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1、,茂名【富丽站前路项目】定位报告,谨呈：茂名市富丽房地产开发有限公司,版权声明： 本项目是茂名市富丽房地产有限公司与深圳市众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2012年9月12日,富于创新 丽予生活,富丽新一代品牌住区,茂名市国际投资(集团)有限公司,富丽农业开发有限公司,国际大酒店有限公司,国际大酒店有限公司,富丽建筑工程有限公司,征服酒业有限公司,富丽物业管理有限公司,国际贸 易中心,茂名国际投资（集团）有限公司连续五年被评为年度“守信用、重合同”先进单位，2006、2008、2010年三
2、度被评为“茂名市50强民营企业“。,茂名市国际投资（集团）有限公司创立于 1996年，总注册资本1.56亿元，总资产8 亿多元，是一家以房地产业、酒店旅游业、三高农业为支柱产业，多元化发展的大型企业集团。,富丽房地产开发有限公司,集团发展历程,茂名国际投资（集团）有限公司16载，纵横三大支柱产业，连续被评为“茂名市50强民营企业”,2000年,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,富丽，耕耘房地产12载！,富丽发展历程,茂名市富丽房地产开发有限公司成立于2000年6月4日 ，主要经营房地产开发业务 ，自成立以来，
3、本着“质量第一，信誉至上”的经营宗旨，迅速发展给客户以质量服务，并以“重合同，守信用”给客户一个满意的承诺。, 富 丽 广 场 , 金色家园 , 富 丽 大厦 , 富 丽 豪庭 , 富 丽 苑 ,富丽地产，耕耘房地产12载，在茂名已经开发了5个项目，在茂名区域市场已经形成很好的企业品牌与口碑, 站前路项目 ,公 司 成 立,楼盘开发分析,富丽品牌第一代产品 富丽大厦同其先期建设的8万多平米“富丽广场”成为茂名市标志性建筑物，并促使该地段城市市区新商业中心。,茂名首家引进电梯配置花园式小区 内设空中花园、叠水喷泉、凡尔赛凉亭、业 主休闲场所； 茂名最早高层建筑。, 茂名首创第3代城市洋房 建筑立
4、面现代感强，尺寸比； 例，色彩搭配和谐，建筑极富时代特征 率先引进酒店式格调公寓概念； 以ISO体系标准打造富丽物业品牌。,首创芭提雅全景式生活社区 项目位于文化广场西南侧首提CLD （中央居住区）概念； 户型设计新颖，景观阳台弧形设计，建筑美感较强； 多阳台、凸窗设计，产品附加值高。,富丽大厦,富丽豪庭,富丽苑,金色家园,选址注重地段，递进式项目开发，创新概念，持续性发展，塑造品牌提,概念领先，开发务实，注重品牌提升,开发楼盘总结,金色家园,富丽大厦,富丽豪庭,富丽苑,由茂名市国际投资（集团）有限公司和茂名富丽房地产有限公司投资兴建的“富丽大厦” 、“富丽豪庭” 、“富丽苑”、“金色家园”系
5、列楼盘，从选址、设计、建材、设备配置、物业管理在茂名都先行一步。并创造多项茂名首家范例，如茂名首家带电梯物业小区，茂名首家引进专业物业管理。 公司坚持引进、借鉴一二线城市领先开发理念，并结合茂名本地风土实情。秉承适度领先，优化选址，系列开发，品牌塑造等企业发展指导基础。在茂名房地产开发的大浪潮中，始终处于领先地位。,本案思考方向,一、用地情况 1、地块位置：粤华小区 2、规划用地面积：25919.31 净用地面积：24274.30 二、用地使用性质 1、主导使用性质：住宅用地 2、兼容使用性质：商业用地（商业建筑面积小于总建筑面积的20% 三、用地使用强度 1、容积率4.43 2、建筑密度25
6、% 3、绿地率35% 4、建筑限高80米,站前六路 项目,富丽站前六路项目作为富丽地产第六个项目，众厦地产认为，本项目应该肩负着两大使命： 一、承接富丽地产品牌的旗帜； 二、创建新一代富丽品牌社区。 所以，本项目位于站前六路，同时作为富丽开发的第六个楼盘，我们祝愿本项目开发【六六大顺】！ 那么，依托众厦地产对项目、区域以及市场深刻分析，突破发展屏颈，寻找机会，界定方向，科学定位，提出规划设计建议，我们觉得本报告应该解决以下几个问题： 1、本项目有哪些发展屏颈，我们该如何去突破？ 2、茂名市场是一种怎样的状况，我们机会在哪？ 3、在富丽开发模式下，我们如何确定发展方向？ 4、如何承接品牌旗帜创建
7、新一代富丽品牌社区？我们该怎样去定位？,本项目应该肩负着两大使命： 一、承接富丽地产品牌的旗帜； 二、创建新一代富丽品牌社区。,第一部分 项目整体定位报告,第一阶段 市场调研,第二阶段 项目定位,第三阶段 修改调整,项目地块查勘 城市规划了解 城区市场调研 水东市场调研 专业人士访谈 一线销售访谈 目标客户访谈,项目解析 市场分析 价值研判 问题结构分析 案例借鉴分析 项目发展战略 项目整体定位,根据开发商的意见对初次汇报的报告进行修改以及调整 终稿报告形成 终稿报告汇报,工作阶段划分,富丽站前路项目整体定位报告,思路索引,市场分析,竞争分析,客户分析,分析总结,业态界定,案例借鉴,发展战略,
8、属性解析,项目定位,经济评价,茂名位于粤西南部，鉴江中游东侧，是广东目前石化工业较为发达的城市之一，也是广东省人口较多的地级市,茂名城市变迁, 1988年,2009,2010,2011,2012,茂名城市发展变化,一 九 八 八 年,二 零 零 八 年,公元589年，隋朝18年，茂名县正式命名； 1958年5月12日，成立茂名市政筹备处； 1959年3月22日，国务院决定设立茂名市； 1985年，成立茂名市茂南区； 截至2005年12月31日，茂名市下辖2个市 辖区、1个县，代管 3个县级市，20个街 道、87个镇。,茂名面对新形势、新挑战，努力实现五大定位目标： 世界级石化基地； 广东省重要
9、的能源物流基地； 特色现代农业基地； 粤西地区中心城市之一； 现代化海滨城市。,在新形势、新挑战下，茂名市委市政府以新的思路，将茂名加快形成“一带一轴两城四港五区”的空间发展格局,茂名城市规划,滨海新区的开发建设将按照“港业城”一体化发展的总体思路，以岸线、水系、绿道、绿斑为生态本底，以功能区建为载体，以点带轴、以轴促面，加快形成“一带一轴两城四港五区”的空间发展格局。,项目所在的北组团为茂名市三大组团之一，也是城市中心之一，由河东、河西、站南、羊角、西城、乙烯等 6 大片区组成，本项目位于站南片区。,茂名市近期建设，其中包括站南片区吉祥一路、吉祥二路以北、德政路以东及茂南大道以北片区,近期以
10、北组团河东片区为依托，发展高水一级公路东侧局部片区及站南片区吉祥一、二路以北、德政路以东及茂南大道以北片区，建设开发西城片区桂圆小区、绿苑小区；继续完善河东片区的基础配套设计建设，提升，城市形象。,茂名近期建设,茂名中心城区空间结构由“单中心紧凑发展”逐步向“双中心组团发展”的格局演进，规划期内形成“双中心”的城市中心区体系，规划期内进一步完善北组团，重点发展南组团，启动东组团；对现状分散的各个城区进行空间功能整合，加强道路交通、基础设施的对接。,北组团,南组团,东组团,站南片区作为茂南6大片区之一，规划定位为：精细化工、弄产品深加工和居住配套综合发展区,茂南规划建设,茂南区城市中心之一，石油
11、炼制和能源工业区，铁路交通枢纽和物流中心；人口规模80万人，用地规模87.98平方公里。 1、河东片区：主要城市功能区，重要的生活居住区 2、河西片区：以炼油厂为龙头的原油加工产业集群、能源工业区。 3、站南片区：精细化工、弄产品深加工和居住配套综合发展区。 4、羊角片区：铁路货运枢纽，商贸物流与居住配套综合发展区。 5、西城片区：自然环境良好的生活区。 6、乙烯片区：以实化乙烯长为龙头的石化加工产业园区。,高 山 路,高 水 路,商居成熟区,西粤 路,光华路,待发展区,站前路,茂南大道,油城路,茂南规划建设,以站前路为界线，南北面两重天：北面商业居住成熟区，而南面幅员空旷，为待发展区,以站前
12、路为界线，南北两重天！北面为茂名市中心区，属于商居城市区；而站前路南面幅员空旷，目前为待发展区。 本项目位于茂南区六大片区之一的站南片区，偏离中心区和商居成熟区。,站南片区规划,站南片区规划的范围包括北至站前路、三茂铁路及环市场西路，东至高水公路，南至广湛高速公路，西至乙烯专用铁路，总体规划面积约14.38KM2，规划实际建设用地越14.23KM2。,总体布局：顺应茂名组团城市结构发展的要求，结合站南片区自身布局的形态特征，构建“井字”型的空间发展主轴，结合茂电干渠建设中、东、西各中心区，整合各大片区域的用地布局，创造整体意象，满足城市动态发展的要求。,以站前路为界线，南北面两重天：北面商业居
13、住成熟区，而南面幅员空旷，为待发展区,规划结构分析图,土地利用规划图,从片区规划来看，本项目周边都是衙门，政务氛围较为浓厚，而商业、居住氛围不会很强,片区规划分析,本 项 目,粤华小区,粤华东小区,从规划来看，项目周边除了翠辉雅苑居住项目外，都是政府办公用地：公安消防局、交通局交管中心、财政局、民政局以及卫生等，成为一个被政府单位包围的开发项目。,北面临站前路，西为加油站及变电站，南临环卫局及高压电线，东为翠辉雅苑、废车停放场、鱼塘和棚屋,南,北,西,东,站前路,加油站,物资仓库,变电站,翠辉雅苑工地,报废车辆停放场,私人鱼塘及棚屋,项目四至分析,SWOT分析,优势（Strength）,机会（
14、Opportunity）,劣势（Weakness）,威胁（Thread）,项目规模小，而且不太规 则，不利于建筑规划设计 项目周边目前比较空旷，缺乏居住小区，居住氛围有待提升 项目紧靠城市交通干道，音尘比较大,位于新规划的站南片区，区位价值逐渐提升 项目靠站前六路，交通便捷，且通达性好 周边大多数为政府办公大楼，政务氛围浓厚 周边道路较多，项目交通性 比较好,紧靠项目有加油站以及规划有变电站，对本项目的威胁非常大 项目周围的市政配套设施不完善，有待进一步发展完善，影响客户对本区域前景的判断,站南片区规划的落地以及城市向南发展，将推动本项目升值 周边规划多为政府单位，政府单位建筑形象都 比较好，
15、而且建筑密度低，城 市空间感比较好,项目SWOT分析,项目综合研判,属性界定：即将崛起的南门户站前路上交通便利且昭示性好的配套尚缺乏的生活住区,项目研判界定,属性关键词：站南片区、站前路上、交通便捷、通达性好、配套尚缺、规模不大、生活区 属性界定：即将崛起的南门户站前路上交通便利且昭示性好的配套尚缺乏的生活住区,思路索引,市场分析,竞争分析,客户分析,分析总结,业态界定,案例借鉴,发展战略,属性解析,项目定位,经济评价,富丽站前路项目整体定位报告,从经济学的角度，以茂名市GDP增长速度来看，茂名房地产市场应该处于高度发展阶段,茂名市场分析,受国家内部及国际经济形势的影响，茂名快速增长的势头受到阻滞，并于近两年经济增速有所放缓，但整体形势表现不错，保持在8%以上。 从经济学的角度，根据GDP增长速度与房地产发展关系横向图分析，目前茂名房地产市场整体应该处于高速发展期。,从城市固定资产投资来看，2009年以前房地产开发投资比例大都小于15%，由此可见房地产市场有点异常,茂名市场分析,从2010年起茂名房地产投资力度加大，上一年比例达到历史高值，2012年上半年同比虽有微降，但所占比例达21.6%，依旧强劲，归结于茂名房地产市场的良好形势和城市化进程的加速推进。 根据房地产发
