2012年注册测绘师培训

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1、房产测绘,考点的主要内容,第一部分 房产测绘概述 第二部分 房产要素测量与房产信息数据采集 第三部分 房产面积计算的主要规则 第四部分 房产变更测量 第五部分 房产测绘成果检查与验收 第六部分 房产测绘项目案例 第七部分 模拟考试试题,第一部分 房产测绘概述,一、房产测绘概念 是利用测绘技术为测定和调查房屋、土地的权属状况与自然状况的专业测绘，简称房产测量。其测量依据是：国家标准房产测量规范（ GB/T 179862000,简称国标），已于2000年8月1日起正式实施。行业标准CH 50011991 房产测量规范已自行失效。（两规范的实质区别？）,二、房产测量目的和任务,目的：采集和表述房屋以

2、及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。 任务：为房地产开发、征收锐费、城镇规划以及市政工程的建设和管理提供必不可少的基础资料。,三、房产测量的作用,作用：有法律、财政经济、社会及测绘服务等方面的作用： 为房产登记、交易买卖、评估、抵押、仲裁、诉讼、产权、产籍、 产业的管理，房产开发、房屋拆迁、征收房地产税费以及城镇规划设施等提供必要的图件、数据、资料。,四、房产测量的原则,1、精确性原则 房地产测绘图和调查表等是对已有房地产的客观反映，同时它具有法律效力。 2、实堪详测性原则 对测绘的房地产界址、结构形式及其几何尺寸等实测实量或利用解析法计算出

3、，并经反复核对无误。 3、规范性、标准性原则 必须严格执行国标。,五、房产测量的主要工作,1、平面控制测量 2、房产要素测量 3、房产信息数据采集（原房产调查） 4、房产数据处理 5、房产图绘制 6、房产测绘成果的检查与验收 7、房产测绘成果归档 （可以出多选题）,六、房产测绘成果,1、成果分类（簿册、数据、图集） 2、成果内容（资料、成果、图式） 3、成果管理（质量、档案、电子备份） （可以出多选题）,一、项目来源 自建、接管、代管、国家经租、托管、判决没收、无偿移交、捐献、抵押拍卖、投资企业、系统接管、接管拨用、征用、交易买卖、受赠、继承、划拨、其他等。 （可以出多选题）,第二部分 房产要

4、素测量与 房产信息数据采集,二、测绘方案 1）基础测量：控制测量 地籍测量 2）项目测量：商品房预售测算 商品房测量 公、私房测量 征审测量 地籍勘界 附图转绘 （可以出多选题）,三、房产平面控制测量,房产测量是产权产籍管理的主要技术手段和重要环节，能及时、客观、准确地将房产的各项要素反映出来。 界址点和房角点是很重要的房地产要素，为了准确的反映房地产的具体位置，必须通过测绘技术获取界址点和房角点坐标，并根据房地产的现状情况，确定施测方案。,1、房产界址点的精度要求 2、房屋房角点的精度要求 3、房产测绘面积的精度要求 （可以出单选题）,四、 测量基准,1）房产测量的坐标系统 房产测量应采用1

5、980西安坐标系 或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。 2）房产测量的平面投影 房产测量统一采用高斯投影。 3) 房产测量一般不测高程,单建地下空间的房产测绘将考虑测高程。,五、 房产要素测量,1、内容：界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通及水域测量、其他相关地物测量。 2、方法：野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集、GPS(CORS)技术。 3、测量草图：是地块、建筑物、位置关系和房屋调查的实地记录，是展绘地块、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。包括房屋测量草图和房屋用地测量草图。,4、三种房产图（按房产管理的需求） 1）房产分幅图（地籍图）： 是

6、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是分丘图和分户图的基础资料。 2）房产分丘图（宗地图） ： 是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。 3）房产（分层）分户图（房产平面图）： 是在分丘图基础上绘制的细部图，是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有证的附图使用。 以上三种图的丘号及坐标系是一致的。 （可以出单选题和多选题）,放大,分幅平面图,分宗平面图,分宗平面图,分层分单元平面图,5、房屋的结构分类（以承重的主要构件分） 1）钢结构 2）钢、钢筋混凝土结构 3）钢筋混凝土结构（框架结构） 4）混合结构 5）砖木结构 6）其

7、他结构 （可以出多选题，去年就出过）,6、房屋的墙体归属（四面墙体所有权） 1） 自有墙 2） 共有墙 3） 借 墙 （可以出多选题：不要与承重墙、剪力墙、 女儿墙不要混淆不清）,六、房产信息数据采集,1、房产权属调查分为： 房屋调查和房屋用地调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。,2、房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片，以及有关产籍等资料，按“国标”第1单元附录A中的A1、A2规定的“房屋调查表”和“房屋用地调查表”以幢和丘（或宗）为单位逐项实地进行调查。 （可以出单选题）,第三部分 房产面积计算的 主要规则,一、房屋测

8、量数据处理目的是为了获取以下面积 1、用地面积（产权主使用土地的范围） 2、建基面积（建筑基底） 3、建筑面积（各层建筑面积的总和或单元套内建筑面积和分摊面积总和） 4、产权面积（产权主依法拥有的建筑面积） 5、共有建筑面积（多个产权主共同使用的大堂、梯间、电房泵房、公共走廊等） 6、套内建筑面积（单元内使用面积、墙体面积、阳台面积） 7、骑楼底层（用地、建基计、总建不计） 8、骑街楼（过街楼）底层（用地、建基、总建不计） 9、预售面积（与实测面积的不同之处？）,计算房屋建筑面积5个条件： 1、有上盖 2、结构牢固 3、层高2.20米以上（含2.20米） 4、有使用功能 5、永久性建筑 （可以

9、出多选题）,二、房产面积计算范围 1、建筑面积计算规定： 1）计算100%（全部）建筑面积范围（15条） 2）计算50%（一半）建筑面积范围（5条） 3）不计算建筑面积范围（ 8条） （国标、辅导教材等上都有，可以单选题和多选题交差出题，比较重要）,下图单元的阳台为什么阳台？如何计算？,2、用地面积的计算规定 1）用地面积测算的范围 用地面积以丘（宗地）为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。,2）不计入丘内用地面积范围 无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地。 市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地。 公共使用的河涌、水沟、排污沟。 已经征用、划拨或者属于原房

10、地产记载的范围，经过规划部门核定需要作为市政建设的用地。 其他按规定不计入用地的面积。 （可以出多选题）,三、共有面积分摊 1、分摊原则（按协议或按单元建筑面积分摊） 2、应分摊的共有建筑面积（大堂、梯间、电房、泵房、外半墙及为整幢服务的管理用房等） 3、不应分摊的建筑面积（架空层、地下层、无使用功能及为多幢服务的管理用房等） （可以单选题和多选题交差出题）,4、分摊方式（功能分摊） 1）纯住宅（整幢楼一个系数） 2）商住楼（多个系数） 3）综合楼（多功能） （可以出案例分析题）,5、分摊模式 面积的分摊系数= 需要分摊的分摊面积总和/参加分摊的各单元建筑面积总和 各单元参加分摊所得的分摊面积

11、= 分摊的分摊系数*各单元参加分摊的建筑面积 （可以出案例分析题）,整幢楼建筑面积的分布情况：,四、房地产面积计算举例,1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的房屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中，试计算该栋房屋的用地面积、建基面积及总建筑面积。,计算： A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 骑楼A3:3.12x9.12=28.4544 飘楼2-4:2.13x9.01=19.1913 不封闭阳台2-3:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面积: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=15

12、1.94 建基面积: 151.9392-29.8231=122.12 总建面积: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.62 单位:长度m、面积m2。,不封闭阳台,2-3,2-4,2.有一双隅二层房屋，第二层有一阁楼，试按照图中所示尺寸，计算阁楼的有效建筑面积，并计算该房屋的用地面积、建基面积及总建面积。,计算： X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37 阁楼有效建筑面积： （4.16+5.37）X

13、6.86=65.3758 用地面积、建基面积： C2：11.38X6.86=78.07 总建面积： 78.0668 X2+65.3758=221.51 单位：长度m，面积m2。,第四部分 房产变更测量,一、房产变更测量的目的、内容和程序 1、变更测量目的 是保持房产资料的现势性和房产档案的真实性，更好地为房产市场的发育和完善提供可靠资料。 2、变更测量内容 可分为现状变更测量和权属变更测量两个类型。（可出多选题）,1）现状变更测量的内容,a)房屋新建、拆建、改建、扩建及房屋建筑结构、层次变化； b)房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌或烧毁； c)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等维护物，以

14、及房屋附属设施的变化； d)道路、广场、河流拓宽、改造及各类水域便捷的变化； e)地名、门牌号等房屋座落的更改与变化； f)房屋及其用地类型面积的增减变化； g)行政区划界调整涉及房产区、房产分区的变化等。,2）权属变更测量的内容：,a)房屋初始登记后发生的房屋交易买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引超的房屋产权转移； b)房屋用地界线、界址的变化，土地使用权界线调整，包括房屋因合并、分拆、坍塌引起房屋占地范围的调整； c)征（拨）用地和出让、转让土地使用权而引起的土地权属界线变化（应根据土地行政主管部门的土地使用权变更登记资料而确定）； d)房屋他项权利范围的变化或注销； e)司法部门依法

15、裁决的房产转移和房产更变，及房、地产管理部门依法处理的接管、代管发还的房屋； f)其他发生的房屋产权变更。,二、房产变更测量的实施,1）收集资料 2）变更要素调查 3）房产变更测量的基准与方法 4）房产变更测量的精度要求 5）房产变更测量的业务要求,三、房产变更测量的资料整理,1）房地产编号的调整 丘号、界址点点号、房角点点号、幢号等编号的调整。 2）房产资料整理 a)图件的整理 b)档案的处理 c)卡册的处理,第五部分 房产测绘成果检查与验收,一、一般规定 1、成果检查、验收的制度 房产测量成果实行二级检查一级验收制。 2、检查、验收中问题的登记和处理 3、检查、验收报告书,4、上交成果资料

16、内容 a)房产测绘技术设计书 b)成果资料索引及说明 c)控制测量成果资料 d)房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表 e)图形数据成果和房产原图 f)技术总结 g)检查验收报告,二、检查、验收项目及内容 1、控制测量 2、房产调查 3、房产要素测量 4、房产图绘制 5、面积测算 6、变更与修测成果检查 （可出案例分析题）,三、成果质量的评定 1、成果质量的评定等级 优级品、良级品、合格品。 2、成果质量的评定标准 a)由专职或兼职检查验收人员评定； b)评定标准参照GB/T 24356标准执行。,第六部分 房产测绘案例分析,1、商品房房产测绘 任务来源： 某开发公司开发住宅小区，小区内有多幢商品楼，开发公司代理人持小区用地批准书、用地许可证和小区内房屋报建审核书、报建图、竣工合格证、竣工图、门牌证明等权源资料，来房屋管理的测绘部门申请房产测绘。,房产测绘流程：,1）根据开发公司的申请，乙方进行权源资料审核，甲乙双方签定房产测绘合同； 2）根据按