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1、房地产开发四大阶段的纳税筹划,刘玉章,与涉税风险规避,第一阶段 投资决策阶段的纳税筹划 投资决策阶段的主要工作内容： （一）项目的选择： 开发商根据各种渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门以及其他开发商、投资商的接触，使项目设想具体化。,（二）项目的可行性研究 项目选择之后，对项目做进一步的分析，包括：市场研究、项目的财务评价、经济社会评价、资金筹集等。 通过可行性研究： （1）可以对项目的预期收益水平有个估算，对开发中的关键因素有所掌握，从而，在若干个开发方案中选择最合适的方
2、案。 （2）通过可行性研究，如果，开发商认为该项目的预期收益水平不可以接受，或有较大风险，可以放弃该项目。,11、房地产企业在项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？ 答：房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第二十七条规定：“前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用”。 开发项目调研阶段是房地产企业寻找开发项目的阶段，包括：投资项目的寻找、投资项目精选、初步可行性研究、项目谈判、详细可行性研究和公司总体决策几个步骤。在此阶段也可凭请外部专家进行咨询，发生的费用符合上述文件的规定范围，可以计入“开发成本前期工程费
3、”,12、房地产企业以扩股方式取得土地使用权涉及哪些税费？ 例11、甲企业2009年取得一项土地使用权，土地使用权出让价8000万元，支付契税240万元，办理土地使用权过户等手续费支付60万元，土地用途为住宅用地。2011年初，经过与乙房地产公司协商，甲公司准备以土地向乙投资，土地评估价10000万元。 甲公司涉税分析： 一、关于营业税及附加 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号)规定： （一）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。,二、关于土地增值税 财税字1995048号第一条：对于以房地产进行投资联
4、营的（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。 财税200621号提出了房地产开发企业：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字199548号第一条暂免征收土地增值税的规定。 应当缴纳土地增值税。,三、关于企业所得税 企业所得税法实施条例第二十五条： “企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用
5、途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”。,乙公司涉税分析 根据契税暂行条例：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。 假设当地契税税率为3%，乙公司应交契税300万元。 以股权形式取得土地使用权的开发企业 非货币性资产交换 土地使用权的成本土地使用权市场公允价值 转让中应支付的相关税费 补价,13、房地产企业联合其他企事业单位、个人合作或合资开发房地产项目的，应当怎样纳税？ 国税发200931号第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列
6、规定进行处理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额； 如未结算计税成本，则将投资方的投资额“视同销售收入”进行相关的税务处理。,例12、2008年2月，南欣房地产公司在开发北苑小区的过程中，因为资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金7000万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产30000平方米。2009年11月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得30000平方米，该小区每平方米计税成本2150元。 例13、济南宏岭房地产公司2007年
7、在开发玖玖名邸小区过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金3000万元。2008年9月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，由于工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用100万元。吸收的投资款应怎样作税务处理？,（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理： 1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。 同时，不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。,14、非金融企业之间怎样扩大融资渠道？ 售后回购
8、：是指销售商品的同时，销售方同意日后再将同样或类似的商品购回的销售方式。 （一）国税函2008875号：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。 有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。 （二）企业会计准则：采用售后回购方式销售商品的，收到款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。,例14、甲房地产开发公司由于资金紧张，与乙公司约定， 2009年3月1日将一栋新建成的公寓楼售给乙公司，售价5000万元，成本价40
9、00万元。双方合同约定，10个月之后，甲公司以5400万元购回该公寓楼。在回购期内，该楼仍然由甲公司负责管理。售楼款已经收到。2010年1月1日，甲公司购回公寓楼。,15、非金融企业向金融企业融资有何新的办法？ 例15、 甲房地产公司由于当前资金紧张，准备把一幢新建的写字楼售给租赁公司，然后再以融资租赁形式返租回来自用。写字楼成本价4000万元，售价5000万元，租期5年，每年付租金1200万元，租赁期满甲公司可以按380万元购得该写字楼。应当怎样进行财税处理？,国税函2008875号：除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。 实质重于
10、形式原则是指企业在计算应纳税所得额时，应按照交易或事项的经济实质进行税务处理，而不应仅以法律形式为依据。 关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告（国家税务总局公告2010年第13号）：融资性售后回租业务：是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。,融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。 （1）增值税和营业税 根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。 （2）企业所得税
11、 根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。,16、新成立的房地产企业筹建期间业务招待费怎样税前扣除？ 企业所得税实施条例规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。 （1）业务招待费是指企业在生产经营活动中发生的与交际应酬有关的费用和对外馈赠的礼品等交际应酬费用，如餐饮、娱乐、烟、酒、茶、咖啡、食品、保健品等。用于对外赠送的带
12、有本单位标志的自产产品或专门订做的礼品，应作为业务宣传费用。若无任何标志的赠送礼品，属于捐赠支出。,（2）业务招待费属于交际应酬性质，不得计入相关资产的成本，按照企业会计准则的规定，统一在“管理费用”科目核算 （3）销售（营业）收入是指销售或营业收入净额，一般包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，不含营业外收入、投资收益。 （4）企业在筹建期间发生的业务招待费，属于开办费的一部分，无比例限制，按照企业开办费的扣除办法扣除。 （5）企业在清算期间发生的业务招待费，不受比例限制，在计算清算所得时全额扣除。 （6）预售收入可否作为计算业务招待费的基数？,1 7、新成立的房地产企业怎样计算开办
13、费？ 实施条例第70条：企业发生的其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。 国税函200998号：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。,国税函201079号：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函200998号）
14、第九条规定执行。,第二阶段 前期工作阶段的纳税筹划 前期工作阶段的主要工作内容： 投资决策分析后到正式施工之前，开发企业要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金、项目的规划设计。具体内容有： （1）获取土地使用权； （2）实施筹资计划； （3）规划方案的扩充设计； （4）获得规划及配套部门的许可； （5）拆迁、安置、补偿； （6）实施现场的“通、平”； （7）估算工程量和开发成本； （8）与建筑商初步洽谈承发包事宜。,21、 房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？ （一）以房换地，土地成本的计算 1.换出的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受土地的企业在接受土地
15、使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时： 土地使用权成本 应分出开发产品的公允价值 土地转让中应支付的税费 补价 2.换出的开发产品如为其他土地开发、建造的： 土地使用权的成本 应付出开发产品市场公允价值 土地转让中应支付的税费 补价,例21、甲企业2007年取得一项土地使用权，土地使用权出让价6000万元，支付契税240万元，办理土地使用权等手续费40万元，土地用途为住宅用地。2008年初，经过与乙房地产公司协商，准备合作开发，甲公司以土地投入，乙公司出资9000万元进行开发。开发完工后，甲乙公司按4：6比例分配房产。2008年末，项目开发完成，建筑总面积150000，甲方分得房产60
16、000。经过评估机构评估每平米公允价值为2300元。计算乙公司土地使用权成本。,案例分析 （1）根据国税函发1995156号：合作建房应交营业税。 （2）根据财税字1995048号：对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，暂免征收土地增值税。 （3）根据契税暂行条例细则第十条：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。,（二）以股权形式将土地使用权投资开发企业 非货币性资产交换 土地使用权的成本土地使用权市场公允价值 转让中应支付的相关税费 补价 借：无形资产土地使用权 贷：实收资本（股本） 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 贷：无形资产土地使用权,22、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的
