购买写字楼的三大条件

《购买写字楼的三大条件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购买写字楼的三大条件（62页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、1,购买写字楼的三大条件,2,前 言,当前形势下，为什么投资顶级写字楼是最佳的选择?,住宅？,商铺？,写字楼？,3,顶级写字楼,甲级写字楼,乙级写字楼,丙级写字楼,小知识：写字楼的分类：,SOHO型写字楼,（小知识：写字楼的定义与本质）,4,5,什么是5A写字楼？,6,顶级写字楼与SOHO型写字楼的本质区别：,SOHO型写字楼,SOHO型写字楼 SOHO，即Small Office Home Office，家居办公，SOHO型写字楼即为中小型家居办公者的办公场所，大多指那些专门的自由职业者如自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、平面设计、服装设计等。,顶级写字楼： 最尊贵的

2、写字楼，针对高级写字楼用户，租金高于所在地区平均租金。写字楼具有高质量的装饰、先进的系统、出色的交通便利性、明确的市场定位。顶级写字楼管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化。,国贸三期,7,购买写字楼的误区：,1.对写字楼产品的认知及发展前景认识不足。 2.认为价格越低越好，认为总价越低越好。 3.忽略对客户群体的分析。 4.忽略对配套、物业管理公司的分析。 5.轻信“售后包租”的承诺。 6.忽视写字楼的综合品质。 7.忽视了商业运营对写字楼价值的影响。 ,8,购买写字楼的三大条件,2.效率,1.形象,3.价值,关键是要做到三大条件的统一才是购买写字楼进行投资的依据,9,形象条件,10,到

3、写字楼办公，其实质就是追求一种形象，给人一种敬仰与信任感，对公司的员工来讲是一种自豪感、自信感。,3.客户形象条件,5.大堂及公共部位形象条件,6.文化形象条件,7.记忆点形象条件,8.品牌形象条件,2.楼体形象条件,4.配套形象条件,1.位置形象条件,形象 条件,11,买写字楼到郑东新区，郑东新区的写字楼可分为三个世界：,第一世界：中央政经区 省政府、美盛中心为核心的金水路两侧300米，周边有21家正厅级的单位及央企布局：比如省政府、交通厅、民政厅、国土资源厅、省出版集团、中国电信河南分公司、中国石化河南分公司等。 第二世界：中央商务区 CBD、内外环，现在售价3-6.6万元/以上，最高售价

4、千玺广场 5.3-6.6万元/。 第三世界：商贸物流区 高铁站周边。,（一）地段,一、位置形象条件,12,美盛中心位于新省政府正对面，背靠省政府，是省会郑州的中央政经区核心。 美盛中心特别好找，省政府就是标识。 “山不在高，有仙则灵”。 中南海的楼不高，但是全国人民都知道。 在郑州市目前，再也找不到一块地与美盛中心相媲美或更好的一块地。,（二）标识性 即这栋楼容不容易找到，大家都知道到CBD找楼是一件不容易的事情。,13,（三）唯一性、稀缺性、垄断性,14,二、楼体形象条件,楼体形象可分为造型与规模（体量），其中楼体造型（风格）分为四种类型： A:高度： 城市的最高建筑，比如千玺广场 B:奇特

5、造型：比如CCTV的大裤衩、北京望京SOHO C:中正造型： 省政府、美盛中心 D:知名度： 白宫、五角大楼、二七塔 这些建筑给人的感受及形象是不一样的。,15,至于美盛中心的规模，总用地面积为42768.3平方米（64.2亩），总建筑面积约13万平方米，其中写字楼单体面积约8万，在郑州市是首屈一指的，规模宏大，矗立在郑州的“长安街”金水大道上。,16,三、客户（邻居）形象条件,所谓客户条件就是你的邻居是谁？可分为周边大邻居与楼内邻居: 美盛中心周边有21家正厅级单位与央企。 至于楼内邻居，是谁和你一起停车、乘电梯？一起上下班？,周边主要政务机关：省政府、省交通厅、省民政厅、省国土资源厅、省地

6、质博物馆、省矿产局、省招办 周边主要名企：（世界500强+中国500强）：中石化、中国电信、中国网通、中原出版传媒投资控股集团（省出版集团）、省高速发展公司、省电力公司 周边主要金融、银行机构：中国银行、中国工商银行、中国农业银行、浦发银行、招商银行、兴业银行、光大银行等近十家银行总行及支行,17,美盛中心是领袖企业的聚集地，客户分为五大类：,五种 客户 类型,1.金融企业,2.世界500强河南总部,3.上市公司总部,4.港台企业,5.新贵（创新或高科技）产业企业,18,四、配套形象条件,美盛中心的配套是首屈一指的 五星级酒店配套：喜来登酒店，是有绝对形象的,5万多的喜来登酒店，是独栋式五星级

7、酒店，豪华车队接机、商务宴请、1500的大型多功能会议厅，满足各项展示会、发布会，顶级商务交往所需,五星级喜来登酒店喜来登酒店（Sheraton Hotels）是美国喜达屋（Starwood）酒店集团中最大的连锁酒店品牌，创立于1937年，在世界上的喜来登酒店多数被当地机关评选为五星级酒店。,全球72个国家连锁，喜来登酒店,19,美盛中心周边有3个五星级酒店，是极好的配套：,喜来登酒店,正方元锦江国际酒店,索菲特国际饭店,20,美盛中心东侧的新闻出版集团商城，是极好的商业配套：,24小时精品复合型书店,文化艺术品展览与交易中心,精品影视院线,河南省出版集团,21,五、大堂及公共部分形象条件,（

8、一）大堂：大堂是顶级写字楼的脸面， 尤其重要，美盛中心的大堂，挑高9.9米，按照五星级酒店的标准而进行设计，宽敞气派的雨篷、顶天立地四根大柱、旋转大门、一流的接待台、入口的门禁系统、客人的休息处等，既富丽堂皇，又充满文化气息，行进间油然而生一种敬意。,国贸三期的雨棚,22,（二）候梯间高档气派。 （三）电梯尊贵气派。 （四）卫生间全部按照北京国贸中心三期的标准进行装修， 全石材铺装、国际名牌洁具、人性化设计比如洗手、冲洗、排气、垃圾处理等都是最先进的。 （五）走廊：走廊不仅庄重，而且更艺术，全高档地毯，静音化设计。,23,六、文化形象条件,一个顶级写字楼一定要有文化含量与文化品位，美盛中心专门

9、聘请国际性的文化艺术品公司进行文化配置，从装修、景观、小品、文化用品、导示系统都充满人文气息及浓郁的中原文化。,24,1. 如何让人一下子就记住这个楼？除省政府的标志性外，更重要的是门前的广场，在这个寸土寸金的地方， 又专门打造一个一流的庭院景观，以日本六本木的毛利庭院为蓝本打造，是金水大道上一个重要的景观节点。 2. 同时，对地铁口的处理更艺术化，让人也能记住。 3. 最重要的我们将聘请国际一流大师重金打造一个雕塑，放在广场前，形成一个强有力的记忆点。,七、记忆点形象条件,中部写字楼最大的迎宾广场,25,八、品牌形象条件,品牌形象条件也就是这座写字楼在人们心目中的位置注册与记忆，实质上就是当

10、别人说起比如在美盛中心办公，就会联想到尊贵、实力、一流、高端等形象，同时，品牌是由一系列名牌所构成的。 美盛中心的品牌：,(进口),26,以上是美盛中心的八大形象条件，总之，美盛中心是以北京国贸三期为标杆标准进行精心打造的，展示出其他写字楼所不具备的高端形象，一是令人敬仰，二是令人向往。,27,效率条件,28,购买写字楼的实质就是效率， 大家集中在一起就是要提高工作效率，创造更大的利润价值。 其实，写字楼存在一对矛盾：老板VS员工 凡是老板喜欢的，员工不喜欢 凡是员工喜欢的，老板不喜欢,如何做到老板与员工都喜欢？,29,作为效率，有时间效率、空间效率等构成，具体由8大条件构成：,1.外部交通效

11、率,2.内部交通效率,3.得房效率,4.空间利用效率,5.节能效率,6.绿色生态效率,7.商务配套效率,8.服务效率,美盛中心图,30,一、外部交通效率,堵车，已成为一种上下班的习惯， 如何在最短的时间内上班、外出办事或回家，是写字楼的首选条件之一。,美盛中心位于省政府正对面，整个交通都是畅通的、高效的。,31,（一）地面交通：不会堵车，省领导出行是不能被堵住的。 1.金水大道：郑州东西向主干道，郑州的“长安街”。 2.农业东路：农业路的延长线，贯通郑州东西，贯通郑东新区。 3.其他道路：黄河东路、东风东路、商贸路等均距离美盛中心较近。 4.顺利到达机场：机场专用线、中州大道、京珠高速等。 5

12、.顺利到达高铁站：美盛中心距离郑东新客站仅5分钟车程。 6.公共交通：有K115路、47路、43路等，在此设有公交站点。,32,（二）地下交通： 地铁一号线在写字楼前有4个出入口， 员工上下班都十分方便，往西可住到西开发区的郑州大学，东可住到开封， 都不会影响上下班。,郑州大学,33,二、内部交通效率,内部交通即本楼的垂直交通系统，一定要畅达。 写字楼目前有三大难：“乘梯难、停车难、吃饭难”。其中乘梯难尤其严重，很多写字楼在上下班时，上不去，下不来。,34,美盛中心的专用写字楼电梯高标准配置： 1.专用写字楼电梯21部，平均每层不足200就有一部电梯。 2.电梯的轿厢尺寸为2米*1.75米，乘

13、载量为1.6吨，每次可容纳20人以上。 3.电梯内饰豪华。 4.电梯速度每秒3.5米/秒，速度是比较快的（一般速度为3米/秒）。,35,三、得房效率,一般写字楼的得房率为65%，比如千广场 美盛中心为75%，在写字楼中是比较高的。,36,四、空间利用效率,美盛中心的写字楼在空间利用上， 一是空间利用率高，柱距为8.4米*8.4米，层高为3.7米；二是能够满足目前及未来办公方式的新变化，尤其是80/90后员工对办公空间及功能的要求有全新的变化。,37,1.美盛中心单层面积为3600，因面积大，使大企业能够在一个层面上解决全部办公，效率最高。 2.层高3.7米，这在郑州也是少见的，装修后净高可达到

14、2.8米以上，空间感较好（CBD内环较多在2.4-2.5米）。 3.非核心筒结构：即电梯井与卫生间在一侧，能使办公的通透性较好，卫生间全明，透气通风性较好。,38,五、节能低碳效率,（一）节能化效率 写字楼的使用还要看水电费，空调费的节省，要看是否是节能的、低碳的、外墙是否是Low-E玻璃。 美盛中心即将通过LEED认证，一切都要节能，比如车库的灯为LED灯，空调采用新风系统等，在空调、照明、电梯等方面都采用国际先进的节能产品。 （二）智能化效率 美盛中心投资近3000万元 建造整个智能化系统。,石材 + LOW-E玻璃,39,六、绿色生态效率,1.新风量：达到4000立方/小时以上。 2.静

15、音：静音效果55分贝，在室内听不到外界声音。 3.绿色：有美盛庭院、屋顶花园等。,风机房位置,风机房位置,40,占地15000多（近23亩）的美盛中心花园，重金聘请日本景观大师，打造极具东方神韵的生态文化庭院，这在郑州金水大道上也是不多见的，将成为金水大道上一个亮点，也是第一家在郑东新区规划23亩土地（价值5亿元左右）作为景观广场的项目。,41,美盛庭院,空中花园,42,七、商务配套效率,作为写字楼供一大批人在此办公使用，其商务配套是至关重要的， 比如： 酒店 停车场 商业、餐饮 多功能会议厅 专供写字楼用的会议室 银行 接待 仓储等 都要是一流的。,43,七、商务配套效率,美盛中心完全按照国

16、际化高标准的商务高端配套而进行建造。 1.五星级酒店喜来登的专属配套：在美盛中心办公的业主，除享受特有的优质优惠服务外，还有专属的服务比如接机服务，送客服务、室内保洁服务等。,44,2.停车配套：美盛中心拥有1100多个停车位，停车智能化，能满足所有车辆的便捷停放。 3.会务：拥有多功能厅、同声翻译的大型会议室、各种VIP会议室。 4.银行：有7家以上的金融营业机构，办理资金特别方便。 5.餐饮：除拥有5家高端餐饮外，还要兴建一个美盛中心写字楼专用的职工餐厅。 6.仓储：在地下室的一些非停车的地方， 可作为专用的仓储区，可临时放一些办公物品。 7.接待：能够提供高标准的接待服务。,45,美盛中心的物业管理分为两部分： 五星级酒店部分由美国喜达屋（Starwood ）酒店管理集团管理。 写字楼部分由美国仲量联行进行管理顾问服务，将按照国际标准进行管理。 提供的服务有： 1.招租服务 2.资产管理 3.物业管理及设备设施管理 4.