2012年江苏省房屋登记官考前培训资料-房地产测绘

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1、房 地 产 测 绘,无锡市房屋产权监理处 管建平,主 要 内 容,第一章 房地产测绘概论 第二章房地产平面图测绘 第三、四章房地产面积测算 第五章房产测绘资料的检查验收和整理归档 第六章房产变更测绘 第七章房产测绘成果利用,房地产测绘部分,本部分要重点掌握的内容有：共有建筑面积的确认与分类、处理原则。房产测绘成果利用及在数字化城市建设中的作用。 要熟悉的内容有：房地产测绘的作用。房产调查、房产分层分户图的测绘。房地产面积测算的一般要求和方法，房屋面积的测算规定。共有建筑面积分摊计算相关定义，共有建筑面积的测量与分摊计算。房产测绘资料的检查验收的依据和内容，成果资料的质量评定及技术报告、检查报告

2、和验收报告的内容。,第一章房地产测绘概论,一、房地产测绘的定义、目的、任务 二、房地产测绘的内容及特点 三、房地产测绘的作用 四、房地产测绘管理,一、房地产测绘的定义、目的、任务,（一）房地产测绘的发展历程 （二）测量学的概念和房地产测绘的定义 1测量学的概念 广义测量学，是研究对地球整体、地球表面和外层空间中的各种自然和人造物体，在地理空间上分布的有关信息，进行采集、处理、管理、更新和利用的科学技术。,1、测量学的概念,狭义测量学，是研究如何测定地球表面点的位置和高程，用特定的仪器和手段，将地球表面上的地物、地貌和其他相关信息进行测量绘制成图，以及确定地球全部或者局部的形状大小的理论、方法和

3、技术的科学。,2房地产测绘的定义（了解）,房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术来测定房地产的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。房地产测绘属于专业测绘，它测绘的对象是房屋以及与房屋相关的土地。 房地产测绘按范围不同分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。,2房地产测绘的定义（了解）,房地产基础测绘，是指在一个城市或一个地域内，大范围建立整体的房地产平面控制网，测绘全面反映房屋及其用地位置和权属状况的基本图房地产分幅平面图。房地产基础测绘与房地产信息系统、登记系统、房地产信息分析统计汇总、城市规划建设管理等紧密相关。,2房地产测绘的定义（了解）,房地产项

4、目测绘，是指在房地产管理中，根据需要或者申请人的申请要求，开展的测绘房地产分丘平面图、分层分户平面图及相关房屋面积测算、房产、地籍权属调查等活动。将这些活动中形成的信息进行整合并与基础图建立数据关联，进入图形数据库。,（三）房地产测绘的目的任务（了解）,房地产测绘的任务就是对房屋本身及其房屋相关的建筑物、构筑物进行测量调查和绘图工作；对土地以及土地上自然和人造物进行测量调查和绘图工作；对房地产权属、位置、结构数量、利用情况等进行测定、调查和绘制成图的工作。,二、房地产测绘的内容及特点,（一）房地产测绘的内容（了解） （二）房地产测绘的工作程序 （三）房地产测绘的特点（了解） 1、测图比例尺大：

5、 2、测绘成果具有法律约束力： 3、测绘成果精度要求高： 在测量中有三种误差，称粗差、系统误差和偶然误差。粗差无法进行平差，发现粗差成果不能用，系统误差和偶然误差可以进行测量平差予以解决。,二、房地产测绘的内容及特点,系统误差是在计量允许的误差范围，由于测量仪器本身固有的误差，系统误差是指“在相同的测量条件下的测量值序列中数值、符号保持不变或按某确定规律变化的测量误差”。 偶然误差是在观测时总有不规则的变化、测量条件的偶然变化而产生的误差，偶然误差是指“在相同的测量条件下的测量值序列中数值、符号不定，但又服从于一定统计规律的测量误差”。,二、房地产测绘的内容及特点,用m表示中误差 : m（VV

6、/n）0.5。“在相同测量条件下的一组真误差平方中数的平方根”叫中误差。把在测量中衡量测量精度的一种数值指标我们称中误差，如在获取地形图上的要素成果时，一般可从图上索取或者量取，但是怎么量能满足丈量精度呢，规范规定其点位中误差在0.5-0.6毫米以内。中误差不等于真误差，它仅是一组真误差的代表值。而且中误差的大小反映了该组观测值精度的高低，因此，通常称中误差为观测值的中误差。中误差实用公式m （VV/n-1）0.5 。,二、房地产测绘的内容及特点,4、要求修测、补测、变更测量及时： 5、房地产测绘人员既要懂测绘业务、更要懂房地产登记业务 （四）房地产测绘与地籍测量的关系 （五）房地产测绘与地形

7、测量的差别 1、测绘内容的不同： 2、测绘成果的不同：,三、房地产测绘的作用（熟悉）,（一）在房屋登记中的作用 （二）在房地产交易中的作用，其实与登记是一致的 （三）财政税收经济作用 （四）社会服务、决策参谋功能 （五）在房地产信息系统中（测绘技术方面）的作用 （六）解决房产纠纷中的作用,四、房地产测绘管理,（一）房产测绘资格的管理 （二）房产测绘成果的监督管理,第二章房地产平面图测绘,一、房地产平面图测绘概述 二、房地产平面控制测量（了解） 三、房产调查（熟悉） 四、房地产分幅图的测绘（了解） 五、房地产分丘图的测绘（了解） 六、房地产分层分户图的测绘（熟悉）,一、房地产平面图测绘概述,（一

8、）房地产平面图的概念 房地产图是房产图和地籍图的总称，是一种系列图，房地产图的图示部分，对房产图来讲，按房产产权、产籍管理的需要，分为房产分幅平面图(简称分幅图)；房产分丘平面图(简称分丘图)；房产分层分户平面图(简称分户图)。对地籍图来讲，按地籍管理的需要，分为地籍图、宗地图。其中，房产分幅图和地籍图可为房地产权属、规划、税收等提供用途和基础资料。房产分丘、分户图供核发房屋所有权证使用，宗地图供核发土地使用权证使用。,一、房地产平面图测绘概述,房地产图测绘内容包括，测定房屋平面位置，绘制房产分幅图；测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，绘制房产分户图

9、。测定界址点位置，制作基本地籍图，求算宗地面积，制作宗地图。 （二）房地产平面图测绘的特点,二、房地产平面控制测量（了解）,（一）房地产平面控制测量的目的和作用。 （二）房地产平面控制网的布设原则和基本要求 （三）房地产测量的坐标系统 1、什么是2000国家大地坐标系？ 2、 2000国家大地坐标系基本参数 长半轴：a6378137m 扁率：f1/298.257222101 地心引力常数：GM3.9860044181014m3s-2 自转角速度：7.292l1510-5rad s-1,二、房地产平面控制测量（了解）,3、采用2000国家大地坐标系的意义 （四）房地产平面控制测量的方法 1、城市

10、导线网测量 2、GPS定位测量优点 1）定位精度高；2）观测时间短； 3）测站间无需通视；4）观测方便；5）提供统一的三维坐标； 6）全天候作业；7）实时定位。,城市等边直伸符合导线,国家导线网布设,城市导线网布设,GPS控制测量网,CORS控制测量示意图,三、房产调查（熟悉）,（一）房地调查的任务与目的 （二）房产调查的方法 （三）房产调查的内容 1、房屋用地调查：（1）房屋用地坐落的调查；（2）房屋用地情况的调查；（3）房屋用地权界线的调查。 2、房屋调查：（1）房屋的坐落；（2）房屋产权人的调查；（3）产别的调查；（4）产权来源；（5）房屋层数和层次；（6）建筑结构、建成年份、房屋用途、

11、占地面积、建筑面积、墙体归属等调查。 3、行政境界与地理名称调查：,四、房地产分幅图的测绘（了解）,（一）房地产分幅图的作用 （二）房产分幅图测绘的范围 （三）房产分幅图的坐标系统与测图比例尺 1、房产分幅图的坐标系统 2、房产分幅图的测图比例尺,四、房地产分幅图的测绘（了解）,（四）房产分幅图的分幅与编号 （五）房产分幅图的精度要求 （六）房产分幅图测绘内容与要求 （七）房产分幅图的测绘方法 1、房地产图点的测量方法。 2、房产分幅图的成图方法。,五、房地产分丘图的测绘（了解）,（一）房地产分丘图的作用 （二）房地产分丘图的范围 （三）房地产分丘图的坐标系统和比例尺 （四）房地产分丘图的编号

12、 （五）房地产分丘图的内容和要求 （六）房产分丘图的精度要求 （七）房产分丘图的测绘方法,六、房地产分层分户图的测绘（熟悉）,（一）房地产分层分户图的作用 （二）房地产分层分户图的范围 （三）房地产分层分户图的比例尺 （四）房地产分层分户图的编号 （五）房地产分层分户图的内容和要求 （六）房地产分层分户图的成图方法,第三、四章房地产面积测算与分摊,一、房地产面积测算的意义和内容 （一）房地产面积测算的意义（了解） （二）房地产面积测算的内容（了解） 1、房屋建筑面积 2、房屋使用面积 3、房屋产权面积 4、房屋共有建筑面积 5、房屋用地面积,第三房地产面积测算,1、房屋建筑面积 房屋建筑面积是

13、指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖；有围护物；结构牢固；有实际使用功能；层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。,第三章房地产面积测算,2、房屋使用面积 房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 房屋使用面积是房屋各层中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。,第三章房地产面积测算,3、房屋产权面积 房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所用权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房屋行政主管部门登记确权认定。 4、房屋共有建筑面积 房屋共有建筑面积

14、是指多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。,第三章房地产面积测算,5、房屋用地面积 用地面积包括房屋占地面积、其他用途的土地面积。 房屋占地面积是指房屋底层外围水平投影的面积，包括落地阳台、外走廊等附属建筑的外围水平投影面积。,第三章房地产面积测算,下列土地不计入用地面积： （1）无明确使用权属的冷巷、巷道或者间隙地； （2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地； （3）公共使用的河涌、水沟、排污沟； （4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地； （5）其他按规定不计入用地的面积。,第三章房地产面积测算,（三）房地产面积测算的一般要求和方法 1、房屋面积

15、测算的一般要求 2、房屋幢、层、户的划分原则,1、房屋面积测算的一般要求（熟悉）,（1）房屋面积的测算，均以幢为基本单位，按水平投影面积测算。 （2）各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。 （3）边长以m为单位，取至0.01m；面积以为单位，取至0.01。 （4）量距应使用经鉴定合格的测距仪或其它能达到相应精度的仪器或工具。 （5）房屋的层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。,幢的划分一般可按照下列原则确定,1)以独立结构独立的户主为一幢；以结构不独立连排有共有墙为一幢。 2)以裙楼（一层或多层）塔楼一个整体为一幢。 3)以其本身为独立的楼房为

16、一幢（4.3.2-1）。 4)以单独设计独立使用功能为一幢； 以一个合法建设主体为一幢。 5)虽有架空通廊相连的（两幢或多幢）房屋应分别设幢 。,幢的划分一般可按照下列原则确定,1)以独立结构独立的户主为一幢；以结构不独立连排有共有墙为一幢。 2)以裙楼（一层或多层）塔楼连为一个整体的为一幢。 3)以其本身为独立的楼房为一幢（4.3.2-1）。 4)以单独设计独立使用功能为一幢； 以一个合法建设主体为一幢。 5)虽有架空通廊相连的（两幢或多幢）房屋应分别设幢 。,房屋的层数、总层数和不计的层数。,房屋的层数指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋的总层数为房屋地上层数和地下层数之和。 夹层、插层、低于2.20米高的技术层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。,房屋产权登记发证的基本单元,房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（栋号、室号等）的房屋或者特定空间（栋、层、单元、