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1、第二章 房地产开发项目 可行性研究,主要内容,项目选择 项目可行性研究概述 市场分析 经济评价 建设项目投资估算 产品成本测算 财务评价 国民经济评价 备选方案的选择 不确定性分析,项目选择,概念 对房地产项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定的过程。 作用 是房地产投资成败的关键。 房地产开发全过程包括项目选择、土地开发、规划设计、施工建设等具体内容，但最关键、能最大限度地创造经济效益的是项目选择和规划设计两个方面。 项目选择是从全局、宏观上决定项目的定位；而规划设计是从微观上进一步创造和提高项目开发的价值。,项目选择,程序 广泛寻找投资项目 在管理部门寻找待出让、批租的土地 从媒体广告
2、寻找合作、转让土地 从咨询、中介机构寻找 直接寻找拥有土地使用权的单位 精心筛选投资项目 组织内部专家，初选几个具有初步可研价值的项目 对重点项目进行初步可行性研究 由各职能部门逐个分析 是在规划参数未获政府批准的前提下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场的一般条件以及常规性规划指标和项目特点，就投资效果和可能出现的技术、经济问题进行研究。,项目选择,程序 项目投资谈判 就若干有开发价值的项目与土地提供方或合作方，就出转让面积、金额、税费、合作方式、资金构成相应条件和价值进行谈判。 批租土地、合作开发、征地拆迁等 详细可行性研究 委托有专业资格的专业研究或评估咨询机构完成，要求比较严格，对报
3、告承担相应的法律责任。 公司总体决策 即使可行，也未必一定执行。因为科研是立足项目本身角度进行的，而公司必须从其总体投资组合、资本结构及发展战略等角度考虑。,房地产项目可行性研究概述,概念 对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。 最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个流域，充实完善，形成系统。 涉及市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。,房
4、地产项目可行性研究概述,作用 投资决策的依据 筹集资金的依据 签订合同的依据 规划设计的依据 目的 实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。 特点 前期性 预测性 不确定性,房地产项目可行性研究概述,专业机构 前期的投资机会分析和初步可行性分析，主要解决投资方向和把握机会，一般有1、2个房地产经济专家即可。 而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前大多由各开发公司自己编制，然后报政府计划部门审查立项。 人员构成 注册房地产估价师 造价工程师 市场调查和分析人员 经济分析专家 制作人员 社会学
5、、环境科学专家,房地产项目可行性研究概述,质量 体现在研究的最终成果（报告）中，对于项目损益分析的准确程度取决于研究者的知识、经验和掌握的基础资料和情报量。 针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为： 投资机会研究：误差范围30 初步可行性研究：20 可行性研究：10,房地产项目可行性研究概述,时间 与研究深度和建设规模有关，同时也影响到质量。 一般小型项目12个月，甚至23个星期，中型项目89个月，大型项目1.52年或更长。 从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。 费用 与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。 投
6、资机会研究：0.21.0% 初步可行性研究：0.251.5% 可行性研究：大型项目0.21.0%；小型项目1.03.0%。,房地产项目可行性研究概述,程序、步骤 讨论可行性研究的范围，确定研究目标。 市场实地调查，收集情报和资料。 市场分析、预测 技术研究：项目实施全过程所有环节的衔接处理，环保措施，项目工程施工工艺和物资投入等。 经济研究：项目的资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险、国民经济宏观考察、社会环境效益等。 方案设计与选择：根据研究内容设计可供选择方案，或将各个方案的代表性组合，或集中优点重点修订设计最佳方案。 制定实施计划：对选定方案，确定所有具体的技术指标范围，估算投资、成本
7、支出及收益幅度等财务状况，说明成本、价格、进度等变化对项目效果影响及其应变能力。 编制报告。,房地产项目可行性研究概述,内容 项目背景与概况 项目用地的现状调查及动迁安置 市场分析与建设规模的确定 规划设计方案选择 资源供给 环境影响和环境保护 项目开发组织机构、管理费用的研究 开发建设计划 项目经济与社会效益分析（财务评价、国民经济评价、风险分析等） 结论及建议,房地产市场分析（市场调查与预测）,目的 了解市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向； 了解市场上各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位； 了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划设计。
8、 市场分析要紧紧围绕特定的开发地点和类型进行，尤其在以下四种情况下： 开发商对拟开发项目没有或很少有相关经验； 拟开发项目要持续几年的时间，在这段时间里，市场的变化是不可避免的； 市场不确定因素较多； 开发商拟进入一个特殊的市场，没有经验可资借鉴。,房地产市场分析（市场调查与预测）,市场调查的步骤 确定分析目的 确定分析目标（对象）：范围与主要问题 选择分析方法：确定数据类型、收集方法、处理方法等 （估算分析过程所需时间与费用及分析结果的预期价值） 数据收集、处理与分析 评价初步结果，进行修正 结论和建议,房地产市场分析（市场调查与预测）,市场调查的作用 提高对市场机会的分辩能力，发现和捕捉市
9、场机会； 提高对市场状况的把握，增强竞争力； 有利于对项目进展的控制，适时调整策略。 市场调查的类型 探测性：对市场情况和面临的问题比较模糊，不知如何入手时，发现和提出问题，确定调查重点； 描述性：对找到的问题进行如实的反映和具体的回答，说明问题； 因果性：进一步分析问题的前因后果，找出影响问题的各个因素及其与问题之间的关系，分析问题原因； 预测性：估计问题发展的趋势。 另外可以分为：普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等。,房地产市场分析（市场调查与预测）,市场调查的一般内容 宏观因素： 政治、经济、科技、人文地理、宗教信仰、习俗、法律法规等； 区域市场因素（与房地产市场运作相关的信息）：
10、区域经济发展水平、地区产业结构与产业政策、人口因素、城市发展方向与城市规划、环境因素等； 微观市场因素（与投资项目相关的信息）： 市场的总体趋势：房地产指数； 供给：同类物业的供给量、替代物业的供给量、增量与存量、市场成交量、土地批租数量和用途分布； 需求：潜在需求量（有效需求量）、空置率、市场吸纳能力、人口、收入、销售趋势；,房地产市场分析（市场调查与预测）,价格：销售价格或租金水平、地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其它成本费用、相关税费、投资收益率、开发利润率等； 竞争：市场占有量、同类物业供需情况、竞争企业数量、竞争企业能力等； 中间商：信誉、能力等； 其它：金融、物业管理等。 特定类
11、型项目的市场调查内容 住宅项目： 与房地产代理机构、物业管理人员特别是用户的沟通，了解项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望。,房地产市场分析（市场调查与预测）,工业或仓储项目： 考察开发所必备的条件，如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源；考虑未来入住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。 商业购物中心项目： 考虑所在地区的流动人口与常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊要求，考虑购物中心的服务半径及附近其它购物中心、中小型店铺的分布情况。 写
12、字楼项目： 研究所在地段的交通通达程度，拟建地点的周围环境及与周围商业设施的关系，还要考虑内外设备的平面布局、特色与格调、装修标准、提供公共服务的内容，满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。,房地产市场分析（市场调查与预测）,市场资料收集方法 访问法：根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷，以提问或填写问卷的形式请被调查者回答。 速度较快且成本不是太高。 有时信息资料缺乏客观性。 面谈调查： 有较大的灵活性，可以集体面谈或针对重点调查对象进行深入调查，气氛好，资料是第一手的，也比较真实。 成本相对较高，资料处理较为繁琐，受调查人员业务水平的影响较大。 电话调查： 收集资料快，成本也比较低，便
13、于信息处理。 不易取得被调查者的合作，调查不够深入。,房地产市场分析（市场调查与预测）,通讯调查： 范围较为广泛，能充分表达个人意见，资料较为客观、真实。 问卷的回收率较低，拖延时间往往较长。 观察法：通过观察被调查者行为或收集其行为痕迹。 可以获得被调查者不愿意以及言语无法提供的信息；并能客观地获得准确性较高的第一手资料。 调查对象的面比较窄，花费的时间较长，有时仅能观察一些表象，需与其它方法进行结合。 实验法：将调查范围缩小到一定范围进行试验，再对整个市场进行预测。 数据的加工分析方法 列表分析 数理统计方法分析 频率分布、均值与百分比、相关分析、多变量分析、假设检验分析等； 图形分析 直
14、方图、饼图、折线或曲线图等。,房地产市场分析（市场调查与预测）,【案例】南京市房地产市场分析,房地产市场分析（市场调查与预测）,房地产市场预测的内容 供给状况变化 预测房地产开发企业数量以及投入开发物业的数量（增量）（注意开发周期长、利用土地供给总量的预测进行）； 预测房地产存量的供应量（三级市场）； 预测拟开发物业类型及可替代物业类型的供给； 预测宏观决策对房地产供给的影响。 需求状况变化 购买力预测（社会集团购买力、城乡居民购买力等）； 投资价值预测； 市场潜在需求预测。 价格变动及其影响预测 市场竞争能力发展趋势预测（本企业及竞争企业）,房地产市场分析（市场调查与预测）,房地产市场预测的
15、步骤 确定预测对象：拟投资物业类型在合理开发建设期后的市场需求、供给等状况； 收集、分析资料； 选定预测方法和预测模型进行预测； 评价、修正初步预测结果； 预测,房地产市场分析（市场调查与预测）,市场预测的方法 定性方法 特尔斐法（专家意见法）： 充分发挥各方面专家的知识、经验和判断能力； 独立性和往复性； 时间、资金花费少并可得到多种有价值的观点和意见； 但意见难免有主观片面性； 要注意专家的代表性、广泛性、数量以及意见反馈时间。 意见集中法 市场因素变动激烈时，能考虑多种非定量因素； 简单易行，缺乏历史资料也能进行； 但易受市场形式的影响。,房地产市场分析（市场调查与预测）,定量方法 时间
16、序列法： 假定影响市场的各种因素大体相似，需求形态具有一定规律；而且必须具备完备的时间序列资料 简单平均法 加权平均法 算术移动平均法 加权移动平均法 指数平滑法 因果分析法（回归分析法） 一元回归法 多元回归法,房地产市场分析（市场调查与预测）,算术移动平均法 确定各期的期距； 求相邻期距各期的简单平均数； 将各期平均值进行比较，求出变动趋势值； 求预测值。其计算公式为：预测值=最后期简单平均数+预测期与最后期简单平均数的期距最后期变动趋势数 加权移动平均法 以加权形式求得移动平均值； 指数平滑法 利用前后两期实际与预测数据，并考虑其比重进行预测； t期预测值平滑指数t前期实际值（1平滑指数）t前期预测值 平滑指数根据预测值与实际值的差异大小而定，差异大通常为0.70.8。,房地产市场分析（市场调查与预测）,算术移动平均法,房地产市场分析（市场调查与预测）,加权移动平均法,房地产开发项目经济评价,经济评价是可行性研究的核心，贯穿于可行性研究的全过程。 它的最终目的是根据国民经济发展战略和城市发展规划的要求，在做好产品市场需求预测和工
