《2012年3月滨州蒲台古城2012年营销推广方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年3月滨州蒲台古城2012年营销推广方案（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、蒲台古城2012年营销推广方案,北京青腾,2012年3月,纲 要,目录,市场对比,产品解读,营销策略,推广计划,年度销售目标,客群分析,产品解读,我 们 卖 什 么?,卖什么？,答 案：,地 段 + 资 源 + 高端产品,地段！,地段！,还是地段！,1500年历史给地块本身赋予的价值 滨州发祥地 人文历史，龙脉传承，,复古之城，创作中,政府对地块的关注和重视 规划定位，滨州象征,城市名片，打造中,老城区商圈带来优良的配套 十分钟生活圈,都市之城，实现中,滨城区 第七小学,天鹭幼儿园,宝宝幼儿园,滨城区逸夫小学,金娃娃幼儿园,山东省北镇中学,蒲园门诊,协和医院,市立医院,本案,滨城区 核心商圈,
2、商业配套 1.5公里内即为老城区商圈，集科技、生活、购物、休闲、娱乐等于一体的综合性商业 圈满足您的生活购物需求。 生活配套 项目周边1.5公里内配有海鲜批发市场、水果蔬菜批发市场、美食街、茶叶家具建材批 发市场及多家宾馆饭店等基本生活配套。 教育配套 项目周边1公里内辐射数家幼儿园（0.5公里内3家），2.5公里内辐射小学、中学及高 中教育配套。 医院配套 项目周边2.5公里内辐射大型医院7家及数十家门诊，医院配套设施完善。,资 源,八园为蒲园、怀蒲园、青城园、蒲情圆、蒲荷园、知春园、生态园、民俗园；十景为蒲湖泛舟、拾楼望月、蒲城怀古、黄河瞭望、踏湖寻坊、神龟驮城、唐赛尔祠、蒲地霞起、坐钓秋
3、水、绿岛松声。,坐拥蒲湖景区八园十景 临水而居，城市绿肺，天然氧吧,生态墅院 观湖宅邸,蕴含着这座城市独特的气质 折射出这座城市最具价值的内涵,设计理念 建筑风格 园林景观 物业、安防、智能化,高端,高 端 路 线,产 品,？,市场对比,对手卖什么 ? ？,别墅产品,竞争个案配套设施对比分析,竞争个案硬件对比分析,竞争个案景观对比分析,竞争个案建筑风格对比分析,住宅产品,竞争个案配套对比分析,竞争个案景观对比分析,竞争个案建筑风格对比分析,客群分析,我们卖给谁？,寻找我们的客户,他们是谁 ？,他们需要什么,【客户购买心理分析】,购买原因,购买心理,营销思路,体现身份 面子问题 体验营销 使用性
4、 实用主义 讲事实、摆道理 增值保值 投资渠道 描绘远景价值 跟风购买 羊群效应 线下营销,锁定我们的 市场客源！,NOW,显性客户具体描述： 当地及外来私营业业主 本地及外来的私企中层管理人员 国企中高级管理人员及高级技术人才 政府具有一定职务的公务员 具有较高收入的部分教师、律师、医师,隐性客户具体描述： 通过项目品牌的建立、产品的塑造等逐渐挖掘出的潜在的隐性客户群。 自由职业者（证券从业人士等） 收入较高的个体工商业者 具有隐性收入的其他人士,营销策略,事件一 ：奠 基 仪 式 事件二 ：蒲 台 文 化 节 举 办,策略一：地块形象价值提升（筹备期） 借助政府力量对地块进行炒作，树立蒲台
5、古城复兴形象。,活动主题： 奠基典礼 暨蒲台古城项目工程启动仪式,活动目的： 邀请政府领导参加，利用电视、电台、报纸软文全方面 报导，进行地块的人文历史概念炒作，项目形象初公开，使蒲 台地块概念初步引起社会关注。 活动时间： 2012年4月,事件（一）,做影响,活动主题： 举行蒲台文化节，包括蒲台庙会及蒲台古城风采展 -蒲台古城风采展示馆（临时售楼处）公开,活动目的： 继续炒作蒲台地块概念，使本项目地块具悠久人文历史的概念深入人心。 活动时间： 2012年5月,事件（二）,做影响,排号活动：客户按照排号单顺序享受优先选房权 形式：办理蒲台古城VIP金卡，会员可以享受以下优惠 现金 实物 礼品
6、折扣,策略二：内部认购（蓄客期）,动作一 ：宣传车下县 动作二 ：商会及企事业单位拜访,策略三：巡展活动（蓄客期）,活动目的： 定期组织售楼员到外县进行宣传和路演，并对滨城区及下 县的商会及企事业单位进行拜访，上门进行产品说明会（先期必须完成电 话拜访及DM直投工作），扩大项目的宣传途径，积累更多的客户为销售做铺垫。 活动时间： 临时售楼处成立后定期组织,挖圈层,事件一 ：售楼处（会所式商业）公开 事件二 ：样板区公开 事件三 ：开盘活动,策略四：体验式营销展示产品形象（强销期）,活动主题： 售楼处（会所式商业）公开 蒲台古城项目永久售楼处开放,活动目的： 邀请积累客户参观现场展示中心，通过现
7、场售楼处的品质增强客户对项目的信心，强化对项目认同感。 活动时间： 2012年8月,事件（一）,重体验,活动主题： 样板区公开 商业、别墅样板区公开,活动目的： 邀请积累客户参观，举行现场产品说明会，增强客户对项目高端产品的认同感，同时可通过耳语传播积累更多的客户 。 活动时间： 2012年8月,事件（二）,重体验,活动主题： 开盘酒会,活动目的： 开盘后举行开盘酒会暨已购客户答谢会，增强客户对产品的认同及服务的满意，同时聚拢现场人气，让新老客户体会到现场销售火暴现象，提高成交数量。 活动时间： 2012年9月,事件（三）,重体验,利用秋季房展会契机大力宣传，进一步增强项目在市场中的知名度，同
8、时结合促销活动，提升去化速度。,策略五：房展会（强销期）,推广计划,本案建议分两期开发： 一期开发别墅、商业； 二期开发住宅,用别墅产品入市来宣达项目高端形象 城门楼、将军衙署动工可符合政府的要求，又可体现项目古城历史,理由,时间轴线,强销期,推盘节奏,奠基,销售,蓄客期,售楼处、 城门楼封顶,4月初,6月中,售楼处、 样板间开放,工程进度,8月中,临时售楼 处包装完成,5月上旬,解筹 （别墅、商业）,景观示范区完成,筹备期,取得预售证正式开盘,9月初,持续期,12月底,持续销售、住宅开始蓄客,推广节奏,客户积累、内部认购,10月底,时间轴线,筹备期,开发商 主要工作,三月,四月,（1周）（2
9、周）（3周）（4周）,代理商 主要工作,广告公司 主要工作,（2周）（3周）（4周）,1、外展点确定；2、室内设计、装修招标；向政府索取有关蒲台历史资料,1、外展点选址； 2、广告媒体厂商寻找,确定12年广告推广方案,规划方案报批,配合开发商寻找活动公司；同时寻找销售工具厂商,洽商媒体渠道、销售道具厂商,市场调研月报,确认LOGO、案名、VI系统,奠基,配合完成奠基,外展点广告布置设计方案确定,完成蒲台古城文化活动方案设计,蒲台古城宣传片脚本确定,详规确定,市场调研月报,销售道具设计确定,临时售楼处选址建议：,渤海七路黄河一路交汇处,位置：渤七黄一 面积：约150平米 主题：蒲台古城临时展示馆
10、,沙盘展示区 古城风采展示区 接待洽谈区 VIP室 办公区 储藏间 卫生间、更衣室,临时售楼处功能区建议,时间轴线,蓄客期,开发商 主要工作,五月,六月,（1周）（2周）（3周）（4周）,代理商 主要工作,广告公司 主要工作,七月,（1周）（2周）（3周）（4周）,（1周）（2周）（3周）（4周）,项目开工,蒲台文化节方案确定,蒲台文化节媒体宣传设计,临时售楼处完成；沙盘、家配图、效果图发包,销售进场（临时售楼处）,现场售楼处装修、设计招标,第一波销售工具设计完成（海报、手提带、纸杯、基地围档）,蒲台文化节,进入排号期；市场月报告,企事业单位高管及商会会员名单搜集,延续排号活动,现场售楼处进入
11、装修,外展点沙盘进场；宣传片完成,第二波销售工具完成（DM、户型册）,DM直投、宣传车巡展,接洽按揭银行,市场月报告,排号活动继续,1、制定价格、折扣、销控策略；2、产品试销,确定交房标准及各项软性设施,现场售楼处完成,整理试销数据、调整价格、销控策略,开盘期广告方案确定,现场售楼处建议,A,C,B,永久性售楼处 建议：体验馆,会所式主题餐厅 建议：楚膳,样板示范区 建议：双拼,售楼处-动线建议,体验式过程,体验高端会所式服务 尽享奢华、彰显品味,感受古建筑的伟大 重温蒲台古城文化,感受精致景观示范区 享受城市奢华样板间,售楼处-动线建议-城楼门,利用城楼门的恢复来重现蒲台古城的历史，感受古城
12、文化的同时了解历史,售楼处-动线建议-售楼处建议,功能分区：,A、文化展示区（古城文化展示） B、产品展示区（体验式高端主题会所、别墅样板间） C、行政办公区（贵气十足又不失现代风格）,售楼处功能分布图,楼梯,沙盘展示区,古城风采 展示区,茶楼包厢,产品 展示区,27000,茶楼包厢,接待区,办公区,一楼功能分布,售楼处功能分布图,A，中厅VIP接待； B，卫生间； C，豪华卧室； D、G，露台； E，楼梯 F，功能房,A,D,C,B,E,G,F,二楼功能分布：,售楼处外环境,售楼处会所形式建议,产品展示区,售楼处会所形式建议,时间轴线,强销期,开发商 主要工作,八月,九月,（1周）（2周）（
13、3周）（4周）,代理商 主要工作,广告公司 主要工作,十月,（1周）（2周）（3周）（4周）,（1周）（2周）（3周）（4周）,现场售楼处完成,销售进驻现场售楼处,开盘活动媒体宣传设计完成,预售证取得,售楼处公开、解筹、定转签，开始持续进行签约、追款、按揭资料,开盘策略确定,样板房、示范景观区完成、开放,市场月报告、销售数据整理回馈,正式公开、开盘酒会,房展会广告设计完成,市场月报告,参加秋季房展会,配合开发商参加秋季房展会,市场月报告,持续期（2012年11至12月）,完成已定购、签约客户后续未竞适宜，加强回款力度,持续进行老客户开发,调整媒体渠道和宣传方向，进行客层细分,持续宣传车巡展,媒体配合,有效的整合传播,在推广过程中，必须进行全方位传播,广告推广,公关活动,广告执行,PR活动、 户外、报广,户外,报广,DM,宣传车巡展,PR活动,加强宣传推广攻势,认知,认同,认购,整合推广策略,塑造品牌形象 提高产品认知,加强宣传推广攻势,全方位 传播核心诉求,维护老客户 吸引新客户,短信,售楼处包装,阶段 筹备期 蓄客期 强销期 持续销售期,媒体投放排期,蒲台古城2012年媒体预算表,年度销售目标,蒲台古城面积配比, 本次提案结束 谢 谢！,
