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1、杭州同策全公司当前员工团队近350名，是浙江规模最大，团队最齐全的全程营销公司。,面对艰难的2011，同策迎难而上，每一次开盘全力以赴！截止目前浙江同策销售额已经突破45亿！,上饶中航城开盘盛况,3月26日推出住宅227套，开盘当天去化100%。,亿丰蔚蓝郡开盘盛况,自4月9日首度面市以来，先后3次开盘，3度热销，共约272套房源，去化率92%。,金地自在城（杭州）开盘盛况,2011年5月7日太太的洋房推出130套房源 。首开大捷劲销70%。,保利江语海开盘盛况,5月8日推出5号楼小户型房源128套，当日去化超80%。,银亿海悦庭开盘盛况,5月18日推出1-6号楼共计住宅423套，开盘当天去化
2、95%。,保利湾天地开盘盛况,保利湾天地已于5月29日开盘首次推出5#楼，共计382套房源，当日去化近90%。,本周末， 金地自在城（绍兴）、象山海御、保利江与海、亿丰蔚蓝郡 四盘联动！ 共计推出：649套。,6月，决战45亿！同策必胜！,我们服务保利、金地、中华、中航、银亿、莱蒙、中天、上置、升华等国内一流地产开发集团。 杭州同策累积积累成熟置业客户8万余名，其中临平区域客户量达2万余名。,目前同策在临平服务项目已有4个：野风珑园、和合财富中心、星浩资本地铁上盖物业、莱茵达城北项目拥有丰富的市场客户资源，已在当地组建了庞大的专业服务团队。,通过前期5个月服务，双方在市场、项目、客户等具体工作
3、上进行了多次深入的沟通，对本项目的认识、客户的分析与区域市场、产品定位基本取得了一致，双方磨合渐入佳境。现对整盘营销推广思路做此提报，以期对后期工作进行前瞻性指导，预祝本项目圆满成功！,昊嘉置业临平西泠啤酒厂地块 营销策划报告,目录,项目定位回顾及营销核心问题界定,项目整体营销策划方案,团队及资源,项目价值体系回顾：,90方产品为首次置业型产品，占30%；125方挑空户型占70%以上，是区隔市场的最大亮点性产品，可以在形象上代表本项目。 核心价值关键词： 靠山挑空设计 125变180 类空中别墅,深藏不露的“临平人”,物理标签：私营业主、企事业单位高管、公务员，非最顶级置业群。,深藏不露，大隐
4、于市，有着大宅的私心,精神标签：骨子里张扬， 但深藏于内，不愿显露,客群定位回顾：,靠山别墅式挑空,项目 定位,深藏不露，临平人,界定门庭的大宅,项目定位,客户定位,品牌定位,项目定位回顾：,山分天下藏一家,广告语：,案名：,藏 山 公 馆,项目品牌形象回顾：,作为体量在10万方以下的绝对老城中的楼盘来说，享受板块带来的成长溢价要弱得多。面临11月首次开盘，一年去化周期的目标，需在最短的时间内，制定合理推售策略，启动营销蓄客工作，确保业绩飘红，创造高额溢价、最终实现利润最大化,营销核心问题导入：,营销核心问题明确： 客群是谁？ 如何推售？ 如何蓄客？,目录,项目定位回顾及营销核心问题界定,项目
5、整体营销策划方案,区域市场环境及典型项目分析,客群界定,推广策略,团队及资源,推售策略,区域市场认知,临平市场格局认识,临平市场格局分析,本案,临平山,临平北板块,老城区,新城概念板块,星桥街道,余杭开发区,根据市场产品表现状况可以将临平市场分为几大板块： 临平北板块，位于临平山北面，同老城区以星光街为界； 老城区板块，星光街以南，人民大道以北的老城区； 新城概念板块，人民大道以北。（新城以世纪大道为界，但房地产板块中多以人民大道或北侧藕花洲大街为划分依据） 注：余杭开发区由于目前在售楼盘较少，开发空间有限且多位于西侧接近临平北，故此报告中该板块讨论并入临平北板块；钱江开发区及星桥街道项目均价
6、较低，客群同临平城区差距较大，对本案借鉴意义有限。故不讨论。,钱江开发区,根据临平的房产市场划分格局，参考项目区位特征，报告将重点分析临平北、老城区及新城概念板块三大次级区域。,临平北板块,老城区,新城概念板块,临平市场格局分析,临平住宅开发主要集中在临平北与新城概念板块，老城区项目较少，在售项目均为尾盘，而且整体定位较低，价格不高，去化很慢。,康城国际,临平北板块项目,老城区项目,新城概念板块项目,临平市场格局分析,老城区售价低于新城概念板块，处于城市价格低谷，板块一手房售价在1-1.3万元/平方米，二手房价格在1-1.2万元/平方米,别墅23000元/,公寓9000元/,公寓8700元/,
7、洋房13000元/,公寓12000元/,报价9000元/,康城国际,公寓13000元/,公寓10000元/,二手房1-1.2万元/,公寓精装22000元/,酒店式公寓18000元/,公寓12500元/,公寓15000元/,公寓10000元/,公寓15000元/,在售项目推售情况,27万平米/r=2.43/高层,海澜半岛 8.8万平米/r=2.0/高层、小高层、排屋,10万平米/r=1.9/多层、小高层、高层,康城国际 57万平米/r=2.7/高层,桂花星城,东海水景城 50万平米/r=2.4/多层、高层、小高层,31万平米/r=3.1/高层,绿城蓝庭 70万平米/r=0.95/多层、小高层、高
8、层、排屋,10万平米/r=2.4/小高层、高层,君临天下城,理想家园,绿城玉园,赞成香颂,60万平米/r=1.6/排屋、别墅、高层,金都夏宫,33万平米/r=1.6/排屋、别墅、高层,东港花苑,9万平米/r=2.8/高层,35万平米/r=2.5/高层,金帝海珀,老城区项目后期无新推量，本项目稀缺性凸显,在售项目存量,临平在售住宅项目未售体量+存量，共计约303万方，其中别墅6.2万方，未来市场供应量十分巨大,未来供应土地层面约拟建400万平米,从统计来看，临平整体未来35年约有700万方的推量，与我们项目存在直接竞争的区域为城北、城中心、城南CBD，区域内楼盘存量和土地层面的存量达到240万方
9、左右。 目前出让地块的容积率在2.02.5之间，未来区域产品的将基本为单一的高层、小高层公寓类型。,小结：,临平区域市场供求及量价趋势,近年临平房地产量价走势,2010年1、2、3月临平市场走势平稳，价格稳步上升。4月成交量放大，达到12.4万方；同时调控政策出台，直接对市场造成影响，5、6月成交急速下滑。5月仅成交5651平方米。 7.8月政策影响减小，成交缓慢回升。直到9月，临平销售面积62040平方米。 随后10、11月份，逐步趋于回落，直到12月又有一个提升，临平成交面积68055平方米，成交均价10314元/平方米。,整体临平市场成交量随大市场的影响，起起落落； 价格走势整体成稳步上
10、升状态，但是价格起伏不大，甚至到了2010年的年底，有下降的趋势。,2011年前4个月临平房地产量价走势,2011年1月，持续2010年年末的增长势头，成交继续走高，1月26日，调控政策国八条出台，加上正逢2月过年期间，成交淡季，2月成交急速下滑，3月成交跌如低谷，市场进入冰冻期。 成交价格也随着成交量的下滑成下降趋势，价格敏感度快于杭州。 在市场不明的情况下，临平市场更容易受到伤害，而政策好的时候，又限制于区域购买力的关系，价格一直处于较为平衡的水平, 市场客户容量向外扩展趋势是发展的必然。,10年板块供求月度走势： 10年成交48万，月均成交324套，全年成交最大值：113541（4月），
11、供应最大值118536（4月），主要是受制于市场大环境的影响； 10年的需求量明显低于供应，特别是金9银10，成交也不断下滑。,临平09、10年房地产供求走势,09年、10年供求走势： 受市场影响，09年临平的供应、成交面积达到了历史的至高点,达到供不应求的局面； 10年临平整体市场不乐观，供应和成交趋势都有萎缩现象，成交量低于供应量，市场需求逐渐趋于平衡;,表明临平房地产的区域需求逐步成饱和状态,供需特征总结：7090,110150是供应、去化最集中的户型，未来楼盘供应量在180万平米,供应来看：70-150方的户型为区域主要供应的户型段，其中71-90方户型比例最大，其次为131-150方
12、。 去化来看：70-90和110130-150方的两个面积段成交较高，刚需客户需求90方以下的户型，改善型客户需求110-150方户型；同时可以看出90110方户型，是去化率最高的，几乎达到100%，目前区域的供应量不大。 供应量特征：目前来看整个市场在售存量房源不多，未来潜在供应临平北片区约有150万方存量房源，南片区楼盘存量约在30万平米。,临平公寓市场供求分析,临平公寓市场供应分析,临平住宅市场供应集中在111-150、71-90两个面积段，大面积和小面积供应较少；三房二厅为市场供应主流；,供应集中在70-90平米与110-150平米两个面积段； 70平米以下小户型占到市场整体供应量的约
13、13%； 151平米以上户型占到市场整体供应量的约30%；,三室二厅二卫户型是市场供应的主流，达到55%； 二室二厅二卫约占20%，单身公寓约占10%；,临平市场客户跟踪结果,客户以临平本地人为主，基本都是购房自住（改善性鲜明），部分外地客户主要是投资购房。,目前在售的排屋/别墅、公寓类客户基本以临平本地人为主，且以自住为主； 绿城集团依靠其强大的品牌影响力，外地客户超出其他项目，其中杭州客户能够占到其客户构成的50%，而其他项目的杭州客户仅占10-20%；,临平房地产市场客户简析,110-130平米户型属于市场需求热点； 110-130平米户型存量少； 130-150平米户型属于市场主力产品
14、；,临平公寓市场需求扫描,价格走势：整体成稳步上升状态，但是价格起伏不大，甚至到了2010年的年底，有下降的趋势，价格敏感度快于杭州 供应来看：70-150方的户型为区域主要供应的户型段，其中71-90方户型比例最大，其次为130-150方。 去化来看：70-90和110130-150方的两个面积段成交较高，刚需客户需求90方以下的户型，改善型客户需求110-150方户型；90110方户型，是去化率最高的，几乎达到100%，而目前区域的供应量不大。 供应量特征：目前来看整个市场在售存量房源不多，未来潜在供应临平北片区约有150万方存量房源，南片区楼盘存量约在30万平米，总计供应量在180万平米
15、。存在竞争压力。,小结：,临平典型项目个案分析,代表楼盘产品力及价格分析,代表楼盘产品力及价格分析,产品来看：从各代表楼盘的户型结构可以看出，大部分房源都有大露台、飘窗等多重附赠空间，其中珑园的86方和海珀的118方户型都跃层户型，可变空间大，总价低。 本案的90方附赠空间户型符合市场主流，而125挑空变180的豪华尺度存在竞争优势 单价来看：从单价来看，80-90方的小户型价格在9000-15000元不等，其中珑园的跃层小户型单价达到到17000元方。120-138方的户型价格在9000-16000元之间，其中海珀的跃层户型，也只卖到11300元/方，性价比较高。开盘均价从09年开始涨幅加快
16、，10年以后每次开盘均上涨1000-2000元/不等。 总价来看：从总价来看， 80-90方的小户型控制在80-120万之间， 120-138方的户型总价控制在120-200万之间。,小结：,临平二手房市场简析,临平成交价格区域性很强，成两头翘的形式，临平北目前公寓的在售价格基本在900010000元，临平南区域新房成交价格基本在15000元左右，二手房13000元左右，价格差距在600010000元/左右。,小结：,目前来看整个市场在售存量房源不多，未来潜在供应临平北片区约有150万方存量房源，南片区楼盘存量约在30万平米，总计供应量在180万平米，存在较大的压力。 从现售各代表楼盘的户型结构可以看出，大部分房源都有大露台、飘窗等多重附赠空间，
