贵阳保利云山国际项目可行性研究报告

《贵阳保利云山国际项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《贵阳保利云山国际项目可行性研究报告（194页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,1,贵阳“保利云山国际”,项目可行性研究报告,2008SCWL-CH01,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,2,目录,第一部分：项目总论 第二部分：市场研究 第三部分：项目开发方案 第四部分：启动策略 第五部分：项目财务经济指标测算 第六部分：研究结论与建议,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,3,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,整体目标,树

2、立保利（贵州）品牌, 作为保利企业进入贵州市的第三个大规模项目, 是在云岩区房地产业的一个主导性项目 33层高层建筑结合完善的小区配套服务，计划在项目开发周期内保持较好的现金流，创造投资利润最大化 计划整个项目分两期开发,客户的目标实质上是项目的宏观愿景 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的,启动区目标,率先推出云山国际第一期,建立项目顶级形象 构筑项目高端生态住宅形象，将其打造成为云岩区楼市领军者,项目委托背景,在委托纬联前，由于地震和全国房地产市场的观望情绪，贵阳的房地产市场处于相对较低迷的时期，本项目土地规模较大，开发强度大，品质较高 纬联的委托工作主要为解决项目整体

3、定位、各功能开发策略、启动区策略、可行性研究等几个方面,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,4,项目背景： 为适应保利在贵州的集团化发展要求，保利置 业成立了贵阳保利海明房地产开发有限公司。 2007年12月，贵阳保利海明房地产开发有限公 司成功竞得贵阳市云岩区G(07)30地块，该地块位于4A级景区黔灵公园东北侧，周边被顺海林带所包围，总用地面积：173230平方米，总建筑面积545594平方米，拟建成 “黔灵山自然圈中唯一的国际品质社区”。 同时，随着公司战略的明确，将积极拓展新项 目，通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发

4、展模式，成为保利在贵阳的又一面旗帜。 约束条件： 该项目三面环山，坡势陡峭，且仅靠市北路对外联系，道路规格低路况差，交通不畅。 石材开采造成山体靠项目面侧面岩体裸露，绿化难度大。 项目外围建筑受到高山影响，采光条件相对较差。,项目背景及约束条件,项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素,1.1项目背景,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,5,1.2.1项目名称,名称： 保利云山国际社区 云：灵动，随性，不拘一格，时而柔和，时而压抑，犹如生活，犹如人之心性。因此，又有人生如浮云，事无常型，人无常性云无常态一说。 山：巍峨，不失灵

5、性。山之美，源于山之俊秀、山之奇异、山之神秘莫测。古人常借山喻人性，一种刚毅之美、领袖气质、灵性。 云中之山，华美、巍峨、神秘，令人仰望；山中之云，恬静、随性，不失灵性。 云山国际社区，彰显出一种独特的领袖气质，充分展现出华美而恬静的生存环境与生活方式。,1.2项目概况,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,6,1.2.2项目建设单位概况,开发商 保利贵州房地产开发有限公司是保利南方集团一级控股公司，主营房地产开发，业务范围涵盖房地产经营、物业管理等。 2006年保利进入贵州，开发了一号作品“国家文化生态示范社区”保利温泉新城，占地

6、825亩，建筑面积近100万平方米。 2007年9月29日,保利斥巨资竞拍到“二号作品保利国际广场”用地 ，公司计划将该地块打造成贵阳市“标志性城市综合体” 。 2007年11月27日，保利贵州的三号作品“保利云山国际”，将成为保利2008年上市产品中的重要序列，“黔灵山自然圈中唯一的国际品质社区”。,承建商 保利建设：保利建设开发总公司经国务院批准于1992年在北京成立，注册资本金一亿元人民币，隶属中国保利集团，是集团内唯一从事工程建筑业的全资子公司。从业人员近3000人，具有中高级职称的工程技术管理人员360人，下辖16家分支机构。拥有国家建设部批准的建筑工程资质包括：房屋建筑工程施工总承

7、包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、公路路面工程专业承包一级、市政公用工程施工总承包二级、地质灾害防治工程甲级，并通过国际ISO9002质量体系认证。 十年来，保利建设开发总公司在社会各界的大力支持下，取得了良好的经营业绩，业务遍布北京、上海、山东、广州、四川、海南等省市自治区，承接的工程涉及房屋建筑、道路桥梁、市政设施、装修装饰、特种建筑和国防工程等，并多次荣获国家部委和省、市级主管部门的表彰。,1.2项目概况,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,7,1.2.3项目地块位置及周边现状,本案位于贵阳西北角云岩区，市北路北侧。 东

8、临国家级长坡岭森林公园。 南接三桥马王庙。 西靠百花山脉。 北接白云区。 毗邻著名风景区百花湖。 距市中心区12公里，距龙洞堡机场和贵阳火车站约半小时车程，通过贵黄、贵遵高等级公路和川黔、滇黔公路与云南、重庆、四川相联，周边交通便利，具有经济发展的前提条件。 毗邻贵州政治之心，贵州省政府、国家安全局，其余各种重要机关单位贯穿其间。 附近分布有贵州大学、贵州财经大学、贵州中草医医院、恒博医院等配套。,本 案,1.2项目概况,黔灵 公 园,1,2,3,4,5,本案,贵州省政府 贵州省政协 省财政厅 省储备局与省工商局 省审计厅,市中心,12公里,Sunday, January 6, 2019,专精

9、信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,8,项目地块现状 项目三面环山，且靠山部分处于未开发状态。该地块在本项目开发前为采石场，靠山侧有大量岩石裸露。 现阶段项目地块已经进入施工状态。,1.2.3项目地块位置及周边现状,进入项目现场的道路,项目东侧的民房,项目中心施工现场,项目边坡岩层,1.2项目概况,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,9,项目周边现状 项目交通不便，只有市北路能直接到达项目，道路为双向双车道，机动车、非机动车、行人混用，交通秩序混乱。 周边业态以住宅为主，少量商业贯穿其中，地块周边状况落后于贵阳整体水平

10、。 沿市北路周边零星分布了部分企业，学校、加油站等生活机能配套，所产生的人流量导致道路交通间断性拥堵。,1.2.3项目地块位置及周边现状,本案,周边企业,学校,公交线路,加油站,客运公司,市北路路况,周边店铺,1.2项目概况,周边企业,加油站,中学,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,10,1.2.3项目地块位置及周边现状,项目主要交通动线 现阶段本案交通条件较差，道路规格低，为双向双车道。在本案的进出入口为单向车道。 在项目外市北路段车辆为双向行驶，在项目景观入口右侧为车辆进入项目的主入口，景观入口广场为行人主出入口、车辆出口之

11、一。,出入口,1.2项目概况,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,11,1.2.3项目地块位置及周边现状,交通辐射能力,项目位于云岩区和金阳新区边缘，市北路北侧，中心环线附近；交通不便，由于道路等级低，无法畅达金阳新区其他区域和贵阳市区，只有15路、37路、55路三个班次的市区公交车线路，辐射能力弱。 交通条件的不便，造成本案辐射范围受到局限。,1.2项目概况,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,12,1.2.3项目地块位置及周边现状,项目地块周边资源状况 旅游资源丰

12、富 贵阳市周边景点众多，是全国旅游资源非常丰富的城市之一。贵阳市众多的景点中，著名的黔灵公园、黔灵山、百花湖、长坡岭森林公园坐落于本案地块周边。 景观资源丰富 本案处于群山之间，毗邻黔灵公园（黔灵山）与长坡岭森林公园，具有优良的山地景观资源。,1.2项目概况,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,13,1.2.3项目地块位置及周边现状,周边资源展示,百花湖 百花湖位于贵阳市城区西北面22千米的百花坡下 百花湖湖面开阔，岛屿众多，湖汊幽深，半岛错落。 百花湖为全省第1批省级风景名胜区。,百花水景,长坡岭森林公园 长坡岭森林公园地处贵阳

13、市近郊，离白云区中心3KM。 长坡岭森林公园有贵阳市“生态博物园”之。 森林景观特佳植被色彩随季节而变化，四时景色各。,长坡岭山景,1.2项目概况,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,14,1.2.4项目规划控制要点 -控规要求表,项目基地条件： 本项目用地为商业、住宅用地。 本项目三面环山，项目由一块地直接组成。 项目沿道路部分退距道路10米。,项目限制条件: 限制建筑高度100米。 要求90户型比例占总套数的70%。 退道路红线10米。,项目经济指标,1.2项目概况,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年

14、纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,15,1.2.5项目发展概况,项目总占地面积：173230平米 项目总建筑面积：648706.39平米 分期数：两期 建筑期限：3年 容积率：3.5 绿化率：35.03% 项目总体功能：纯居住 物业形态：纯住宅 产品形态：高层（33层）,1.2项目概况,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,16,1.2.5项目发展概况,1.2项目概况,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,17,1.3可行性研究报告编制依据,1、政府的立项批文。 2

15、、土地及项目权属落实的证明文件。 3、与合作单位就项目达成的协议、意向。 4、建设用地规划许可证。 5、规划行政部门的规划设计要点。 6、建设用地现状的地形图。（1：500或1：1000） 7、建设用地现状管线图。（1：500） 8、委托编制“项目可行性研究报告”的合同或协议或决策层关于编制“项目可行性研究报告”的批准文件。 业主（委托方）对于“可行性研究报告”编制的相关文件。,Sunday, January 6, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,18,1.4可行性研究结论及建议,结论： 项目开发可行性大，能为保利贵州战略布局产生积极的促进作用，也可以为贵州保利海明带来丰厚利润。,建议一：项目地形特殊，在增加工程成本时，能将增加的成本通过营销推广产生良好的边际效益。例如：边坡的处理等。 建议二：合理分担不可预见风险。 建议三：合理制定销售价格，在保证项目基准利润的前提下，制定有利于形成项目