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1、金源龙源湖项目市场调研 及产品调整建议,调查前言：,此次调研对09年焦作市各个售房部进行了实地走访，对各项目信息数据进行了采集，通过对楼盘工程现状、促销策略、销售去化率等方面了解，旨在分析当前房地产发展状况及居民住房消费能力与特征，同时为金源项目产品建议及后期推广、价格制定提供参考性依据。,报 告 提 纲,关键词：低迷08，复苏09,区域城市整体体系格局形成 “一中心两卫星”模式。“一中心”是指核心城区，“两卫星”是指博爱区和云台区。城市发展整体方向是，核心城区南移并且东扩西进，博爱区要向北向东推进，云台区要向西推进。 城市的发展方向是向南，东，西三个方向发展，新区是主力发展方向，也是众多开发
2、企业角逐的地方。,“我市的城镇化率到2010年将提高到50，将逐步形成“一个中心，四个卫星城，一个节点镇，50个小城镇”的市域城镇体系格局。2010年，焦作市区计划竣工住宅面积480万平方米，住宅面积将达到1687万平方米，市区人均住房面积将达到28平方米。”焦作强力实施“十五”计划，届时，城市综合实力将会很大的提高。 资料来源：焦作政府网站 如此说来，今后的7之中还将是本区域房产市场高速发展的又一支撑点，区域房地产发展将继续07年的火爆场面，随着近几年国家高度重视，特别是去年的宏观调控，加紧了对房地产发展的控制，房地产的发展将越来越理性化和专业化，很大程度上推动和加快。,受金融危机、楼市风暴
3、影响，区域内楼市销售从08年4月-09年2月，持续近1年的销售淡季。不管是老城区，亦或是新城区，尽管有些楼盘在户型、面积、地段、物业管理或者周边配套的问题上作足功夫，仍未能好转。09年3月，走访各大售房部，受刚性需求影响，销售回暖。且政府、媒体的各项政策扶持，楼市正在理性回暖。,进入09年3月以来，区域房产销售逐步回暖，得源于积累近1年的刚性需求及售房部有力促销。变相降价、多重促销手段将继续保持各个楼盘销量，确保销量回款的同时，区域房价将平稳过渡，小步回升。,主要表现在：一是经济适用房、棚户区改造、南水北调安置小区比重偏高。廉租房、城中村改造力度加强。由于住房供应和保障机制中关于经济适用房的政
4、策措施不具体，直接导致经济适用房等政策性住房购买混乱，阻碍经济体制的下地产开发进程。 二是户型结构不甚合理，大户型供应过多，导致住宅房屋总价较高，高出区域消费者购买能力。,关键词：低迷08，复苏09,07年，土地交易频繁，成交金额比05、06年总和还要高。08年交易现状连05年都赶不上，受市场影响太大。,自进入08年，土地交易量锐减，从成交单价上看08年比07年最高 点每亩底了80万，据悉，08年10宗土地挂牌其中5宗流拍，市场 遇冷。,据悉：09年焦作市土地交易中心信息显示网上挂牌公示拍卖6块宗地，位于高新区。 分别为JGT2009-1、2、3、4、7、8、12号，挂牌面积合计809.37亩
5、，除1号为商业住 宅用地外，均属工业用地。其中JGT2009-1、2号宗地的购买，对遭受世界金融危机和 国家房地产调控政策双重困扰的我市土地出让市场而言，其破冰意义重大。（最好后 边附个新出让JGT2009-1、2宗地的位置图）,通过对土地交易中心的了解，对房地产市场的调查，预计土地市场将会呈如下态势发展：,1、经过2008年楼市低迷的洗礼，虽然出现开年来的小阳春，众多开发企业仍小心、谨慎的应对2009年。大环境下，从万科、富力等8大地产巨鳄高价拿地，到各地区3、4、5月销售势头略有上扬，不同程度上表现出整体楼市复苏，添增了焦作楼市的信心。 2、中央到地方的正常配合，各大媒体的变相追捧，加大楼
6、市回暖的力度。 3、焦作土地交易仍处于低迷，挂牌用地量多，竞拍企业少，未来短期内，成交价将与08年齐平。 4、大部分房产企业均有余量土地开发，预计开发量将持续1年左右。各企业为了发展，09下半年-10上半年，焦作房地产发展遇到瓶颈，土地储备将迎来大的变革。,关键词：政策性用房,1、焦作市今年将加大廉租住房建设力度，完成中站、马村和解放东路3个廉租住房建设项。 2、全市第二批城中村改造建设项目的指导，确保项目尽早开工，完成开工面积4万平方米以上。,为满足城市低收入家庭住房需求，省发改委、省建设厅、省国土资源厅联合下达了2009年经济适用住房建设计划，焦作市经济适用住房建设规模22.3万平方米，计
7、划用地规模14.23万平方米，其中使用存量建设用地1.12万平方米，新增建设用地13.11万平方米。 计划中焦作市共有项目4个，分别是武陟县民悦家园(河南兴建置业有限公司)、焦作市东城花园(焦作市中豪置业有限公司)、河南第二火电建设公司北家属院(河南第二火电建设公司)、河南第二火电建设公司西家属院(河南第二火电建设公司)，建设规模22.3万平方米，计划总投资23395万元。焦作市计划中的经济适用住房项目今年将全部开工。其中，今年年内新开工面积15.3万平方米，年内新开工项目投资9450万元，年内竣工面积9.45万平方米。,南水北调工程焦作城区段长8.82公里，涉及13个村、19家企事业单位，拆
8、迁面积191.78万平方米，拆迁人口29529人。目前，焦作市已完成绿化带、控规区占地实物指标调查及企事业单位、市政基础设施的核查工作，并拟订了拆迁补偿安置实施方案、被拆迁居民生活安置意见等6个方案。按照规划，6个自建生活安置小区现已全面开工建设，集中生活安置小区已完成了相关前期工作。,南水北调工程 安置规划照片,焦煤集团棚改目标为47.91万平方米，实际建成10个小区176栋住宅楼，面积达56.02万平方米。位于马村区文昌路西侧的和谐小区86栋楼房将在本年度投入使用，约合9万住宅低价冲击市场。,棚户区改造工程照片,据统计：09年现有楼盘将推出房源综合67万，市场放量巨大。,通过对现有楼盘的调
9、查，针对销售情况做出销售评估，几乎所有楼盘在不同程度上均有存量房，少到几千，大到几乎无销售。,09年保守估计：市场放量+市场存量100万,总结：,1、焦作政策性住房放量巨大。经济适用房、城中村改造、棚户区改造、塌陷区改造工程、南水北调安置工程5大惠民工程量合计几百万平方米，单价低、总量大、户型面积小等特点极大的刺激了焦作房地产市场的发展。 2、商品房容量大，区域内竞争激烈。 3、上白作、西环、马村、中站等地小产权房量大，新区丰收路南6栋32层的众成家园是单位、公务员集资房的典型代表。,关键词：3-5月各楼盘热销,焦作房地产以老城的南北苑为市场先锋，顶级高价3800元/的均价成为行业榜 首。以它
10、为中心的老城各个项目在销售上均取得较好的成绩。例如：骄座、西 城美苑、万联世纪城等。马村、中站地产竞争较为弱小，分别以鑫园名苑、安 嘉公园绿洲各领风骚。 城市向南，新区项目独具一格占据焦作大半江山，楼盘星罗棋布，楼盘形象展 示、产品规划、营销手段各有千秋，一时间成交焦作楼市的角斗场。,增加个楼盘分布图,安嘉,中站名盘,安嘉公园绿洲2期,安嘉公园绿洲2期,一、近三月销售情况及促销手段： 3月-4套，4月-6套，5月-12套 5月促销策略：买房送冰箱、空调等家电，低首付-3万元购房 二、项目优势：现房销售、区域内唯一高档住宅、位置优势明显 三、项目劣势：单价高、剩余房源面积偏大、销售团队凝聚力不强
11、 四、项目简析：项目剩余房源均是大面积160-125的高价房源，总价区间30-38万，远高于区域承受价位。周边楼盘价位1300-1700元/，剩余房源将滞销，不降价的情况下，开发三期合理定价是项目自救的最佳方式。,鑫园,马村名盘,鑫园名苑,鑫园名苑,一、促销手段： 促销策略：买房送装修，首付6万，月供620元 二、项目优势：准现房销售、区域内唯一高层、位置优势明显 三、项目劣势：高层价格在区域内偏高，户型配比不合理，小两室太多，滞销。 四、项目简析：剩余房源多为90-100的两房，小两房总价偏高，脱离马村市场。,远大,老城名盘-1,北苑,南北苑-北苑,一、促销手段： 促销策略：一次性购房500
12、0元，赠送地下室 132、138基本无房源 二、项目优势：准现房销售，老城区位内档次最高楼盘，性价比高，周边配套好 三、项目劣势：处于闹市区，吵杂，车位少，进出小区不方便 四、项目简析：集商业、写字楼、住宅、酒店于一体的综合性项目，项目的绝对区位成就项目的品质。属于焦作高层建筑中价格最高的楼盘，推广思路清晰，定位良好。,金德利,老城名盘-2,西城美苑3期,西城美苑2期、3期,一、促销手段： 促销策略：一次性60元/、按揭30元/ 二、项目优势：准现房销售，布局新颖，里面丰富 三、项目劣势：西郊，日常生活不方便， 四、项目简析：成就西区超级大盘，用“西城美苑”成功造势，推广形象良好。由于价位比周
13、边楼盘稍高，销售不是很理想。通过长期了解，现在一期还有部分房源。,西城美苑3期规划变更,VS,核心：西城美苑3期小高层、高层规划变更为多层、小高层，多层比例占65%。,万联,老城名盘-3,万联世纪城一期,万联世纪城一期,一、促销手段： 促销策略：VIP 5000元 二、项目优势：准现房销售，小三房布局合理 三、项目劣势：周边环境较差、单价偏高、外立面差 四、项目简析：项目定位不准确，去年开盘之初，销售形式就一直不好。,建月,老城名盘-4,建月花园三期,一、促销手段： 促销策略：一次性50元/、按揭30元/ 二、项目优势：准现房销售，紧邻月季公园，位于月季公园的位置销售良好，周边配套完善 三、项
14、目劣势：东边离市场较近，周边比较脏、小区出入不方便 四、项目简析：项目位于月季公园，观景优势明显，售房部装饰不突出。,建月花园三期（多层带电梯房源去化慢）,园林,老城名盘-5,园林美墅,一、花园洋房楼层单价：3000元/、2700元/、2600元/、2300元/、2100元/（优惠现场把控）多层起价1620元/。 二、项目优势：准现房销售，与森林公园邻近，小区楼间距大，景观采光良好。 三、项目劣势：与焦作电厂、焦西矿一墙之隔，空气质量、汽车噪音严重 四、项目简析：由于项目无证件，价格一直处于最低，普通多层走势良好，唯一受困的是电梯洋房、和3、4层花园洋房，总价偏高，有钱客户一般不愿意偏离市区，
15、没钱的人又承受不了价位。09年、3、4、5月销售形式良好，平均每月销售20套。,园林美墅,三维,老城新开楼盘-1,月季公寓,亿城,老城新开楼盘-2,亿城翰林雅筑,房开,老城新开楼盘-3,华景国际,房开,老城其它楼盘-塞纳溪谷,华融,老城其它楼盘-华融国际水岸,房开,老城其它楼盘-望山豪庭,建业,新区名盘-1,建业森林半岛3期,一、促销手段： 促销策略：一次性2%、按揭1% 三人成团：优惠4% 二、项目优势： 1、建业品牌过硬，高档形象入市，取得较好的认知度。 2、小区规划、建筑质量、楼体立面、景观、楼间距均好。 3、距离龙源湖最近，可借资源丰厚。 4、一直以公司品牌为推广主线，市场接受度高。,
16、建业森林半岛3期,三、项目劣势： 1、周边生活配套暂时跟不上，交通、办公、生活均不方便。 2、项目启动之初，入市价位偏高，同时非法收钱被报道后，销售势头偏弱。 四、项目简析：森林半岛进入焦作后，抬高焦作房价，把焦作地产带入了地产品牌时代。但是，06年非法认购与07年工地质量被报道，成为建业历史以来的最深痛楚，并更换公司高层，也未能挽救销售一直处于低谷的态势。,建业森林半岛3期,城新,新区名盘-2,龙源世家3期-世府3号,一、优惠措施：一次性2%、按揭1% 二、项目优势：现房销售，小区立面、景观、结构布局合理，交通出行方便，推广定位较好 三、项目劣势：离汽车站近，人员嘈杂，目前生活配套跟不上，商业氛围不浓厚 四、项目简析：项目一期入市即遭抢购，多层热销全城，二期小高层以大面积为主，150户型，到现在还余30套，三期在户型上作出调整，多以110-143的三房为主。,龙源世家3期,富恒,新区名盘-3,太极中央翰邸,一、优惠措施：一次性3%、按揭1% 二、项目优势：交通便捷，周边绿化好，生活配套完善，太极景润
