万m2（20GG年），占全国空置面积的20% 。（1）房地产开发投资规模过大的直接后果是造成市场供求失衡，商品房积压严重。以GZ为例，近年来，商品房的空置量每年以100万m2的速度递增。就是说，每年有10%左右的进入市场的商品房积压下来。按每平方米2500元的平均单价计，资金的积压量高达150多亿。（2）规模过大的第二个后果是全社会用于积累的资金比率失衡，不可再生资源消耗过快（土地）。不符合可持续发展的原则。可持续发展的基本要求是资源（
10、尤其是不可再生资源）的保护和有效利用，社会经济发展后劲得以重视。而社会发展的后劲要靠生产能力的不断增加与更新，这些不是靠商品房建设来实现的。（3）规模过大的第三个后果是造成某些地区社会经济发展过份依赖房地产业。建设部副部长刘志峰在最近的一个讲话中提到：“有相当一部分城市的房地产开发投资占固定资产投资的比重超过30%，个别城市甚至高达60%，造成这些城市经济对房地产开发投资的过份依赖，一旦开发投资增幅下降，将对城市经济发展造成较大影响”。将一个地区的经济发展主要依托于房地产经济，是不稳定的，也是危险的。造成房地产投资规模过大的原因一是我们的土地批租规模失控；二是人们对市场需求的错误认识；三是受制
11、于开发商的运作手法，他们要靠不停地取得新的土地资源以获取资金，处于欲摆不能、欲止不休的境地。如果我们不具备强有力的调控手段，就很容易失去控制。要控制房地产开发规模，唯一重要且有效的手段，就是控制土地批租规模，在源头上实施有效控制。尤其要控制住农村集体所有权的土地资源直接进入地产市场的渠道。2、关于土地批租规模失控问题土地批租规模太大，不仅扰乱了房地产市场，破坏了商品房的供求关系，引发无序的竞争，从而影响整个社会经济的平稳发展。而且，由于失去了土地资源供应量这一有力的调控手段控制权，也就失去了对市场的调控能力。单幅土地批租规模过大不仅造成土地收益的流失（土地价格随其周边开发深度的变化而变化），还
12、带来规划滞后，公建配套设施建设滞后，管理不到位等种种弊端。造成土地批租规模失控的原因一是认识上的误区，二是目前的土地供应机制问题。（1）我们过份强调了土地的“生财”、“聚财”作用，以至于一些地方政府，需要钱就想卖地。归根结蒂，圈地是由卖地引发的。（2）虽然中央政府三令五申不准再协议出让土地，不准违规出让土地。但至今为止，在土地使用权的交易市场，仍然存在大量违规，违法行为。GD省20GG年至20GG年度经营性用地检查报告指出，全省共拍卖、出让土地885宗，1017公顷。其中协议出让的比率分别为70%和84%。即使在城市规划区内的土地，通过拍卖出让的宗数也仅占34%，面积占21.5%。其余全是协议
13、出让的。（3）现行法规规定，必须由城市人民政府集中统一供应和管理土地资源的供应。但在实际操作时，相当一部分农村的土地，是交由开发商和当地集体（村、镇）私下协议出让的。那些成千上万亩的项目用地，大部分是这样来的。所以，要严控土地批租规模，还得以源头上抓起。推行计划用地，严格按程序办理，通过招标拍卖，建立公开、公正、透明的有形地产市场。3、关于开发公司负债及经营风险问题资产负债率是衡量企业偿债能力和抗风险能力的重要指标。一般限额为50%到60%。我国基础行业平均为50%左右，加工业平均65%。房地产开发业70%至78%的资产负债率，显然是太高了。房地产开发投资额巨大，投资期长，影响因素复杂，历来就
14、是一个高风险的行业。目前这种高负债率，大规模经营的环境，又客观上加重了风险程度。一旦某一项目市场定位错误，或经营上出现某些严重失误，造成资金链断裂，就有可能遭至灭顶之灾。而开发公司对银行资金的依赖较大，一旦出现大范围的楼市滑坡，便很有可能引发金融风险，这就是为什么去年底中国人民银行不无忧虑地要对各商业银行的房地产信贷进行全面检查的原因。据分析，房地产开发公司这么高的负债率主要源于如下一些原因：（1）财务杠杆效应的诱感。尽管房地产项目开发需巨额投资，但一个运作得好，且在金融系统信用较高的开发商，往往可以很快获得巨额贷款，弥补其资金不足，从而实现“少花钱、多办事”或“花同样多的钱、办更多事”的杠杆
15、效应。（2）风险转移的动机。开发商依靠巨额的银行借款，实现了项目经营风险的转移。（3）银行方面的热情。银行在寻求贷款目标时，首先考虑到的是资金的安全。理论上讲，土地是稀有、不可再生资源，具有升值潜力，而房地产又是不动产，处置和监控都相对容易些，他们自然比较欢迎以土地和房产作抵押物而乐于给房地开发项目贷款（尤其是大开发商的项目）。（4）融资环境的影响。房地产开发商高负债率另一重要原因是我国现行金融体制形成的融资环境的影响。由于金融体制改革的相对滞后，我国较完备的房地产金融体系尚未建立，房地产项目融资仅银行借贷一种形式，开发商不得不尽可能从银行借贷以解决巨额资金需求。过渡地负债把房地产开发公司与银
16、行捆在一起，不仅降低了开发商抗风险的能力，而且一旦市场营销出现风险、资金回笼遇阻，资金链断裂，更易诱使开发商放弃在建项目（烂尾），不仅影响业主利益，而且将波及金融业。带来更大危害。（5）银行在房地产开发项目中的资金关系由两大块构成。其一是开发企业以项目地块或其他资产作抵押向银行的借贷，其二是银行对购房者个人的住房消费贷款（按揭），其实这部分贷款也进了开发商的腰包，就是说，除了首期外，实际上项目销售收入的70%是银行支付给开发商的。开发商一般用销售收入作为项目再开发的资金来源。有人作过统计，这两项加起来，大约占了开发企业项目资金来源的70%左右，如果加上拖欠款及一些项目的“带资”工程，开发商真正投入的自有资金并不如想象
