房地产全程精细化

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1、房地产项目精细化管理,开发管理的新主张“五图一书”,企业管理关联因素分析图 设计管理关联因素分析图 管理施工关联因素分析图 设计与成本管理因果分析图 成本管理与管理成本分析图 房地产项目全程运作指导书,状,景,现,愿,管,做,大,难 点,业 绩,资 源,机 制,基 础,方 法,途 径,规范化运作,关联业务,多项目运作,资本市场,稳健发展,互利互惠,复制/创新,资金运作,获利能力,运作模式,组织构架,决策机制,预警机制,淘汰机制,描 述,政府关系,融资渠道,土地储备,管理团队,控制能力,员工素质,激励机制,多元化运作,品牌输出,异地管理,资源管理,塑造品牌,机 构,企业管理关联因素分析图,理,做

2、,强,标准化运作,企业规模,成本管理,技术管理,开发速度,开发规模,职 能,平 衡,研 究,评 审,知 识,专 题,防 范,技术研发,技术配合,功能缺陷,交叉出错,新技术应用,生态住宅,节能设计,报建/验收,设计进度,设计深度,原则性,符合性,完整性,基地环境,政策环境,市场环境,赢利模式,设计限额,功能性,感观缺陷,交楼索赔,技术管理,营销/策划,菜单式装修,控 制,设计管理关联因素分析图,设计工期,技术服务,设计质量,施工管理,成本管理,设计费用,设计合同,设计顾问,I,进,质,量,过 程,难 点,界 面,协 调,造 价,方 法,投 入,通病防治,样板制,生产设备,质量监督体系,开工验收,

3、封杀变更,杠杆调节,结算管理,变更频繁,图纸问题,自然因素,例外事件,关键线路,样板间展示,要 素,管理依据,管理目标,管理重点,管理工具,资金短缺,甲方变更,交叉作业面,建筑材料,质量控制体系,预审制,造价管理,管理交底,干 扰,施工管理关联因素分析图,度,合,同,手续不全,索赔防范,行政许可,支付管理,计价模式,选择失误,管 理,成 本,管,建 筑,准 入,成 果,方便验收,材料选择,结构选型,荷载取值,空调/通风,消防工程,电梯选型,建筑平面,设计服务,专业接口,设计深度,图 纸,指 标,计算书,设 计,设计作品,设计资质,设计取费,合作精神,设计限额,功能缺陷,电子文件,地基处理,结构

4、布置,截面取值,建筑风格,水电工程,质 量,设计与成本管理因果分析图,理,设计质量,构造设计,错漏碰缺,建筑立面,建筑材料,结 构,设 备,建 筑,取 费,设计进度,成本,管理,管理,成本,隐,模式,运作,事,前,措 施,企业,建设,项目,竞争,环境,平 衡,工 具,目 标,指标分解,淘汰机制,建设费用,业务费用,资源库,工作模板,管理软件,资金流,产品研发,诚信经营,集权/分权,过失成本,决策成本,区域差异,显 性,资源整合,团队建设,规范化管理,信息化管理,品牌推广,守法经营,国企民企,营销费用,管理费用,奖罚机制,性价比,数据库,理念,成本管理与管理成本分析图,性,事,中,文化建设,成本

5、分摊,独立/合作,运营成本,时间成本,企业战略,房地产项目全程运作指导书,内 容,机会选择,启动项目,开工与建设,营销与策化,验收与交楼,财税管理,选地要点：宗地资料、土地成本、 产权状况、开发价值,可行性研究：技术比选、经济比选,经营管理：合作方式比选、融资方式比选、 管理模式比选,企业外部：立项、报建、报批,企业内部：组建项目公司、筹措启动资金、 选择合作伙伴,外部：接受政府监督与指导,内部：质量、进度、投资、 安全生产与文明施工管理,外部：进行单项和综合验收，办理产权登记,内部：加强核算，保障资金供给,交楼：验收后交楼，进行售后服务和物业管理,外部：接受政府的财、税监督与检查； 接受股东

6、或银行的监督,外部：办理预售证,内部：在售价与销售速度之间寻求平衡,准备,实施,企业管理的新主张“五图一书”,管理组织参考图 管理需求分析图 管理目标控制图 管理水平测试图 管理文化剖析图 绩效考核白皮书,管理组织规划图,内 容,依据,选择,管理跨度,空间跨度,单项目管理,多项目管理,行业跨度,多元化经营,品牌连锁,品牌建设,企业战略,发展愿景,专业化 -1,市场化,专业外判：设计/施工/监理/营销/物管,专业顾问,项目托管,当地运作,异地运作,管理需求分析图,人才,人才难求,资源,内 容,工作环境,中小企业,工作待遇,合作资源,管理工具,中小城市,企业承受能力,新老员工矛盾,适应环境,融入文

7、化,传播先进理念,促进管理提升,改造环境,人才难留,技术服务,设计公司,营销策划,管理咨询,技术咨询,顾问公司,技术类,管理类 -2,工作模板,信息平台 -3,消除隔阂,质量,管理目标控制图,计划,决策,赢利,选择,面积最大化,利润最大化,盘活现金流,操盘手,组织架构,运作模式,变化,外部,内部,报批/报建,施工环节,重大技术变更,材料/设备定板,干扰,人为,非人为,推卸责任,谋取利益,机制,素质,合伙人,合作人,价格,品牌,服务,（资金/进度）,摩擦,（利润）,市场,整体水平提升,开发成本上升,产品,管控,土地,材料,政策,土地,信贷,销售,舆论,管理水平测试图,观察,旁听,了解,访谈,技术

8、管理,成本管理,已建项目实物,拟建项目图纸,文件库/信息库,技术软件/管理软件,沟通水平,专业水平,内部例会,外部专题会,评标会,评审会,控制能力,赢利能力,成本指标,资金平衡,销售均价,销售速度,管理制度,较适用,管理文化,员工价值观,员工忠诚度,内容,不适用,管理文化剖析图,文化内涵,经营哲学,管理导向,文化特点,文化功效,内 容,企业发展：成长速度/成长管理,价值分配：股东/员工/合作者/ 客户利益分配,重结果/重过程,对员工的基本假设,老板文化团队文化 -4,团队文化老板文化,导向作用：引导员工看什么?怎么看?,凝聚作用：告诉员工想什么?怎么想?,规范作用：规范员工做什么?怎么做?,绩

9、效管理白皮书,考核方式,目标经营（无免责条件）,目标管理（有免责条件）,不可抗力：拆迁/报建/政策/资金,配合责任：主办与协办部门,计划管理,显性成本：工程成本、期间成本,隐性成本：过失成本、决策成本,成本管理,考核指标,考核效果,考核管理体系,考核管理目的,内 容,设计管理技术“五图一书”,外部管理合作关系图 内部管理任务分配图 设计文件评审控制图 设计市场现状分析图 设计质量管理分析图 设计发包操作建议书,外部管理合作关系图,开发商,概念设计,地质勘察,设计监理,建筑设计,施工图审查,专项设计,总图、建筑,结构,水、电、暖通,消防,人防,土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、 预应力结构、网

10、架、地基处理,装修与景观：园林、绿化、室内外装修、 标识、景观照明,公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、 智能化、市政道路与管网、发电机 及环保、停车交通系统、中水系统等,综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等）,表示合同关系 表示协作关系 表示协调关系,内部管理任务分配图,内容,技术管理,技术配合,研究设计产品,评审设计成果,报建配合（熟悉报建、报批工作程序）,招标配合（提供技术参数与质量标准）,销售配合（楼书与模型制作把关、编制使用说明书）,施工配合（审核技术联系单、填写工地处理卡）,验收配合（编制竣工图）,总结设计经验,新技术新材料信息库,设计资源信息库,成本控制数据库,

11、装修、园林,消防、人防,水电、通风,建筑、结构,成本控制,缺陷控制,技术创新,设计文件评审控制图,原则性 评审,符合宗地规划指标,符合强制性规范,有效性,满足设计任务指标,满足设计深度要求,满足设计技术措施要求,符合性 评审,完整体,图纸,蓝图,电子文件,计算书,预留专业间的信息接口,投资控制,限额设计指标,投入与产出比选,缺陷防范,功能缺陷,风格不协调,专业交叉出错,综合性 评审,防灾(消防、人防、抗震、防风、防 洪、防滑坡、避开高压走廊）,节能、环保,内容,设计市场现状分析图,方案创新能力强,企业分类,施工图实施能力偏弱,设计质量较高,经营理念,以创新作为核心竞争力,以品牌和市场份额保持领

12、先地位,以服务赢得客户,以低价获得任务,内部管理,管理的差异 -5,设计师的职业操守,知名设计事务所,创新能力一般,复制能力强,质量参差不齐,甲、乙级设计院,炒更一族,内容,设计质量管理分析图,过程管理,内 容,管理冲突,完整性,装修标准与施工发包的矛盾,装修标准与施工图审查的矛盾,广义质量,设计浪费、保守,风格不协调,管理依据,法律,合同,中间成果,控制经济技术指标 -6,满足功能外观要求,技术规范,技术措施,开发商：施工图作业指导书,设计院：设计要求调查问卷,功能缺陷、感观缺陷,设计发包操作建议书,发包模式,内 容,平行发包,分段发包,概念设计,施工图设计,专项设计,深基坑支护,二次深化设

13、计：外立面、幕墙、门窗,合同组成,合同文本,合同附件,设计任务书,设计承诺书,设计人员更换,限额设计承诺,施工配合承诺,控制要素,质量控制,关键控制点,设计深度,用户变更：初期/中期/晚期变更,技术配合,概念设计与施工图设计,平行发包专业交叉配合,设计技术管理“五图一书”,项目基地环境分析图 概念设计任务书模板 景观设计任务书模板 住宅规划设计指标图 住宅节能设计控制图 项目赢利模式建议书,项目基地环境分析图,内容,约束条件,区位条件,中心区,城郊结合部,郊区,资源利用,山地,滨水,劣势规避,直观：看、听、闻,勘察：复杂地质条件、地下管线、文物,项目条件,规划控制,开发条件,容积率、总高度、层

14、数、退让间距,施工环境,创新空间,用好资源,钻好空子,基地条件,面积、形状、地形、朝向,概念设计任务书模板,内容,项目 资料,设计 要点,成果 要求,宗地现状,图纸：宗地位置/面积/形状/四至图,照片：环境/地貌/配套/交通,开发强度：建筑密度/容积率/道路/ 停车/限高/退红线,开发配套：生活配套/人防配套,开发档次/营销主题,开发顺序/开发配套,规划要点,项目定位,设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/ 配套面积/层数/层高,空间形态：建筑体量/建筑风格/建筑景观,物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理,一般项目,规划：总图/交通分析图/景观分析图,单体：典型住宅平、立面图/效果图,重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画,景观设计任务书模板,内容,项目 资料,设计 要点,成果 要求,方案设计,质量/深度,施工图设计,